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1、肃宁尚村四星温泉休闲酒店可行性报告第一节 项目概况2第二节 背景分析221政策分析222市场分析323选址分析4第三节 目前星级酒店现状及趋势5第四节 经营定位641定位基本理念642定位主要依据643经营理念6第五节 功能布局与建设基本思路751功能设置852酒店设计建议1053酒店建设标准11第六节 投资进程与前景展望 1261投资进程1462前景展望18 第一节 项目概况11项目名称肃宁XX生态温泉大酒店（暂定）12发起单位XX开发公司13企业性质有限责任公司14地 址中国河北肃宁县15投资总额1600,000,00元人民币 第二节 背景分析21政策分析 伴随着中国经济的持续增长以及社会
2、消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。 项目所在地肃宁县及项目辐射周边半径15公里内的尚村工业区均无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程，项目与肃宁县政府合作，项目的启动与建设必将得到肃宁县政府的关注和支持。22市场分析 肃宁工业区位于华北平原腹地，地处京、津、石三座大城市和沧、保、衡三个地级市的中心位置，同时处在环渤海经济区和京、津、冀都市圈内，具备吸纳国内外资本、承接产业转移的区位优势，为经济互补合作和共同发展开辟了广阔前景。 肃宁工业区毗邻大广高速公路（大庆广州）肃宁北出口和保沧高速公路（保
3、定沧州）肃宁出口，具备了京、津、石1.5小时高速公路直达的交通优势。 肃宁工业区规划面积16.33平方公里，目前建成区5平方公里，已形成了以毛皮业为主导的毛皮、装备制造、商贸物流及铁路发展等特色产业集群，2009年5月被省政府正式批准为省级重点产业聚集区，2010年9月被省政府正式批准为省级物流产业聚集区。 肃宁工业区确立了“毛皮产业”、“电器装备制造业”、“路缘经济产业”三大产业方向，高起点、高水平编制完成了肃宁工业区产业发展规划、总体规划、控制性详细规划、规划环评等基础性规划。 肃宁县人口33万人，肃宁工业区地处京、津、石三座大城市和沧、保、衡三个地级市的中心位置，地理位置得天独厚，距北京
4、170公里，距天津、石家庄150公里，距沧、保、衡三个城市在100公里以内。在200公里经济圈内拥有人口1亿人，同时有首都机场、天津国际机场、石家庄国际机场三大航空港，有黄骅港、天津港两个大型海运港口。单单县城范围内便有中小型企业1000多家，流动与非流动人口过10万.2010年全县国民生产总值完成88.8亿元，财政收入完成10.6亿元，出口创汇1.09亿美元；利用外资684万美元，本地居民的消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容置疑。 尽管肃宁县区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持
5、续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果“XX生态大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。23选址分析项目选址具有不可替代地理优势，配套齐全，项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。从地块本身大体情况来看，其“三通一平”工程难度系数一般，利于整个建设速度。环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。尚村明化镇组地热井资料，取水层段10101362m，砂层厚度135m，单井涌水量1440md，井口水温57。馆陶组热储层以上部明化镇组地层为盖层，亦为孔隙型热储层，地层底界深度在20002350m，岩性为浅灰色、灰白色中、粗砂岩、含砾砂岩、砂砾岩、杂色砾
6、岩。热储砂岩单层厚度6175m，一般在10m左右，具有层数多、单层厚度薄的特点。声波孔隙度平均为23左右，仅个别单层可达26，底部砾岩声波孔隙度偏低，一般20左右。据尚村馆陶组地热井资料，取水层段15102255m，砂层厚度223m，单井涌水量2640md，井口水温达82。4水质特征尚村地热井水质情况见下表。本区地热水中主要阳离子为Na一，主要阴离子为HCO一、CI一，属HC0ClNa型水。地热水中主要离子含量、偏硅酸含量、矿化度、总硬度随取水深度增加而增大，pH值相应降低。明化镇组地热井热水中偏硅酸含量达到天然矿泉水界限指标，但氟化物含量超标；偏硼酸含量达到了医疗矿泉水有医疗价值的浓度，偏硅
7、酸含量达到了矿水浓度，氟、偏磷酸含量达到了命名矿水浓度，因此该热水可命名氟、偏磷酸复合型医疗矿水，同时，其热水为淡温泉。馆陶组地热井热水中锶、偏硅酸、溶解性总固体达到天然矿泉水界限指标，但氟化物含量超标；偏硼酸含量达到了有医疗价值浓度，偏硅酸、氟含量达到了命名矿水浓度，因此该热水可命名偏硅酸、氟复合型医疗矿水。本区地热水具有较弱的腐蚀性，在利用过程中应注意管道、利用设施的防腐。根据GB89781996污水综合排放标准，本区地热水中有害成分含量均小于国标最高允许排放浓度，故热废水排放不会对环境产生明显不良影响。地热开发利用地热资源作为一种新型环保能源，有效地加以开发利用，将会取得良好的经济效益和
8、社会效益。肃宁地区具有开发价值的热储为上第三系明化镇组、馆陶组热储。明化镇组热储埋藏浅但热水温度较低，馆陶组热储埋藏深热水温度高，地热开发利用应分层段开采。由于馆陶组热储具有层数多、单层厚度薄的特点，且孔隙度偏低，因此应从下部选取厚度较大、孔隙度较高的砂层200m左右成井，预计单井涌水量可达2400md左右，水温80左右。明化镇组上段热储砂层发育，厚度大、孔隙度高，应作为明化镇组热储开发的主要层段，取100m左右的砂层成井，预计单井涌水量1440md以上，水温50以上。馆陶组地热井热水温度高、水量大，热水可直接用于供暖，按日开采2400m、水温80，排水温度35计算供暖面积可达1010m。明化
9、镇组上段地热井热水温度较低，应主要用于洗浴等方面，用于供暖应采取地板热辐射供暖方式，按日开采1440m、水温50，排水温度30计算供暖面积为3510m。开发中可采取打对井方式，即同时钻凿一口明化镇组地热井、一口馆陶组地热井，将两口井热水混合后进行供暖。地热水除用于供暖外，还应综合开发利用，用于种植、养殖、游泳馆、材料加工等多方面。由于地热水中含有多种微量元素，许多达到了医疗矿泉水的标准，具有较好的医疗保健作用，适宜于洗浴和医疗用水。第三节 目前星级酒店现状及趋势 根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是： 四星级以上的酒店经济效益普遍较好； 高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的
10、效益较好； 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好； 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势； 酒店管理公司运作模式正在向国内二，三线城市大举发展。第四节 经营定位41定位基本理念411档次定位：准四星生态温泉商务酒店。412功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，高新区商业休闲中心。42定位主要依据 目前，肃宁县尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在肃宁县内建设准四星生态商务酒店，在肃宁尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在肃宁酒店市场竞争中取得成功的第一步。43经营理念431
11、主题理念：打造肃宁县首家独特的生态温泉商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。432衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准四星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、温泉桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。433运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按五星级模式经营客房、餐饮，娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发
12、展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。 第五节 功能布局与建设基本思路51功能设置511环境设计建议 赞成xx公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的绿色饭店标准。512单体功能布置建议公共建筑部分：酒店及办公 建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到150个（包含生态停车场）以上，以满足营业需要。A、酒店底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房；二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房；三层设KTV包房（约40间）
13、，酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房；四层设桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房；五层设多功能会议厅，会见室（贵宾休息室），中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区（咖啡吧），室内生态花园小品，办公及附房；六至十层为标准客房和套间客房，屋顶花园，露天恒温游泳池、赞成设计单位每层均带有空中花园的设计方案，其中六层为蒸气客房区（桑拿与客房共用）。B、高级办公写字楼八至十层（一至五层属酒店部分）为高级办公写字楼。居住建筑部分赞成设计单位的方案，由高级公寓与宿舍两部分组成，建议考虑在宿舍底层设置洗衣房。商业建筑部分赞成设计单位的方案，建议弧形布局
14、商业街建两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、针对工业区的小型展览馆等商业模式。52酒店设计建议521总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。522酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308四星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。523酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境
