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1、第7讲：第四章 房地产开发经营管理制度与政策第四章 房地产开发经营管理制度与政策一、内容提要：1、房地产开发企业的管理2、房地产开发项目管理 3、房地产经营管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括： 1了解房地产开发企业的概念、特征及分类；2了解房地产开发企业的设立条件；3了解房地产开发企业资质等级；4了解房地产开发企业设立的程序；5了解房地产开发企业资质管理；6熟悉确定房地产开发项目的原则；7掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得；8熟悉房地产开发项目资本金制度；9熟悉对不按期开发的房
2、地产开发项目的处理原则；10熟悉房地产开发项目质量责任制度；11熟悉项目手册制度；12掌握房地产开发项目转让；13熟悉商品房交付使用；14了解房地产广告。三 、内容辅导：1、关于本章内容历年考试情况从下表可以看出，本章内容在历年考试中所占分值呈现了一年高、一年低的趋势，这也往往是房地产基本制度与政策及相关知识每章内容历年出题的一个特点。本章内容在20022007年的考试中，连续6年综合分析题中都有本章内容，特别是2003年5道综合分析题，仅此一项就占了10分，而2009年此章内容仅占1.5分，均达到了极限。近两年则均占到了6分。【本章历年考题所占分值比例】2004年2005年2006年2007
3、年2008年2009年2010年2011年分值比例分值比例分值比例分值分值分值比例分值比例分值比例分值比例5.55.5%22%33%66%2.52.5%1.51.5%66%66%2、关于本章法规依据本章涉及有关的法律、法规包括：城市房地产管理法；物权法；城市房地产开发经营管理条例；原建设部部长令第77号房地产开发企业资质管理规定；房地产广告发布暂行规定(国家工商局令第86号)；关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）。第一节 房地产开发企业的管理（了解）一、房地产开发企业的概念、特征及分类房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企
4、业。特征：房地产开发企业一般具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等特征。依据中华人民共和国公司法，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司。二、房地产开发企业的设立条件城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件： (1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；(3)注册资本100万元以上；(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；(5)法律、法规规定的其他条件。例题：设立房地产开发企业的注册资本应在( ) 万元以上
5、。A50 B80 C100 D200答案：C解析：按照城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选C。三、房地产开发企业资质等级房地产开发企业资质管理规定(原建设部令第77号)规定，国家对房地产开发企业实行资质管理。房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，资质等级的条件见表41： 房地产开发企业资质等级条件 表4-1资质等级注册资本(万元)从事房地产开发经营时间 (年)近3年房屋建筑面积累计竣工（万)连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年度房屋建筑施工面积(万)专业管理人员(人数)其中：中级以上职称管理人员持有资格证书的专
6、职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程52另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，且从未发生过重大工程质量事故。例题：甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2006年4月，甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权，拟开发建设高档住宅小区，并取得城市房屋拆迁许可证，开始拆迁该宗土地上房屋。李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。2006年8月，甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议，申请拆迁管理部门裁决。（2007年房地产经
7、纪人制度试题）1二级房地产开发企业资质应具备的条件包括( )。A注册资本应在2000万元人民币以上B至少应有4名以上专业管理人员C近3年房屋建筑面积累计竣工 15万以上D从事房地产开发经营的时间应在2年以上答案：AC解析：从事房地产开发经营的时间应在3年以上。四、房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证
8、书，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。暂定资质证书有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2年。自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。例题1：新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ ） （2008年房地产估价师制度试题）答案：解析：新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。例题2：房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。() （2004年房地产估价师制度试
9、题）答案：解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 (1)营业执照复印件； (2)企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明； (5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。五、房地产开发企业资质管理(一)管理机构国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。(二)实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行
10、政主管部门制定。例题：房地产开发企业一级资质由（ ）审批。A市人民政府 B省、自治区、直辖市建设行政主管部门 C省、自治区、直辖市人民政府 D国务院建设行政主管部门答案：D解析：按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院建设行政主管部门审批，因此，应选D。第二节 房地产开发项目管理一、确定房地产开发项目的原则（熟悉）(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，
11、注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。注：城市房地产开发经营管理条例第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条规定，确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。例题：确定房地产开发项目，应当符合城市规划、房地产开发年度计划和( )
12、的要求。（2004年土地管理基础试题）A国土规划 B年度建设用地计划C区域规划 D土地利用总体规划答案：BD 解析：城市房地产开发经营管理条例第十条规定，确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（掌握）(一)建设用地使用权的取得方式城市房地产开发经营管理条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：(1)城市
13、房地产管理法规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。(2)1998年7月3日国务院发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。注：1、划拨用地目录（国土资源部令第9号）规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教
14、育所。2、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)规定，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号廉租住房保障办法第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。 4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的经济适用住房管理办法(建住房2007 258号) 第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。 (二)建设条件书面意见的内容城市房地产开发经营管理条例规定，土地使用权出让或划
