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1、云深处别墅推广策略案别墅市场分分析深圳别墅市市场板块块划分 从目前前深圳别别墅市场场的大局局来看，主主要分为为七大板板块，其其它诸如如西丽、观观澜、葵葵涌、南南澳等片片区，因因别墅区区域依托托娱乐和和旅游资资源，分分布较为为零散，还还不足以以形成组组团阵势势。 目前有有规模的的七大板板块如下下：南山板块：依托于山海海资源优优势开发发，但因因该片区区海资源源过分开开发利用用，从而而造成污污染较为为严重，往往日的蓝蓝天碧海海已不复复见，加加之山地地植被的的损坏，使使得别墅墅群落暴暴露在光光天化日日之下，失失去了其其应有的的隐秘性性和高贵贵性。同同时，该该片区作作为仓储储业的加加工基地地，厂房房较多
2、 闲散人人员的流流动和素素质影响响了别墅墅的安全全。华侨城板块块：依托于旅游游资源和和政策的的偏向，该该板块日日益成为为理想的的生态居居所，但但因为住宅种类的的较多开开发，使使得别墅墅的周边边分布众众多的普普通楼盘盘，由此此，降低低了别墅墅应有的的品位。原原先的隔隔海为邻邻也由于于填海区区的诞生生而导致致望海只只能是一一种奢望望。红树湾板块块：该板块在未未来的时时空内将将成为热热门，临临海而居居已成为为众多都都市人的的梦想。但但因为该该地块的的资本投投入巨大大，而导导致容积积率将会会偏高 ，高层层豪宅的的开发将将成为主主流，这这同时也也造成了了富豪级级人士所所梦想的的单体别别墅的存存在将不不大
3、会成成为可能能，同时时，因为为投入巨巨大，高高额的房房价将使使人望而而却步。因因此，从从单纯的的投入性性价比来来看，其其远远赶赶不上东东部。香蜜湖板块块：继后海湾之之后另一一躁动狂狂热群体体。该板板块大打打湖景牌牌，但由由于过度度开发，能能不能真真正享受受天然的的湖景还还是一个个疑问。同同时，该该板块开开发与华华侨城将将面临同同一问题题，也就就是住宅宅种类的的开发将将使得别别墅的隐隐秘性大大大降低低。银湖板块： 早几年深圳圳的富人人领地，但但由于城城市的快快速扩张张，绚烂烂的城市市灯火以以浸入腹腹地，由由宁静而而进入喧喧嚣，这这就是目目前银湖湖的状态态。银湖湖板块已已失去往往昔高王王者风范范。
4、梧桐山板块块：该板快以隧隧道为界界分为东东西两部部，都是是依托于于山资源源的开发发。西部部板块以以仙湖和和莲塘为为主，仙仙湖植物物园的环环境无庸庸置疑，但但由于政政府的控控制，该该片区若若想规模模性开发发还是存存在一定定难度。莲莲塘因为为原始印印象较为为落后，且且在环境境方面尚尚有许多多不足，估估计难有有大的作作为。隧道东部的的别墅是是沿梧桐桐山余脉脉开发，其其依托于于山海资资源，由由于环境境资源保保护较好好，该片片区比之之于其它它片区更更加自然然化，但但由于周周边的配配套迟迟迟赶不上上发展的的步伐，使使得该片片区一直直比较平平静。梅沙板块：该板块最大大优势为为山海资资源，原原始的山山、海、阳
5、阳光一直直受到众众多发展展商的关关注，加加之旅游游业的大大力发展展，使得得大、小小梅沙已已逐渐成成为度假假、休闲闲的黄金金胜地。随随着交通通问题、生生活配套套问题的的解决，该该板块连连同隧道道东部别别墅区成成为热点点将是不不争的事事实。总结：各大板块相相继形成成组团阵阵势，优优劣共有有，竞争争较为残残酷。东部板块的的自然资资源占有有绝对的的优势，随随着西部部区域土土地的逐逐渐减少少，依托托东部环环境的开开发势必必成为热热点。本案地处东东部板块块，优越越的区位位优势和和环境优优势，加加之享受受城市的的便利，这这是其它它别墅区区域所不不能比拟拟的。项目研判本案区域及及个性研研究：环境方面： 盐田区
6、虽然然是深圳圳最年轻轻的区域域，相对对来说也也是最落落后的区区域，但但其优越越的自然然条件资资源绝对对不容忽忽视。而而自然资资源作为为别墅开开发的重重要依托托，其不不可再生生性并不不是后天天的造景景所能取取代。回回归自然然，还原原自然不不光是都都市群体体梦寐以以求的居居所，更更是一群群社会上上流群体体生活及及养生的的直接需需求。本本案地处处梧桐山山麓，隐隐于半山山之中，优优越的地地形地貌貌决定了了其必将将成为云云深处别别墅区最最具说服服力的卖卖点 ，同同时符合合富人的的生活特特性由环境境的“藏”而导致致生活的的“隐”。项目原始始地貌全全景 山绿绿、海海蓝蓝、云云飘飘、风风沙沙、鸟鸟啾啾 、人悠
7、悠悠，这将是未来来云深处处别墅区区所赋予予的生活活图景区域方面： 古代“愚公公移山”的故事事曾让我我们 津津津乐道道，并成成为一种种精神广广为传诵诵。但传传说毕竟竟是传说说，从现现实情况况来看，梧梧桐山虽虽然是阻阻隔盐田田区域发发展的重重要障碍碍，但从从另一层层面来看看，它也也是一道道屏障，而而梧桐山山隧道犹犹如一把把大锁，保保护着自自然，隔隔离着喧喧嚣。另另外，深深圳发源源于罗湖湖，罗湖湖的繁华华成熟具具有无可可比拟的的优势， 从直直线距离离来看，罗罗湖至西西部别墅墅带的距距离将远远远大于于罗湖至至本案的的距离，况况且从东东到西，客客观上来来说也是是存在着着一些交交通障碍碍。因此此，对于于云
8、深处处别墅区区来说，可可谓“出则繁繁华，退退则净土土。”梧桐山隧隧道东入入口深夜的隧道道口，结结束一天天的喧嚣嚣，在迷迷离灯火火中似乎乎也步入入沉寂。从从另一层层面来看看，它也也是一道道屏障。规划方面： 本案坐北向向南，风风水绝佳佳，符合合富人阶阶层的心心理需求求。开发发商更是是本着对对区块的的尊重，将将自然还还原于目目标受众众。一道道蜿蜒的的私家林林荫道，更更是将高高贵的特特性显露露无疑，同同时堪称称与世界界级的别别墅比肩肩，如美美国的比比华利山山庄、台台湾的阳阳明山庄庄等等。内内部的曲曲折与外外部的蜿蜿蜒呼应应，车行行缓缓之之间，山山涧、泉泉水、亭亭台、楼楼阁映入入眼帘，伴伴着鸟叫叫虫吟，
9、这这是何等等的景象象。建筑筑单体借借助山势势，将停停车库与与生活空空间有效效隔离，出出行极其其方便，观观景廊、林林荫会所所、大型型山泉水水泳池，更更将富人人的生活活贵态彰彰显。试想，有那那么一天天，别墅墅区在林林荫的掩掩映和云云雾的缭缭绕下，呈呈现出一一幅何等等的画面面，一卷卷堪让人人叫绝的的“采菊东东篱下，悠悠然云深深处”的妙境境仙宫图图。未来私家家林荫道道 山山道蜿蜒蜒中，恍恍然所悟悟，贵族族的家是是会迷路路的- 别墅区原原始小景景 一一丛密意意，曾记记否？这这里竟是是当年！ 基于以上的的理解和和分析，我我们对本本案的优优劣势进进行一番番梳理：本案优势环境：最具具价值的的卖点。远远景有山山
10、、有海海、有绿绿，近景景有山、有有林、有有 水、有有涧、有有鸟，加加之内部部的精美美规划，可可谓是深深圳别墅墅市场环环境方面面的集大大成者。雾天的远远景 迷朦的的山，迷迷梦的海海，整个个沙头角角都在我我的脚下下。交通 单纯的看，其其一般不不会成为为本案的的优势点点，但随随着梧桐桐山盘山山道的 施工工及未来来的开通通，将会会削弱梧梧桐山隧隧道对本本项目的的影响，加加之距离离繁华罗罗湖的方方便性，使使得消费费者在繁繁华与自自然之间间的享受受更加随随心所欲欲。开发商品牌牌 田园居别墅墅的成功功开发具具有极好好的口碑碑和美誉誉度，同同时也累累积了一一 定的的客户信信任，加加之维拉拉顿自身身的雄厚厚实力
11、，在在一定程程度上增增加了消消费者的的购买信信心。 建筑设计 由具有百年年的历史史的柏涛涛进行设设计，其其实力和和眼界都都足以让让 人惊惊叹。其其成功设设计的波波托菲诺诺纯水岸岸和城市市山谷等等别墅，在在深圳市市场有一一定的影影响力，在在某些时时候，建建筑设计计公司品品牌也会会对消费费者的购购买欲望望产生一一定的刺刺激。风水 本案的风水水可谓绝绝佳，坐坐北向南南，三面面被山环环抱，且且在地势势上有 一种俯俯视众生生的气概概，而我我们的目目标受众众有部分分对风水水有相当当的迷信信，这在在一定程程度上会会对消费费者的购购买心理理产生影影响。开发商严谨谨、缜密密、细致致的工作作作风，造造就了其其成为
12、别别墅市场场精品的的必要因因素。别墅区内部部的园林林精美设设计及与与自然环环境的融融合，使使得消费费者能够够更好的的融于自自然并且且享受自自然。曲径通幽幽处豁豁然开朗朗之间，以以为误入入桃花源源地- 本案劣势周边配套 盐田区的发发展从目目前来说说仍然较较为落后后，无论论在医疗疗、教育育、购物物、娱乐乐，还是是饮食、酒酒店方面面仍显得得较为单单薄，与与别墅群群体的生生活需求求还是存存在一定定差距。安全 别墅区周边边工业区区的存在在及农民民房不但但对本案案正面景景观造成成一定的的影响，同同时闲散散与流动动人员的的素质也也许将成成为云深深处别墅墅区的安安全隐患患。虽说说盘山道道正在施施工，但但梧桐山
13、山隧道的的存在仍仍然产生生一定的的负面影影响。注：其实，对对于本案案的消费费者来说说，他们们的生活活更多的的是注重重于享受受，而柴柴、米、油油、盐等等一切琐琐碎事情情他们是是不会亲亲力亲为为，对于于子女教教育，一一般情况况下都送送到国外外或贵族族学校；安全度度方面将将会依托托于山势势，正面面只要做做好智能能化设施施的运用用和物业业管理工工作，本本案的安安全将有有所保障障，并且且将会成成为支撑撑本案售售卖的附附加价值值；隧道道的影响响也会因因为东部部的热度度抬升和和OBU车载载卡的运运用减弱弱其负面面效应。 因此，综合合分析，本本案负面面因素将将不会成成为影响响本案的的重大障障碍。以上是我们们对
14、于本本案优劣劣势的认认识和研研判，对对于本案案来说，依依然存在在着其它它的一些些不同程程度的机机会和问问题，因因此，我我们从大大局方面面对本案案进行进进一步的的认识、挖挖掘和把把握，以以便更好好的宣传传和策动动市场。本案机会点点WTO的加加入，使使得中国国经济与与世界全全面接轨轨，深圳圳更是依依托其得得天独厚厚的区位位优势，全全面与香香港及东东南亚一一带抢先先接触，随随着深港港联动、二二十四小小时通关关、深港港经济一一体化的的到来，部部分富豪豪级人物物和跨国国集团的的实力派派人士日日渐增多多，这为为别墅市市场的消消费增加加一定力力度。东部优越的的山海资资源，已已经吸引引几个大大品牌的的抢先进进驻，包包括万科科、中海海、中信信、香港港新世界界等知名名开发商商，这在在一定程程度上对对东部板板块的搅搅热起到到至关重重要的作作用。盐田区政府府的魄力力和支持持力度已已逐渐加加强，包包括每年年一届的的“海语论论坛”及“蓝色盐盐田”的推广广，加之之近几年年旅游业业的大力力发展，使使得东部部片区愈愈发受到到众人的的关注。随着仙湖山山庄、曦曦龙山庄庄、翠林林别墅的的开发完完成及正正在
