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1、目 录第一章 总 论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章 项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章 项目服务需求分析 11第四章 项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章 项目建设方案295.1 项目建设原则295.2 项目设计依据的规范与规程295.3 项目设计方案305.4 工程设计标准335.5 技术标准365.6 设备选型53第六章 消防安全576.1 消防依据576.2 消防工作程序576.3 消
2、防安全流程59下载后可任意编辑，修改第七章 节水与节能607.1 节水工程与科技措施607.2 养殖节能措施617.3 饲料加工节能措施617.4 电气节能措施627.5 减排62第八章 环境影响和保护措施638.1 环境保护依据638.2 项目区环境现状638.3 环境影响评价648.4 工程环境保护措施648.5 “三废”处理措施658.6 环境影响综合评价65第九章 项目组织管理679.1 基本思路679.2 组织管理679.3 施工组织及质量管理689.4 建设及运作方式69第十章 招投标方案7010.1 项目招标执行文件及标准7010.2 项目招标范围、组织形式及方式7010.3 招
3、投标组织71第十一章 建设实施进度安排7311.1 项目建设期7311.2 项目建设进度安排73第十二章 投资估算和资金筹措7412.1投资概算7412.2 资金筹措方案86第十三章 财务分析评价8713.1 财务评价依据8713.2 经营收入、税金及附加估算8713.3 利润估算9013.4 财务现金流量分析9013.5 盈亏平衡分析9013.6 敏感性分析9113.7 评价小结91第十四章 效益分析9314.1 经济效益9314.2 社会效益9414.3 生态效益95第十五章 风险分析及保障措施9615.1 项目主要风险因素分析9615.2 保障措施97第十六章 结论与建议10116.1
4、可行性研究结论10116.2 问题与建议101阿尔卡迪亚地块建设项目可行性研究报告 目录第一部分 项目概况5一、项目名称5二、项目地址5三、土地产权状况及面积5四、地上建筑物状况5五、项目由来5第二部分 廊坊房地产市场概况9第三部分 项目优势与劣势分析9一、项目优势9二、项目劣势9第四部分 项目运作方案11一、项目运作主体11二、项目运作方案11（一）土地开发模式11（二）房产开发模式11第五部分 项目规划方案12一、项目规划设计要点12二、项目技术经济指标12（一）项目主要技术指标12（二）住宅户数及车位数量12第六部分 项目开发方案14一、项目开发建设方案14（一）对土地开发模式14（二）
5、对房产开发模式141、开发方案设想142、建设进度计划14（1）土地整理及前期开发进度14（2）一期开发进度14（3）二期开发进度14二、项目经营方案14（1）租售比例15（2）销售进度与价格151）住宅销售进度152）商业销售进度153）车位销售进度15三、项目投资方案15第七部分 项目投资估算16一、土地开发模式总投资估算16（一）开发成本测算161、基准地价与出让金162、实际出让地价预估16（1）土地出让金补差额估算16（2）地价估算16（3）土地增值额估算16（二）开发费用测算171、管理费用172、其他费用173、财务费用17二、房产开发模式总投资估算17（一）开发成本测算171、
6、土地成本172、前期开发费173、设计费174、工程建安费175、基础设施费176、公建配套费187、运作期间费188、不可预见费18（二）开发费用测算181、管理费用182、销售费用183、财务费用18第八部分 项目资金筹措19一、土地开发模式投资方案19二、房产开发模式投资方案19（一）投资组合方式19（二）资金运作方式191、自有资金192、银行贷款203、销售收入再投入20第九部分 经济与社会效益分析21一、地产开发模式经济效益分析21(一)拍卖地价评估21(二)财务评价21(三)不确定分析211、破产启动费用不纳入成本情况212、土地出让金变动情况22二、房产开发模式经济效益分析22
7、（一）销售单价的估算221、住宅销售单价的确定22（1）用市场比较法确定销售价格的上限23（2）用成本法确定销售价格的下限23（3）建议销售单价232、商业销售单价的确定233、车位销售单价的确定23（二）总销售收入的测算23（三）总租赁与转售收入的测算241、商业租赁与转售收入测算242、车位租赁与转售收入测算24（四）税金及附加241、销售税金及附加242、租赁及转售税金及附加24（五）成本费用估算25（六）财务分析251、损益表与项目静态盈利能力分析252、现金流量表与项目动态盈利能力分析27（1）全部投资现金流量表27（2）自有资金现金流量表273、资金来源和运用与资金平衡能力分析27
8、（七）不确定分析281、盈亏平衡分析282、敏感性分析28（1）单因数敏感性分析28【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响281租金售价变化对财务净现值的影响282租金售价变化对财务内部收益率的影响29【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响291成本变化对财务净现值的影响292成本变化对财务内部收益率的影响30（2）多因数敏感性分析30【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响301租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响302租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响31【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响311租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响312租
9、金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响31【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响321租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响322租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响32【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响331租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响332租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响333、本项目预计实际收益分析34三、项目风险分析35（一）空压厂破产清理风险35（二）土地出让政策风险35四、项目评估结论35附表36一、土地开发模式附表36表一 总投资与成本估算表36表二资金筹措表36二、房产开发模式附表37表一 总投资
10、与成本估算表37表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例）37表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额）38表四 总销售收入预测表39表五 销售费用估算表39表六 商铺出租计划和出租收入估算表39表七 车位出租计划和出租收入估算表40表八 销售税金及附加表40表九 租赁及转售税金及附加表40表十 损益表41表十一全部投资现金流量表（年Ic=10%）42表十二自有资金现金流量表（年Ic=10%）43表十三资金来源与运用表44表十四 银行贷款还本付息结算表45表十五 银行贷款还本付息计算表45表十六 敏感性分析预测表4516.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响4516.2 租金售价不变而成本变化对
11、收益的影响4616.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响4616.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响4615.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响4616.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响46表十七 工程成本核算分类表4717.1 商业部分工程成本核算表4717.2 住宅部分工程成本核算表4817.3 配套项目部分工程成本核算表4917.4 地下停车场部分工程成本核算表49第一部分 项目概况一、项目名称 廊坊阿尔卡迪亚建设项目二、项目地址廊坊阿尔卡迪亚位于廊坊市北外环，即北外环路北侧，文化广场以西，地处黄金位置。三、土地产权状况及面积 廊坊阿尔卡迪亚占地500
12、余亩。其全部为商业用地租赁时间为2003年5月6日起至20530年5月5日止。四、地上建筑物状况 地上建筑物多为小高层。五、项目由来 廊坊空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含廊坊空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理
13、办公会议纪要精神，将廊坊汽车配件总厂、廊坊空压机厂两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将廊坊汽车配件总厂、廊坊空压机厂两户企业下放至廊坊市人民政府实行属地管理。现廊坊市人民政府决定对廊坊空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。第二部分 廊坊房地产市场概况廊坊市位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间，区位优势得天独厚，被誉为“京津走廊上的明珠”。总面积6429平方千米。廊坊历史悠久，早在公元前4300年，廊坊人的祖先就在这片土地上繁衍生息，聚居耕种，创造和延续着人类的文明。据户籍统计，2008年末总人口408.3万人，比年初增加6.4万人。全年出生人口5.7万人，出生率为14.11，死亡人口1.9万人，死亡率4.59，净增人口3.9万人，自然增长率9.52，比上年提高0.59个千分点。全市共有32个少数民族成份，少数民族人口
