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1、万科的核核武器【万万科总图图设计标标准】一、必须须了解的的规划条条件：1、规划划局的规规划要点点；建设设用地范范围即红红线范围围、地形形情况、建建设用地地面积、建建筑规模模（地上上地下），容容积率、绿绿地率、建建筑高度度、建筑筑退界要要求、建建筑退线线要求、建建筑间距距要求、日日照要求求、配套套公共服服务设施施要求、停停车指标标的要求求，交通通规划及及出入口口等要求求，2、地形形图；3、甲方方的有关关要求；居住人人口，户户型情况况，建筑筑色彩的的要求，4、市政政水、电电、热、燃等管线接口位置；5、周边边现状。名名木古树树情况、周周边地上上及地下下的文物物保护情情况，是是否涉及及航空净净空的限限
2、制，是是否处于于地震断断裂带等等等。 二、根据据以上条条件，制制作测算算表格，大大致要求求的户型型进行强强排，估估算容积积率，对对项目定定位。下面是万万科深圳圳研发中中心总结结的各类类建筑分分别对应应的容积积率数值值。可以以据此做做初步的的项目判判断。容积率低低于0.3，高高档的独独栋别墅墅项目。容积率00.30.55，一般般独栋别别墅项目目，密度度偏大。穿穿插部分分双拼别别墅、联联排别墅墅，可适适当降低低密度提提高品质质。容积率00.50.88，一般般的双拼拼、联排排别墅。容积率00.81.22，全多多层项目目较多。如如与低层层或联排排别墅组组合，密密度较高高。容积率11.21.55，正常常
3、的多层层项目，环环境一般般。如果果是多层层与小高高层的组组合，环环境品质质较好。容积率11.52.00，正常常的多层层+小高高层项目目。容积率22.02.55，正常常的小高高层项目目。容积率22.53.00，小高高层+二二类高层层项目（118层以以内）。此此时如果果做全小小高层，环环境会很很差。容积率33.06.00，高层层项目（楼楼高1000米以以内）。容积率66.0以以上，摩摩天大楼楼项目居住区入入口的做做法是相相对模式式化的，设设计时要要考虑以以下问题题：1，门卫卫管理方方便：用用最少的的人力兼兼顾车流流和人流流管理2，出车车的安全全，门口口要留出出驻车的的空间，让让车在路路口停留留观察
4、交交通状况况3，进车车的控制制，让误误闯的车车辆可以以及时掉掉头4，人车车分行，另另外，要要注意门门卫室是是景观做做还是建建筑做，如如果是建建筑做，是是否有退退界要求求，是否否要报批批？三.合理理布置路路网、考考虑消防防车道一 总体体设计（一）、消消防车道道1、低层层、多层层、中高高层住宅宅的居住住区内宜宜设有消消防车道道，其转转弯半径径不应小小于6mm。高层住宅宅的周围围应设有有环形车车道，其其转弯半半径不应应小于112m，当当确有困困难时，应应至少沿沿住宅的的一个长长边设置置消防车车道。尽尽端式消消防车道道的回车车场地不不应小于于15mm*155m。2、联体体的住宅宅群，当当一个方方向的长
5、长度超过过1500m或总总长度超超过2220m时时，消防防车道的的设置应应符合下下列之一一的规定定：1）、消消防车道道应沿建建筑的两两个长边边设置，消消防车道道旁应设设置室外外消火栓栓，且建建筑应设设置与两两条车道道连通的的人行通通道（可可利用楼楼梯间），其其间距不不应大于于80mm；附图： R112m，如如a+bb144m,则则R112m。2）、建建筑的适适中位置置应设有有穿过建建筑的门门洞，其其净高、净净宽不应应小于44m。 （二）、消消防登高高面高层住宅宅应设置置消防登登高面，并并应符合合下列规规定： 1、塔式式住宅的的消防登登高面不不应小于于住宅的的1/44周边长长度；2、单元元式、通
6、通廊式住住宅的消消防登高高面不应应小于住住宅的一一个长边边长度；3、消防防登高面面应靠近近住宅的的公共楼楼梯或阳阳台、窗窗；4、消防防登高面面一侧的的裙房，其其建筑高高度不应应大于55m，且且进深不不应大于于4m；5、消防防登高面面不宜设设计大面面积的玻玻璃幕墙墙。（三）、消消防登高高场地1、高层层住宅应应在登高高面一侧侧，结合合消防车车道设置置不少于于一块的的消防登登高场地地，每块块消防登登高场地地面积不不应小于于15mm*8mm。消防登高高场地是是指供消消防登高高车实施施操作时时停靠的的停车场场地。根根据上海海目前使使用的登登高消防防车的最最大长度度为133m，登登高车操操作支撑撑所需的的
7、硬地宽宽度为66m，为为满足登登高消防防车的正正常作业业并为消消防人员员的施救救留出一一定的工工作空间间，本条条文规定定消防登登高场地地的面积积不应小小于155m*88m。2、消防防登高场场地应符符合下列列规定：1）、消消防登高高场地距距住宅的的外墙不不宜小于于5m，其其最外一一点至消消防登高高面的边边缘的水水平距离离不应大大于100m； 2）、设设有坡道道的消防防登高场场地，其其坡道坡坡度不应应大于115%；3）、利利用市政政道路作作为消防防登高场场地，其其绿化、架架空线路路、电车车网架等等设施不不得影响响消防车车的停靠靠、操作作。3、高层层住宅的的消防车车道、消消防登高高场地应应避开地地下
8、管道道、暗沟沟、水池池、化粪粪池等影影响消防防车荷载载的地下下设施，在在地下建建筑上布布置消防防登高场场地、消消防车道道时，地地下建筑筑的楼板板荷载计计算应考考虑消防防登高车车的重量量。（四）、安安全疏散散4.1 楼梯间间的设置置形式1、住宅宅设一个个楼梯间间时，应应符合以以下规定定：1）、低低层、多多层住宅宅，当每每套户门门至楼梯梯口的距距离不大大于155m时，应应设一个个敞开楼楼梯间；2）、中中高层住住宅，当当每套户户门至楼楼梯口的的距离不不大于115m时时，应设设一个敞敞开楼梯梯间，户户门应为为乙级防防火门或或楼梯间间通至屋屋顶平台台；3）、十十层、十十一层的的单元式式住宅每每单元应应设
9、一个个敞开楼楼梯间，但户门应为乙级防火门（户门可朝户内开启）且楼梯应通至屋顶，各单元的屋顶平台应相连通；4）、十十层、十十一层的的塔式住住宅应设设一个封封闭楼梯梯间；5）、十十二层至至十八层层的塔式式、单元元式住宅宅应设一一个防烟烟楼梯间间，且前前室的面面积不应应小于44.5mm2；6）、当当十八层层以上的的单元式式住宅每每单元设设一个防防烟楼梯梯间时，应应按规定定设置连连廊。2、上述述规定以以外的住住宅，其其设置楼楼梯间的的数量不不应小于于两个，并并应符合合下列规规定：1）、低低层、多多层、中中高层住住宅应设设敞开楼楼梯间；2）、十十层、十十一层的的通廊式式住宅应应设封闭闭楼梯间间；3）、十
10、十二层及及以上的的通廊式式住宅应应设防烟烟楼梯间间；4）、十十八层以以上的塔塔式住宅宅应设防防烟楼梯梯间。商住楼的的商业营营业场所所与住宅宅部分的的防火分分区及疏疏散系统统必须分分开设置置，其住住宅部分分的楼梯梯设置可可参照相相同层数数的住宅宅楼梯的的要求设设计；租赁式住住宅，包包括酒店店式公寓寓及公寓寓式办公公楼公共共部位平平面设计计可参照照执行，但其消防设施的设置应按照公共建筑的要求执行。十层、十十一层的的单元式式住宅可可按规定定设一个个敞开楼楼梯间，也也可在每每单元设设置一个个封闭楼楼梯间；当每单单元设置置封闭楼楼梯间时时，户门门可不设设乙级防防火门，但但单元楼楼梯仍应应通至屋屋顶。对对
11、于十八八层以上上的单元元式住宅宅，虽然然可每单单元设一一个防烟烟楼梯间间，但应应按要求求在相邻邻单元之之间设置置连廊。（二）、楼楼梯间的的设置要要求1、楼梯梯间或前前室应靠靠外墙设设置，并并应设置置可开启启的外窗窗和楼梯梯间顶部部的百叶叶窗，不不宜设机机械加压压送风，其其开窗面面积及楼楼梯间顶顶部的百百叶窗面面积应符符合有关关规定。十八层以以上的塔塔式住宅宅，当防防烟楼梯梯间只在在前室设设置可开开启的外外窗，楼楼梯间为为暗楼梯梯间时，楼楼梯间的的顶部应应设置自自然通风风窗，有有效面积积不小于于1.55m2。 2、自然然通风方方式的要要求：1）、靠靠外墙的的敞开楼楼梯间、封封闭楼梯梯间、防防烟楼
12、梯梯间每五五层内自自然通风风面积不不应小于于2m22，并应应保证该该楼梯间间顶层设设有不小小于0.8m22的自然然通风面面积；2）、防防烟楼梯梯间前室室、消防防电梯前前室自然然通风面面积不应应小于22m2，合用用前室不不应小于于3m22；3）、十十八层以以上的塔塔式住宅宅，当防防烟楼梯梯间只在在前室设设置可开开启的外外窗，楼楼梯间为为暗楼梯梯间时，户户门不应应直接开开向前室室。3、高层层住宅至至少应有有一个楼楼梯通至至屋顶平平台，通通至屋顶顶平台的的门宜为为普通玻玻璃门，且朝屋顶方向开启。单元式住宅各单元的楼梯间宜在屋顶相连通。利用屋顶顶逃生是是火灾时时常见的的逃生方方式。为为保证人人员及时时
13、借助屋屋顶从相相邻单元元疏散到到安全区区域，或或将屋顶顶作为避避难平台台等待救救援。4、设封封闭或防防烟楼梯梯间的住住宅，屋屋顶层电电梯机房房等房间间的门不不宜开在在楼梯间间、前室室内。当确有困困难，电电梯机房房或其它它设备用用房的门门必须开开在楼梯梯间或前前室内时时，则应应设甲级级防火门门，且门门的开启启不得影影响人员员疏散。5、剪刀刀楼梯设设计应符符合下列列规定：1）、剪剪刀楼梯梯的两个个楼梯应应在前室室、走道道或屋顶顶连通；2）、剪剪刀楼梯梯的梯段段之间应应设置耐耐火极限限不低于于1.000h的的实体墙墙分隔。6、高层层住宅,当地上上部分的的楼梯间间或前室室设置可可开启的的外窗,且地下下
14、室为自自行车、汽汽车停车车库或机机电设备备用房时时，其地地下室的的楼梯或或前室可可不设机机械加压压送风装装置。考虑到楼楼梯间或或前室采采用自然然通风方方式的住住宅，只只对地下下室的楼楼梯间或或前室设设机械加加压送风风，既不不经济，也也难以实实施。而而当地下下室为自自行车、汽汽车停车车库或机机电设备备用房时时，地下下室平时时停留的的人员较较少，因因此，楼楼梯间形形式可以以不变，对对其无自自然通风风采光的的前室和和楼梯间间也作放放宽处理理，可不不设机械械加压送送风。7、住宅宅各类楼楼梯间的的设置还还应符合合下列规规定：1）、煤煤气管道道不应穿穿过楼梯梯间，当当必须穿穿过楼梯梯间时，应应穿钢管管保护
15、；2）、除除煤气管管道井外外的其它它管道井井，当在在每层楼楼板处采采用相当当于楼板板耐火极极限的不不燃烧体体作防火火分隔，且且检修门门为丙级级防火门门时，检检修门可可开在楼楼梯间或或前室内内。8、商住住楼的营营业场所所、住宅宅的底层层商业服服务网点点的出入入口或楼楼梯与住住宅的出出入口和和楼梯必必须分开开设置。出入口包包含平面面交通和和垂直交交通，垂垂直交通通指楼梯梯、电梯梯。在住住宅建筑筑中布置置商店等等公共用用房，主主要需解解决使用用功能完完全不同同的用房房放在一一起所产产生的种种种矛盾盾。为保保证住宅宅安全，防防止商店店发生火火灾威胁胁住户安安全，规规定商住住楼的营营业场所所、住宅宅的底层层商业服服务网点点的出入入口或楼楼梯不得得与住宅宅的出入入口或楼楼梯相互互借用，必必须分开开设置，互互不干扰扰。9、居住住区域内内地下汽汽车库的的楼梯可可借用住住宅的楼楼梯，但但其通向向楼梯间间的门应应为甲级级防火门门。特别要注注意的是是，当地地下室除除汽车库库外，还还有自行行车库、机机电设备备用房及及其它用用房时，汽汽车库借借用住宅宅疏散楼楼梯应满满足下列列要求：1）、汽汽车库与与其它部部位之间间应采用用防火墙墙、防火火卷帘及及甲级防防火门分分隔；2）、汽汽车库借借用的住住宅楼梯梯必须与与汽车库库
