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1、房地产销销售基础知识一、 房地产定定义房产和地地产的总总称，也也叫“不不动产”。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)二、房地地产的形形态1、单纯纯的土地地；2、单单纯的房房屋；33、土地地和房屋屋的综合合体。三、房地地产特性性：1.位置置的固定定性，受受地理位位置的限限制2.地域的的差别性性3.高质质耐久性性4.保保值增值值性四、房地地产产品品的特性性：1.不可可移动性性2.使用用时间长长3.价值值量大44.变现现能力差差（长线线短线）五、房地地
2、产开发发的特点点1.资金金量大22.投资资回报高高3.投资资风险大大4.附加加值高5.产品品关联性性大（建建筑、设设计、金金融、运运输等）房地产的的投资回回报率：25%以上（国国外：55%左右右）六、房地地产产业业的主要要内容：1、 土土地的开开发和再再开发； 2、 房屋的的开发和和建设； 3、 地地产的经经营(包包括土地地权的出出让、转转让、租租赁、抵抵押等)； 44、 房房地产经经营(包包括房屋屋的买卖卖、租赁赁、抵押押)； 5、 房地产产中介服服务(包包括信息息、测量量、律师师、经纪纪、公证证等)； 6、 房地产产物业管管理； 7、 房地产产金融(包括信信息、保保险、金金融投资资等)。七
3、、房地地产市场场：一级市场场，是指指国家以以土地所所有者和和管理者者的身份份，将土土地使用用权出让让给房地地产经营营者与使使用者的的交易市市场；二级市场场，是指指土地使使用权出出让结束束，由房房地产经经营者投投资开发发后，从从事房屋屋出售、出出租、土土地转让让、抵押押等房地地产交易易的市场场；三级市场场，是指指在二级级市场的的基础上上再转让让或出租租的房地地产交易易市场。八、土地地使用年年限住宅用地地70年年工业、教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育、综综合用地地为500年商业、旅旅游、娱娱乐用地地为400年。九、房地地产产权权房地产产产权： 是指产产权人对对房屋的的所有权权和对该该房屋所所
4、占用土土地使用用权。产权证书书： 是是指“房房屋所有有权证”和和“土地地使用权权证”的的二合为为一，是是房地产产权的法法律凭证证。房屋屋产权证证书包括括：产权权类别、产产权比例例。房产产坐落地地址、产产权来源源、房屋屋结构、间间数、建建筑面积积、使用用面积、共共有数纪纪要、他他项权利利纪要和和附记，并并配有房房地产测测量部门门的分户户房屋平平面图。 与产权有有关的概概念房屋屋产权：泛指所所有者对对财产的的占有、使使用、收收益处分分，并排排除他人人干涉的的全能，是是物权的的一种，房房屋产权权指房产产所有者者按照国国家法律律规定所所有的权权利。 房屋权权属登记记：指房房地产行行政主管管部门代代表政
5、府府对房屋屋所有权权以及上上述权利利产生的的抵押权权等房屋屋他项权权利进行行登记，并并依法确确认房屋屋产权归归属关系系的行为为。房屋屋产权登登记应遵遵循房屋屋的所有有权和该该房屋占占有范围围的土地地使用权权权利主主题一致致的原则则。 房地产产权登记记：通常常称“产产权登记记”(包包括房屋屋所有权权登记和和房屋他他项权利利登记)城镇房房屋所有有权登记记是人民民政府为为了健全全法制，加加强城镇镇房屋的的管理，依依法确认认房屋所所有权的的法定手手续，在在规定登登记范围围内的房房屋所在在地产权权管理部部门申请请所有权权登记，经经审查确确认产权权后，由由房屋管管理机关关发给房房屋所有有权证。房房屋所有有
6、权登记记是房屋屋产权管管理的主主要行政政手段，只只有通过过房屋所所有权登登记，才才能对各各类房屋屋产权实实施有效效的管理理。 共共有产权权：指一一家房地地产有两两个或两两个以上上的权利利主体，即即共有人人，在实实践中又又有按份份共有和和共同共共有之分分。前者者是指共共有人分分别按自自己所拥拥有的份份额的大大小，对对共有房房地产享享有一定定的利益益，并承承担相应应的义务务；后者者是指两两个以上上权利人人对全部部共有的的房地产产享受同同等的权权利，并并承担相相等的义义务。 房屋抵抵押：产产权所有有人以房房契作为为抵押，取取得借款款按期付付息。房房屋产权权仍由产产权所有有者自行行管理，债债权人只只按
7、期取取息，而而无使用用管理房房屋的权权利，待待借款还还清，产产权人收收回房契契抵押即即告终结结。 过过户：即即更换房房屋承租租人姓名名。十、中国国的土地地政策：1. 中国的土土地国有土地地：国家家进行了了集中征征用，可可进行自自由划拨拨出让土土地集体土地地：一般般为农业业用地。（国有土地的性质和集体土地的性质可以相互转让）土地使用用年限到到期后：1） 收归国有有，国家家重新进进行开发发，但是是必须进进行房屋屋补偿2） 有该地块块土地使使用权人人想政府府申请续续租2.生地地：又称称毛地，即即没有进进行基础础配套建建设。没没有进行行三通一一平的土土地 熟地地：进行行了基础础配套和和三通一一平建设设
8、的土地地（土地地出让金金+基础础配套金金）三通一平平：道路、水水、电通通场地平平整七通一平平：通讯讯、天然然气、热热力、排排污、道道路、水水、电通通、场地地平整十一、五五证两书书 一、建建筑用地地规划许许可证 建设单单位向土土地管理理部门申申请征用用划拨土土地前，经经城市规规划行政政主管部部门确认认，该项项目位置置范围符符合城市市规划的的法律凭凭证。二二、建建设工程程规划许许可证 有关建建设工程程符合城城市规划划需求的的法律凭凭证。三三、国国有土地地使用证证 经经土地使使用者申申请，经经城市各各级人民民政府颁颁布的国国有土地地使用权权的法律律凭证。该该证主要要载明土土地使用用者名称称、土地地座
9、落、用用途、土土地使用用面积、使使用年限限、和“四四至”范范围。四四、建建设工程程开工证证 建建设单位位进行工工程施工工的法律律凭证，也也是房屋屋权属登登记的主主要依据据之一，没没有开工工证的建建筑属违违章建筑筑，不受受法律保保护。五五、商商品房销销售(预预售)许许可证 市、县县人民政政府房地地产管理理部门允允许房地地产开发发企业，销销售商品品房的批批准性文文件六、“两两书” 商品品房质量量保证书书、商商品房使使用说明明书十二、名名词解释释居住区用用：居住住区用地地是指住住宅用地地、公建建用地、道道路用地地和公共共绿地等等四项用用地的总总称。住宅用地地：指住住宅建筑筑基地占占地及其其占地四四周
10、合理理间距内内的用地地（含宅宅间绿地地和宅间间小路等等的总称称）道路用地地：指居居住区道道路、小小区路、组组团路及及非公配配建的居居民汽车车地面停停放场地地公共绿地地：指满足足规定的的日照要要求，适适合于安安排游憩憩活动设设施的、供供居民共共享的集集中绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带绿地等等道路红线线：指城城市道路路（含居居住区级级道路）用用地的规规划控制制线。建筑线：一般称称建筑控控制线，是是建筑物物基地位位置的控控制线。建筑小品品：既有有功能要要求，又又具有点点缀，装装饰和美美化作用用的，从从属于某某一建筑筑空间环环境的小小体建筑筑，游憩憩观赏实实施和
11、标标志物等等的总称称。套内建筑筑面积：指套内内使用面面积、套套内墙体体面积及及套内阳阳台建筑筑面积之之和。套内使用用面积：指房屋屋户内全全部供食食用的空空间面积积，按房房屋的内内墙线水水平投影影计算。套内墙体体面积：商品房房各套（单单元）内内空间周周围的维维护和承承重墙体体，有共共用墙及及非公用用墙两种种。商品品房各套套（单元元）之间间的分隔隔墙，套套（单元元）与公公用建筑筑之间的的分隔墙墙以及外外墙（包包括山墙墙）均为为共用墙，共共用墙水水平投影影面积的的一半计计入套内内墙体面面积。非非共用墙墙墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。阳台建筑筑面积：指阳台台地面地地板外沿沿水平面面
12、的投影影。套内阳台台建筑面面积：指指套内各各阳台建建筑面积积之和。共有建筑筑面积：指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。共有建筑筑面积分分摊系数数：整幢幢建筑物物的共有有建筑面面积与整整幢建筑筑物的各各套套内内建筑面面积之和和的比值值。应分摊的的共有建建筑面积积：应分分摊的共共有建筑筑面积为为套内建建筑面积积与共有有建筑面面积分摊摊系数之之积公摊面积积:商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成。1.电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2.各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外
13、外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500%山墙：坡坡屋面房房屋指斜斜屋顶的的倾斜平平面端构构成的垂垂直三角角部分，各各式建筑筑指的是是建筑的的短边。竣工面积积：指竣竣工的各各懂房屋屋建筑面面积之和和。房屋屋建筑的的竣工应应是按照照设计要要求全部部完工，经经验收合合格的建建筑。容积率：指建筑筑总面积积与建筑筑用地面面积的比比。容积积率=总总建筑面面积/总总用地面面积建筑密度度：指在在居住区区用地内内各类建建筑的基基地面积积与居住住区用地地的比率率。建筑密度度=各内内建筑基基地总面面积（所所有建筑筑底层面面积总和和）/总总用地面面积绿化率：指项目目规划建建设用地地范围内内的绿化化投影面面
14、积与规规划建设设用地面面积之比比绿化率=总绿化化面积/总用地地面积。有有水平绿绿化（地地面的绿绿化）与与垂直绿绿化之分分绿地率=绿地总总面积/总用地地面积。可可理解为为水平绿绿化开间：房房间的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离。进深：指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前墙壁壁到后墙墙壁之间间的实际际长度。层高：他他通常包包括下层层地板面面或楼板板面到上上层楼板板面之间间的距离离。净高：指指层高减减去楼板板厚度的的经剩值值。标准层：指平面面布置相相同的住住宅楼层层。阳台：指指供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间平台：指指供居住住者进行行
15、室外活活动的上上人屋面面或由住住宅底层层地面伸伸出室外外的部分分走廊：指指住宅套套外使用用的水平平交通空空间。地下室：指房间间地面低低于室外外地平面面且高度度超过该该房间净净高的11/2者者。隔断：指指轻质材材料制作作，专门门作为分分隔室内内空间的的到顶或或不到顶顶构件。过道：指指住宅套套内使用用的水平平交通空空间单元式住住宅:指指在多层层、高层层楼房中中的一种种住宅建建筑形式式；通常常每层楼楼面积只只有一个个楼梯住住户由楼楼梯平台台直接进进入分户户门。所所以每个个楼梯的的控制面面积又称称为一个个居住单单元。玄关：它它是以个个缓冲过过度的地地段，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开有玄关关阻隔，外外人对室室内就不不能以览览无余。十三、 面积积的计算算 1.计算算建筑面面积的范范围：11)单单层建筑筑物不论论其层高高均按一一层计算算，其建建筑面积积按建筑筑物外墙墙勒角以以上的外外围水平平面积计计算。单单层建筑筑物内如如带有部部分楼层层者，亦亦应计算算建筑面面积。22)多多层建筑筑物的建建筑面积积按已建建筑面积积的总和和计算，其其底层按按建筑物物外墙勒勒角以上上外围水水平面积积计算，二二层及二二层以上上按外墙墙外围水水平面积积计算。3
