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1、第一章 总 论1.1 项目概况本项目建设内容包括凤凰欢乐谷旅游区开发及西溪休闲度假区的建设。凤凰欢乐谷位于*县东南部的夺火乡和马圪当乡，距县城30多公里，地处南太行峡谷区，整个旅游区占地面积约120平方公里。西溪休闲度假区位于*县城西2.5公里的城关镇岭常村，该建设区紧临西溪真泽二仙庙，此地是*古八景之一。本项目是由*凤凰欢乐谷旅游生态建设发展有限公司融资开发的，该公司隶属于*四方教育城集团有限公司。四方教育城集团业务范围包括房地产、教育、旅游、物流等多种行业。项目名称：凤凰欢乐谷旅游区及西溪休闲度假区开发建设项目建设单位：*凤凰欢乐谷旅游生态建设发展有限公司法人代表：项目负责人：建 设 期：
2、1.2 本项目研究的依据1.2.1*省、*市、*县有关法律、法规、规划1、凤凰欢乐谷旅游区及西溪休闲度假区开发建设项目可行性研究报告编制委托书2、*省旅游条例（*省人大2002）3、*省旅游发展总体规划大纲（20002010）（*省旅游局2003）4、*市旅游发展总体规划5、*市人民政府关于进一步加快旅游业发展的意见晋市政发200321号6、*县旅游业发展总体规划7、凤凰欢乐谷旅游目的地发展总体规划1.2.2国家有关法律、法规、文件及国家标准1、中华人民共和国森林法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国环境保护法4、中华人民共和国水污染防治法5、中华人民共和国文物保护法（2002年版）
3、6、旅游发展规划管理办法（国家旅游局令第12号）7、旅游规划通则GB/T189712003；8、旅游资源分类、调查与评价GB/T 189722003。9、旅游厕所质量等级划分与评定（国家质量监督总局2003）10、国务院关于进一步加快旅游业发展的通知（国务院2001）11、旅游区（点）质量等级的划分与评定（国家质量监督总局2003）12、旅游规划工作纲要13、原国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法14、原国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）15、中国国际工程咨询公司投资项目经济评价咨询价格指南1.3 本项目研究的原则与内容1.3.1研究原则1、坚持以资源为基础，以市场为导向的原则
4、以凤凰欢乐谷的山水、人文资源为基础，定位于创建*省旅游行业一流的自然生态景观，始终坚持以市场需求为导向，通过深入细致的市场调研，明确适应旅游市场的主题、产品、形象和价格定位，科学开发，挖掘旅游区文化内涵，确保良性发展；2、注重效益，坚持可持续发展的原则项目实施过程中严格贯彻执行国家关于旅游项目资源保护、环境保护、文物古迹保护等相关政策和地方法规，贯穿可持续发展战略，借鉴国际上旅游开发和旅游管理的先进经验，强调开发与保护并重的原则，保持旅游地的完整性及延续性，合理开发，科学利用；注重经济效益、社会效益和环境效益三者的统一。3、以山水游为主题，坚持强化景区特色的原则这是本项目研究的中心原则。自然景
5、观、山水风光是本项目的特色和卖点，必须通过各种产品与服务来突出这一独特之处，通过自然景观、建筑风格、园林设计、服务方式、节庆活动等来塑造与强化凤凰欢乐谷旅游区的品牌形象。4、合理分区，坚持分阶段实施的原则对不同类型的设施如住宿、娱乐、服务等按功能分区，科学布局。充分利用项目区周围现有条件和基础设施，尽量缩小工程所涉及的范围，节约投资，打造精品工程；同时，考虑资金、人力、物力供给因素及游客偏好、需求情况，在布局规划时采取阶段式开发建设，统一规划，统一设计、分期实施、滚动投入，并为未来发展留有余地。5、规划适度超前，坚持可操作性的原则把握国内外旅游市场动态，以先进的规划和策划设计理念，紧密结合凤凰
6、欢乐谷的资源条件，高起点、大手笔、前瞻性地进行科学规划，并结合旅游区发展实际，确定具体建设项目，使之既有先进性，又有可操作性。6、坚持和谐发展的原则围绕凤凰欢乐谷旅游区良性、健康发展的目标，协调处理好长远利益与现实利益的关系、开发与保护的关系、经济效益与社会效益的关系、相关部门与经营企业之间的关系、经营企业与所在地区发展的关系，确保景区的发展有序、和谐、高效。1.3.2主要研究内容本报告主要对凤凰欢乐谷旅游区开发项目区域概况、场址条件、资源开发条件、项目设计、游憩方式设计与评价、市场分析与预测、工艺要求与方案选择、环境影响、劳动安全卫生消防、组织管理、投资估算、融资安排、经济和社会效益评价、投
7、资风险等方面内容进行了可行性研究。1.4 研究期限本报告研究期限为10年，即自2005年至2014年。分为两个阶段：2005年2008年为近期，2009年2014年为远期。1.5 可行性研究结论1、本项目旨在利用*县丰富的自然资源发展旅游产业，符合*省和*市产业结构调整的政策，也符合*县旅游发展规划，投资方向正确；2、项目建设的规划、设计突出了开发和资源保护并重的原则理念，把保护旅游资源和周围环境放在重要位置，符合旅游发展规划管理办法和中华人民共和国环境保护法的相关规定；3、*县旅游资源丰富，本项目周边的旅游业也较发达，有氛围、有地缘优势，具备与周边的旅游景区联动发展共同受益的好前景；4、市场
8、分析表明，本项目的年接待规模可达到57.68万人次且近10年的平均增长率有望达到10左右，前景看好；5、经过财务分析，项目年均营业收入10945.58万元，年均总成本5949万元，上缴税金及附加626.63万元，实现利润4369.95万元，所得税后年均利润为2927.86万元。项目全部投资内部收益率（税后）14.3% ，财务净现值5367万元，投资回收期7.8年，贷款偿还期4.19年，抗风险能力较强，在财务评价方面是可行的。6、通过估算，项目总投资38278.56万元，投资估算合理有据，建设条件完全具备，项目可行。1.6 主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1所示：表1-1 主要技术经济指
9、标表序号指标名称单位数量备注一凤凰欢乐谷1.1景区总面积平方公里亩5001.2总建筑面积M236890二西溪休闲度假区2.1规划占地面积亩48.902.2总建筑面积M2349002.3建筑占地面积M289752.4绿化率352.5建筑密度27.532.6容积率1.07三工程总投资万元38278.563.1固定资产投资万元38062.58建筑安装工程费万元30807.48设备购安费万元113.00建设工程其它费用万元2892.65基本预备费万元2705.05建设期贷款利息万元1544.403.2铺底流动资金万元215.98四年营业收入万元10945.58五年均总成本5949六年均利润总额万元43
10、69.95税前七营业税金及附加万元626.63八财务评价指标8.1投资利润率%11.38.2投资利税率%12.98.3财务内部收益率%14.3税后8.4财务净现值万元5367税前8.5投资回收期A7.8税前（含建设期）第二章 项目背景及建设的必要性2.1 项目背景一、我国旅游产业的发展势头强劲，发展空间巨大当前，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现，旅游业已成为我国经济发展的支柱性产业之一。2004年我国旅游业全面恢复振兴并有突破性发展，入境游、国内游、
11、出境游三大市场全面振兴，旅游总收入达到6840亿元，相当于全国GDP的5.01%，公民出境旅游超过2800万人，入境旅游人数10903.82万人次，比上年增长18.96%，比2002年增长11.37%。2005年110月份，入境旅游人数达10018.07万人次，比上年同期增长11.57%。2004年中国内地旅游出游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关，国内旅游收入达到4711亿元。2004年底全国共有15339家旅行社，新增加1978家，其中，国际社增加108家，国内社增加1870家；旅行社总资产424.38亿元，同比增长9.42%；直接从业人员为24.62万人。据有关资料测算，未
12、来10 年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，我国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。二、旅游业将成为*省经济发展新的增长点2005年5月31日*省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过了*省促进旅游产业发展条例，为全省旅游文化产业的发展提供了政策保障。条例第四条提出：县级以上人民政府应当将旅游产业的发展纳入国民经济和社会发
13、展计划，制定引导、扶持旅游产业发展的政策或者措施，保障合理开发利用旅游资源，培育和发展旅游市场，改善旅游产业发展环境，使旅游产业逐步成为本省的支柱产业。*省具有得天独厚的旅游资源，随着经济结构调整的进一步深化，旅游业这个新的经济增长点在*将进一步发展壮大。三、*市采取各种措施促进旅游业进一步发展2003年出台的*市人民政府关于进一步加快旅游业发展的意见（晋市政发200321号）提出：以党的十六大精神为指导，创建中国优秀旅游城市，抓住产业结构调整的契机，大力发展旅游产业；吸收多种资金，加快旅游区的基础设施建设，盘活旅游资源，将其更快更多地转化为产品，以此拉动一、二、三产业相互渗透、共同发展，解决
14、更多的就业机会，提高*市对外开放水平。这是*市促进旅游文化产业进一步发展的重要保证。四、*县迎来旅游业发展新局面*县关于制定经济和社会发展第十一个五年规划的建议提出，到2010年，*县旅游产业基本形成县域经济的支柱产业，确立旅游产业的主导地位和政府主导型旅游发展战略，通过五年的艰苦创业，实现旅游大县目标，向中国北方旅游名县、*省旅游经济强县的目标迈进。这对凤凰欢乐谷旅游区的建设和发展，将起到有力的推动作用。2.2 项目建设的必要性1、是发展县域经济的需要*县矿产资源较为丰富，也具有一定的工业基础，改革开放以来，全县经济呈现出持续、快速、健康发展的良好态势。但与周边矿产资源优势更大的市、县相比，支撑工业经济腾飞的后劲相对较弱。相反地，在绿色生态旅游资源方面，却具有比临市、县更为优越的条件。县委、县政府早就高瞻远瞩，把旅游业作为一项支柱性产业进行规划和开发，并已初步取得成果。凤凰欢乐谷就是规划中的一个重要项目。这个景区的开发在全县旅游产业和经济全盘中都具有非常重要的地位。2、是调整产业结构的需要*省、*市以致*县多年来在经济结构调整上，都着力改变煤铁比重大、科技含量低、三产比例小、污染项目多的面貌，发展生态旅游产业是省、市、县各级政府规划中强调
