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1、 2022年物业管理实务辅导物业纠纷案例精讲(4)答：国家建立部建房(1995年)517号文件，关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊原则(试行)中，对山墙一律按共用墙计算，即山墙的水平投影面积的一半计入公用建筑面积，然后把总公用建筑面积按套内建筑面积占套内总建筑面积的比例进展分摊，计入商品房销售面积内。附：法规一：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规章(试行)第一条 依据国家有关技术标准，制定商品房销售面积计算及公用建立面积分摊规章(试行)其次条 本规章适用于商品房的销售和产权登记。第三条 商品房销售以建立面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行建筑面积计算规章进展计算。第四条 商品房整
2、栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。第五条 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购置的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)应与分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积第六条 套内建筑面积由以下三局部组成：1套(单元)内的使用面积；2套内墙风光积；3阳台建筑面积。第七条 套内建筑面积各局部的计算原则如下：1套(单元)内的使用面积住宅按住宅建筑设计标准(GBJ9686)规定的方法计算。其他建筑，根据专用建筑设计标准规定的方法或参照住宅建筑设计标准计算。2套内墙风光积商品
3、房各套(单元)内使用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。3阳台建筑面积按国家现行建筑面积计算规章进展计算。4套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积第八条 公用建筑面积由以下两局部组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑效劳的公共用房和治理用房建筑面积；2套(单元)与公用建筑空间之间的分隔
4、墙以及外墙(包括山墙)墙体水平面积计算原则。第九条 公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积局部。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用房间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条 公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和第十一条 公用建筑面积分摊计算各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规章执行。第十三条 本规章由建立部解释。第十四条 本规章自1995年12月1日起施行。(国家建立部制订)法规二：城市商品房预售治理方法法规三：商品房购销合同(标准文本)法规四：商品住宅性能认定治理方法(试行)
