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1、目录1总论- 1 -1.1 项目概述- 1 -1.2 建设单位概况- 2 -1.3 报告编制依据与范围- 5 -1.4主要技术经济指标- 6 -1.5结论- 7 -2项目提出的理由、过程和必要性- 9 -2.1项目提出的理由与过程- 9 -2.2建设项目的必要性- 10 -3项目需求分析与建设规模- 12 -3.1经济发展现状- 12 -3.2项目前景分析- 13 -3.3项目竞争力分析- 14 -3.4市场需求分析-21-3.5 项目定位-22-4 场址和项目建设条件- 18 -4.1场址- 18 -4.2项目建设条件- 18 -4.3基础设施条件- 21 -4.4市政条件- 21 -4.5
2、社会经济环境- 22 -5 规划建筑方案- 24 -5.1规划设计方案- 24 -5.2建筑方案- 26 -5.3结构方案- 29 -6 建筑设备方案- 34 -6.1、空调、采暧设计- 34 -6.2、给排水设计- 36 -6.3、电气设计- 37 -7 消防- 45 -7.1编制原则- 45 -7.2编制依据- 45 -7.3消防措施- 45 -7.4 消防教育和管理- 49 -8 节能- 50 -8.1编制原则- 50 -8.2编制依据- 50 -8.3建筑节能- 51 -8.4暖通节能- 52 -8.5电气节能- 52 -8.6机电设备节能- 53 -9 环境影响与保护- 54 -9.
3、1 环境现状分析- 54 -9.2 影响环境的因素分析及采取的措施- 54 -9.3环境保护- 56 -10 劳动安全、卫生防护- 57 -10.1劳动安全- 57 -10.2卫生防护措施- 58 -11 项目招标- 60 -11.1 编制依据- 60 -11.2 招标方案- 60 -12 项目实施计划- 63 -12.1 项目实施进度安排- 63 -12.2 项目实施进度表- 63 -13 投资估算与资金筹措- 64 -13.1 项目投资估算- 64 -13.2 资金筹措- 66 -14 项目财务评价- 67 -14.1 评价依据与基础数据- 67 -14.2 营业收入与经营成本- 68 -
4、14.3 项目盈利能力分析- 68 -14.4 临界值分析- 70 -14.5 财务评价结论- 71 -15结论与建议- 73 -15.1 研究结论- 73 -15.2 建议- 73 -一、附表1、投资估算汇总表 752、单项工程投资估算汇总表 783、工程建设其他费用估算表 804、建设规模、内容、指标一览表 815、投资计划与资金筹措表 826、销售收入与销售税金及附加估算表 837、经营成本估算表 858、利润与利润分配表 869、财务现金流量表 8710、资本金财务现金流量表8811、资金来源与运用表89二、附件1、乌兰木伦湖南岸C0501地块建设用地规划条件意见书（条第字150600
5、201027018号）2、项目建设单位企业法人营业执照3、项目建设单位组织机构代码证4、项目建设单位资质证书三、附图1、XX大厦建设项目位置示意图2、XX大厦建设项目总平面布置图- 90 -1总论1.1 项目概述1、项目名称：XX市XX大厦建设项目2、项目建设地点：XXXX片区核心区C05-01地块3、项目建设性质：新建建筑4、建设规模及内容：拟建的XX大厦建设项目位于乌兰木伦河南岸C05-01地块内XXXX大厦项目占地2.81万平方米，建筑面积约26.35万平方米。本项目核心建筑为三栋超高层和部分商业裙房组成，1#楼功能为写字楼，38层，建筑高度164.75米，建筑面积51250平方米。2#
6、楼功能为酒店式公寓，41层，建筑高度166.85米，45700平方米。3#楼功能为写字楼，36层，建筑高度156.35米，建筑面积51700平方米。裙房60000平方米，地下车库53000平方米。5、项目总投资及资金来源本项目估算总投资120142.41万元。其中建设工程费用99918.19万元，工程建设项目其他费9302.18万元，工程预备费10922.04万元。资金来源为企业自筹。6、开发周期及建设期本项目开发建设期为2年。建设期限：2011年11月至2013年11月。7、结论和建议本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实
7、施、投资估算与筹措、社会效益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建议建设单位尽快落实资金和项目审批。1.2 建设单位概况本项目由XX市万宇房地产开发集团有限责任公司和内蒙古锦轩房地产开发有限公司联合开发。内蒙古锦轩房地产开发有限公司成立于2010年，注册资金4500万元人民币，系自治区暂定四级房地产开发企业。公司现有职工30名，其中大专学历以上25名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部5个职能部门，已形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力，是XX房地产开发企业中的突起之秀。 公司于2010年5月，取得了东胜区纺织街北、兴胜路西D-6地块56亩，并按照东胜区城市整体
8、规划要求，开发建设滨河名苑商住小区及财富广场。该项目总投资6.1亿元人民币，总建筑面积约134225平方米，是一处集住宅、购物、休闲、餐饮、娱乐、写字、公寓于一体的大型综合黄金建筑群。项目充分采用新技术、新材料、新工艺、新设备的现代建筑风格。所设计户型从住户、商户角度出发，全力为客户提供舒适、便捷的商住条件，可满足不同层次的消费群体。项目的建设在本地树立了极高的品牌度、美誉度、知名度，它的建成必将成为XX城市景观的又一靓点。公司在激烈的市场竞争中，始终坚持“诚信、务实、创新、高效”的企业精神；以“更好、更快、更高、更强”为企业宗旨；以“超越自我、做到忘我为企业发展思路；以“严、精、细、实、新、
9、恒”为企业管理理念。目前，公司已形成了以房地产开发经营为龙头，集文化影视、商贸、煤炭经营等为一体的多元化投资经营格局。几年来，公司在社会各界同仁的关怀和支持下，在董事长郭子轩同志的带领下，坚持以人为本，广纳贤士的用人机制，不断吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬的管理精英并成为公司的中坚骨干力量。 展望未来，公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会为前提；以创精品工程为根本，积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区经济的发展，争做贡献、再立新功。XX市万宇房地产开发集团有限责任公司是万宇佳业产业投资控股
10、集团旗下的一家集房地产开发建设、物业管理为一体的现代综合型企业，创建于2007年10月，注册资金7亿元，房地产开发二级资质。集团下设总裁办、人力行政部、运营管理部、工程管理部、营销部、财务部、成本管理中心六大部室，由万宇房地产伊旗分公司、万宇房地产巴彦淖尔市临河分公司、万宇房地产康巴什分公司等6家分公司组成。集团奉行科学管理理念，始终定位于“产业型、服务型、高质量、高端、高品位”的价值导向，以客户为核心、以市场为主导，立足XX，以方圆500公里为半径，辐射榆林、银川、乌海、巴彦淖尔、包头、呼市、大同、忻州、吕梁等地区，稳步做好了房地产开发这一主业。同时，美丽富饶的XX，为本公司的持续快速发展提
11、供了极佳的政策环境和发展空间。公司通过不断发展壮大，在XX市东胜区、康巴什新区、伊金霍洛旗均有项目运作，土地储备达到了两万亩余，其中不乏白金五星级度假酒店、高档别墅区和高层住宅小区等大型项目。目前在建项目包括：伊金霍洛旗阿镇万佳商住小区及万佳裕园、东胜区的育雅轩住宅小区，投资建设XX市第三中学新校区，筹备开发荣宝商场项目。其中伊金霍洛旗万佳商住小区建筑面积139800平方米（其中住宅建筑面积28700平方米，商业及写字楼建筑面积111100平方米）；育雅轩住宅小区总建筑面积83267平方米，占地30000平方米，由面积53901平方米的6栋17层意大利建筑风格高层公寓组成。其高层住宅社会配套商
12、业面积14526平方米，绿化面积达到40.7%。2011年，公司房地产开发面积将达73万平方米，竣工30万平方米，回笼资金14亿元。为结合公司经营发展的实际需求，公司拟设96个岗位，配置170名员工，形成规模庞大的专业团队。在未来的3年里，这支专业团队将在董事长的带领下，齐心协力，锐意进取，开发面积150万平方米的房地产，把公司销售收入提高至75亿元，把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司。随着我国市场经济结构的日益完善，我公司将在谋求发展中集聚人才、在创造公平投资环境中奋进、在建设和谐社会中拓展、壮大。我们坚信在未来的3年里，万宇专业团队将在集团领导的带领下，齐心协力，锐意进取，力争开发
13、面积达到150万平方米，公司销售收入提高至75亿元，把公司打造为内蒙古乃至全国一流的房地产公司。1.3 报告编制依据与范围1、可行性研究报告编制依据1）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等4）内蒙古自治区XX市城市总体规划（2003-2020）5）东胜城区控制详细规化6）XX规划局建设项目规划条件意见书7）建设单位提供的有关资料和基础数据8）建设单位可行性研究报告编制委托书2、可行性研究报告编制范围根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几面进行了分析研究：1）项目建设的必
14、要性研究2）场址选择、市场配套设施及规划设计方案3）建设内容、建设规模、建设标准4）组织机构与人员编制5）消防安全、环境保护与节能6）投资估算、建设进度及资金措施7）结论及建议1.4主要技术经济指标XX大厦项目主要技术经济指标表序号指标项目单位指标数值备 注一基础指标1建设用地面积m22806042.09亩2总建筑面积m22634502.1其中：地上建筑面积m2210450占总建筑面积的79.88%2.2地下建筑面积m253000占总建筑面积的20.12%3建筑密度35.20%4容积率7.505绿化率25.10%6停车位个16846.1其中：地上停车位个1406.2地下停车位个15447计划开发经营期年37.1建设期年
