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1、沙坪坝区凤天锦园工程可行性研究报告 初步可行性研究重庆渝开发股份有限公司报告承编单位：重庆渝开发股份有限公司编制总负责人：官忠富 公司总经理参与编制人员：王维军：渝开发房地产开发分公司总经理赵建渝：原渝开发房地产开发分公司副经理郑坚：渝开发房地产开发分公司副总经理陈碧玉：渝开发房地产开发分公司计财部经理刘浚：渝开发房地产开发分公司营销部经理文伦海：渝开发房地产开发分公司办公室主任钟国清：渝开发房地产开发分公司计财部高级工程师主编：陈远彬 周零凡：渝开发房地产开发分公司生产技术部工程师主审：张健康：渝开发房地产开发分公司总工程师本报告的主要内容l 总论l 概况l 建设条件及建设规模l 实施计划l
2、 市场需求分析及营销策略l 经济分析l 风险分析l 存在的问题与对策l 结论与建议 一、总 论 （一）项目提出的背景： 凤天锦园工程项目是在开发分公司努力寻找适合公司中、短期开发项目延续发展的前提下，经过对十个预选项目的逐一考察、分析和筛选，并与晨光集团多次协商后初步确定下来的开发项目。 （二）项目开发的历史背景： 沙坪坝区的城市建设在区委、区府的正确领导下，取得了迅猛发展的可喜成绩。在旧城区逐步得到改造的同时，新城区的开发建设也被提上了重要的工作议事日程。沙坪坝区南部新城（即凤天新城）片区的综合开发，经过多年的精心策划和反复论证，已获得市、区各级主管部门的批准。南部新城区的综合开发由此孕育而
3、生。 （三）项目开发的必要性 随着南部新城片区综合开发步伐的不断推进，其项目所在地将成为沙坪坝区投资置业，经济增长的新热点。同时通过南部新城区的全面开发使新城区以原有城区为依托，从而实现旧城区的产业转移，人口分流，进一步增强城市功能，使城市布局更加趋于合理。 （四）项目开发的现实性 本报告认为，沙坪坝区凤天新城正处在城乡结合部，又邻近在新建沙区政府的周围，该地块的综合开发能加快沙坪坝区经济发展和城市拓展建设的客观要求，在技术上可行，经济上合理，能收到明显的经济效益和社会效益。同时通过对该项目的综合开发为沙坪坝区南部新城的全面启动将会起着重要的推动作用。在不久的将来一个起点高、标准高、功能齐备、
4、设施配套、环境优美、居住舒适的文明综合小区，将矗立在沙坪坝区南部新城之中。二、概 况 （一）项目名称： 凤天锦园 （二）项目建设单位： 重庆渝开发股份有限公司 （三）项目建设地点： 沙坪坝区覃家岗镇新桥村 （四）项目用地条件： 凤天新城（即南部新城）位于沙坪坝区的南部，南边紧临石新路，北边是第三军医大学。西边以现有村道为界，东边到龙洞弯的山脚下，规划总用地为60.75公顷。 凤天锦园工程项目位于该南部新城片区的中心区域，由8-1#、8-3#、13#、14#地块组成（8-1#、8-3#地块位于凤天路的西侧，13#、14#地块位于凤天路的东侧），总占地面积为8.75公顷，折合为131.25亩，其地
5、理位置和房地产开发口岸十分优越，土地增值潜力较大。 凤天锦园工程项目用地范围内绝大部分用地在海拔288.73米至333.56米之间，属典型的低丘陵地，山丘为东西走向，是较好的城市建设用地。 （五）项目用地性质： 现有用地主要为农地，鱼塘和农宅建设用地。以及沙坪坝区三星制药厂，第八中学校办工厂，沙区金华电器厂，部队通讯连（现改为通讯兵工程学院用地）和两个砖瓦厂。由南向北的凤天公路已建成通车。 （六）项目的区位优势： 项目用地背靠青山，视野开阔，环境清新而优雅，紧邻未来沙坪坝区行政居住新区，确系理想的居住休养地。 1、突出的交通优势 项目所在地向南1.2公里是成渝高速公路起点，西边有犁树湾火车北站
6、和即将落成的渝长高速公路，北边有重庆火车站和长途客运站，南边紧临规划的城市干道石新路，远期规划的地铁线也穿越其下。为此形成四通八达的交通网络，具有突出的交通优势。 穿越项目所在地已建成的凤天路是沙坪坝区南部由南向北的重要交通干道，具有重要的交通联系作用，也是沙坪坝区旧城拓展的重要基础。 2、具有完善的周边市场体系 项目所在地南面是西南物资交易市场，凤鸣山中学、小学和上桥工业园区，西面有梨树湾工业区，第三军医大学，北面有沙坪坝区安居工程“都市花园”。项目所在地附近有马家岩建材交易市场，白马凼家具交易市场以及巴山机动车交易市场。上述条件具备了良好的服务潜能和广阔的市场购买力。 3、具有良好的生态环
7、境 项目所在地东面是城市总体规划确定保留的大面积城市绿化地，西面有远期规划的高滩岩公园和城市绿色屏障歌乐山森林公园，具有良好的生态环境。 综上所述，项目所在地周边环境十分良好，区位优势十分优越，预测该处房地产开发的起动具有良好的市场前景。 （七）编制该可行性研究报告的依据 1、凤天锦园工程方案图（已审批）及13#、14#地块初设图。 2、重庆市城市规划管理条例 3、城市居住区规划设计规范GB50180-93 4、全国统一建筑安装工程工期定额 2000年版 5、重庆市房地产业税费政策汇编（一）、（二）6、重庆市人民政府关于停止适用或废止一批地方性政策和规章的决定 重庆市人民政府令第82号 200
8、0年6月2日7、重庆市人民政府关于取消一批行政事业性收费项目的决定 重庆市人民政府令第83号 2000年6月2日 8、重庆市城市建设配套费征收管理办法 重庆市人民政府令第85号 2000年6月29日 9、财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知 财税字（1999）299号文 1999年12月17日 10、建设项目经济评价方法与参数 11、住宅开发与工程造价 12、工程建设投资控制 13、1998年重庆市国民经济和社会发展统计公报（重庆市统计局） 14、中国人民银行1999年6月10日发布的金融机构贷款利率调整表三、建设条件及建设规模 （一）建设条件： 1
9、、供水 水源由沿凤天路敷设的给水干管DN300来解决该项目的供水问题。 2、污水排放 项目内污水经无害化处理后分别引入凤天路靠13#、8#地块侧的涵洞接口处，再汇集进入市政截污主干管（沟）至杨公侨污水处理厂。 3、雨水排放 区内雨水分别汇集后排至高滩岩水库。 4、供电 在82#地块内设置了一座10000KVA的开闭所，而本项目共计设置了三座配电房（在西侧地块设置了一座、在东侧地块设置了二座配电房），该三座配电房的供电均由在82#地块内设置的10000KVA的开闭所直接（或间接通过涵洞）引入解决。 5、电信 规划沿凤路敷设12孔电信管道，区内所有电信线路均下地敷设。电信管道为闭路电视馈线留1-2
10、孔专用管孔，并留一孔作防灾专用管孔。 6、燃气 从沿凤天路敷设的160PE管道引入本项目内以解决其燃气问题。 7、环保及防灾 小区实行雨污分流制排水系统和设置封闭式堆放垃圾转运站五处，公厕四处，合理组织城市过境交通，公共交通和内部交通，加强交通噪声的商业噪声的管理，加强新区的绿化建设和管理，有利于环境质量的提高。 区内建筑要求按地震烈度VI度设防，主要基础设施工程及主要公共建筑应提高一度设防。 区内各项建设必须执行国家颁布的消防规范，完善消防设施，保证消防通道的畅通，同步建设市政消火栓。 凤天新城开发项目工程周边的道路，各种城市主干管网和市政基础设施配套等，均由沙坪坝区覃家岗镇政府统一组织实施
11、。 （二）项目方案的定位原则 1、自然地理状况 用地范围属低丘山坡地，地形地貌呈东高西低，山丘为东西走向，天然绿色植被保存较为完好，因此在规划方案的选择上应充分利用自然地形地貌；使其各单体建筑物依附地形自然坡度，错落有致地分布在用地范围内。 2、周边物业状况 项目所在地附近已动工修建的有国家级安居工程“都市花园”和新桥村小康住宅“康居苑”，上述物业功能结构为砖混多层建筑，一般装修，主要满足拆迁安置用房和大众化需要。各种配套设施不够完善，物业售价相对较低，缺乏市场竞争力。 3、项目方案的定位原则： 综合上述情况，凤天锦园工程项目的产品定位应结合自然地理状况和周边物业现状，充分利用完善的交通网络和
12、良好的生态环境，结合当前市场需求产品的对象，建议该项目为中、高档公寓式住宅。集服务、休闲、娱乐为一体的具有特色建筑风格的住宅小区。 （三）项目方案的规划布局： 凤天锦园工程项目以城市干道凤天路为界划分为东、西两个片区，即13#、14#地块为东小区，8-1#、8-3#地块为西小区。 1、西小区规划 西小区规划为集中布置的两栋十八层高层商住楼，并利用裙房围合的半圆形商业广场与对街的步行入口广场形成呼应，实现人气的延续性。规划用地面积为7791M2。 2、东小区规划 东小区用地面积为55300M2，是规划设计的重点小区。由1栋4层会所、一栋3层幼儿园、3栋6层住宅、1栋8层住宅、13栋11+1层住宅
13、、3处地下停车库等组成5个相对独立的组团。 3、小区规划特点 设计结合自然，依山就势，保持清晰的交通、错落的景致、宽阔的视野、层次丰富的过渡，创造人与自然交融的生态园林化并赋予高科技含量的智能化、节能化的中高档住宅小区。 人车分流的网络结构。 东侧小区内设置的Y型7米宽双车道路和基本与外围城市道路平行的消防车道组织成区内交通，车道内侧为逐渐高起的居住步行花园。车道与临凤天路的步行入口广场共同将东侧地块分为5个小组团，而在组团一、三、四内设置了3个地下停车库。车行外围，人走内侧，交通便达，互不干扰，车道与城市道路相接处均形成入区急右转弯的环向车道，既减速又减噪。 西侧地块利用高差组织人车分流，东
14、侧走人，西侧进车，车穿下部，人行上台。形成居住人流、商业人流、车流的明确分呈。 功能分区动静明确、过渡自然 东侧地块车道分为临时停车绿围区、公建区和步行漫游区三部分。其中停车绿围区、公建区（会所、幼儿园）位于临城市主、次干道一侧，是城市到家园的过渡空间，停车位之间及背侧的立体绿化围墙是居住聚落外侧的屏障。以步行如口广场组织的会所、游泳池、幼儿园形成相对独立又与组团联系方便的公共活动区，既是入口标志，又可遥望园区中心的水体、山体，缓坡广场使公共区与中后部 的步行漫游区相连，形成连贯的步行系统，实现由公共到私密，由动至静的分区和过渡。 西侧集中布置的两栋十八层商住楼利用裙房围合的半圆形商业广场与对街的步行如口广场形成呼应，实现人气的延续性。车库、商场与住宅垂直分区，分别与三维道路直接联系。 景观分析生态景致的延续和发展
