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1、 开发投资集团有限公司滨海康乐家园可行性研究报告 北大纵横管理咨询公司二零一三年三月59 钦州开投滨海康乐家园可行性研究报告目录第一章 项目总论41.1 项目概要41.1.1 项目名称41.1.2 项目概况41.1.3 项目可行性研究的目的41.2可行性研究编制依据和范围41.3可行性研究的技术经济指标汇总51.4研究结论5第二章 养老专题研究72.1 我国老龄情况72.1.1 老龄化概念72.1.2 我国老龄化现状及面临的问题72.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况82.2 我国养老发展状况分析82.2.1我国目前主要养老模式82.2.2 养老服务现状分析92.3 北京养老机制发展创新与研究
2、102.3.1 北京养老机构生存现状调查：102.3.2 北京目前主要的养老运营模式112.4 养老机构未来发展及市场前景122.4.1未来发展模式122.4.3 市场前景预测132.4.2 未来投入预测13第三章 项目建设选址及开发模式研究143.2 项目建设的必要性143.2.1 构建和谐社会，养老体制有益尝试143.2.2 推进钦州地区养老工作的需要143.3 项目选址条件及意向143.4 项目运作模式研究15第四章 项目优劣势分析及风险防范174.1 SWOT分析174.1.1 优势分析(Strengths)：174.1.2 劣势分析(Weaknesses)：184.1.3 机遇(Op
3、portunites)：194.1.4 威胁(Threats)：204.2 项目风险分析204.2.1 行业与市场风险204.2.2 工程技术风险204.3风险的防控措施214.3.1 行业与市场风险防控214.3.2 工程技术214.4项目风险结论22第五章 项目市场定位和规划布局235.1 项目整体定位235.1.1 项目整体定位235.1.2 项目总体功能定位235.1.3 项目运作模式定位235.3 项目建筑规模235.4 项目建筑布局245.5.1 总平面布局设计245.5.2 工程结构方案25第六章 工程技术方案316.1 设计理念316.2 总平面规划原则316.3 建筑设计规范
4、326.4 建设方案功能设计326.4.1 老年公寓楼326.4.2 老年活动中心：326.4.3 老年大学：326.4.4 其他户外活动场所：32第七章公共配套设施337.1 给排水337.1.1 给水设计337.1.2排水系统337.2供电347.2.1设计依据347.2.2电源、电源设施和外部条件347.2.3低压配电、照明347.2.4防雷与接地347.3弱电系统设计347.3.1设计依据347.3.2火灾报警与消防357.3.3电话通讯及网络系统357.3.4 紧急呼叫系统35第八章 环境保护、劳动安全与卫生368.1 环境保护设计依据（环境质量标准及排放标准）368.2 污染物来源
5、368.3 污染物治理368.3.1 办公及生活废水废气处理流措施368.3.2其他废弃物处理措施368.4 环保结论378.5 劳动保护和安全卫生378.5.1 劳动保护378.5.2 卫生条件378.5.3 防火防盗防传染措施37第九章 项目节能分析399.1 设计依据399.2 节能措施399.2.1电力节能措施399.2.2 节水措施39第十章 组织机构及定员4110.1 机构定员4110.2 人员培训42第十一章 项目实施计划4311.1 项目总体实施计划4311.2 项目假设工程实施计划4311.3 项目周期44第十二章 项目投资估算4612.1 项目投资估算4612.1.1 总投
6、资估算依据4612.1.2 投资费用分析及估算4612.2 项目投资使用方案49第十三章 项目投资效益分析5113.1项目投资的经济效益分析5113.1.1 遵循的有关依据5113.1.2 基础数据和说明5113.1.3 运营收入估算5113.1.4 成本估算5313.1.5税费估算5413.2 项目总体经济效益分析5513.3 项目投资的社会效益分析5713.3.1 项目建设对社会的影响5713.3.2 提升公司的软实力57第十四章 需要上级政府支持的若干问题5814.1 项目立项的审批5814.2 各种许可证办理问题58第十五章 项目综合评价5915.1 项目综合评价5915.2 项目投资
7、建议59第一章 项目总论1.1 项目概要1.1.1 项目名称*滨海康乐家园1.1.2 项目概况滨海康乐家园项目拟选址于*，规划总用地面积约100亩，其中：第一期主体建筑占地面积约4000平方米，计划总投资约4892万元人民币。第二期主体建筑占地面积约8000平方米，计划总投资约10099万元人民币。建设将高定位、高层次、管理科学、配套服务设施完善的养老机构。建立辐射钦州乃至广西地区的综合养老机构。1.1.3 项目可行性研究的目的在市场经济的大环境下，与其他行业一样，创办养老机构也要进行市场调查，进行可行性分析。通过对项目的市场需求、消费能力、建设规模、环境影响、盈利能力等方面的研究，从技术、经
8、济、工程、人文等角度对项目进行综合的调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供较公正、可靠、科学的投资咨询意见。1.2可行性研究编制依据和范围关于加快发展养老服务业的意见；中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定；国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号；中国老龄事业发展“十二五”规划；社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)；182078758121.3可行性研究的技术经济指标汇总表1-1 第一期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩30约20000平方米总建
9、筑面积平方米16060建筑占地面积平方米4000不包含道路容积率0.8建筑密度20%绿地率50%道路及停车场平方米5000项目总投资万元4892.3项目总体经营成本万元351.57项目总体经营收入万元1103.4项目总体经营税费万元99项目总体经营利润万元652. 524项目总体经营净利润万元652. 524项目静态投资净利润收益率%13.67项目静态投资回收期年7.3项目总建设年限年8.3表1-2 第二期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩70约46667平方米总建筑面积平方米32120建筑占地面积平方米8000不包含道路容积率0.69建筑密度20%绿地率60%道路及停车场平
10、方米10000项目总投资万元10099项目经营成本万元703项目经营收入万元2206项目经营税费万元198项目经营利润万元1305项目经营净利润万元1305项目静态投资净利润收益率%13.2项目静态投资回收期年7.6项目总建设年限年8.61.4研究结论养老机构养老行业是一个朝阳行业，有很大的发展前途，市场巨大，具有较强的抗风险能力，如今竞争格局尚未形成，需求大于总供给。本项目建有较强的市场竞争力，符合国家政策精神，是企业资源优势、经营优势及市场需求的有机结合；经市场、财务等综合初步分析，经济效益和社会效益突出，总体方案的可行性和可操作性较为明显。但同时，养老行业也是一个相对微利的行业，它的回报
11、较长别长，需要投入较大量的流动资金。第二章 养老专题研究2.1 我国老龄情况2.1.1 老龄化概念人口老龄化：指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态说明过程。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10，或65岁以上人口占总人口的比重达到7作为国家或地区进入老龄化社会的标准。2.1.2 我国老龄化现状及面临的问题随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿；再过10年，将达到1.63亿；再过20年，将达到2.3亿；2050年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国
12、空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987 年的近4%上升到11 % ，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。专家的预测，到2050年前后，中国真正进入到所谓的重度老龄化的阶段。到这个阶段以后，中国老龄人口将达到4亿左右，在全球人口排第三位，3个人中就有1个是老人。作为一个以人口发展起来的国家，青年、中年的一代人是主要劳动力。而随着人口老龄化的日趋严重，中国将面对的不仅是巨大的养老压力、人口年龄段分布的不均衡，而且还将会处于“国未富，人先老”的境地。老年人口的快速增加，特别是80岁以上的高龄老人和失能老人年均100万的增
13、长速度，对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。与我国人口老龄化现象并存的社会问题是：城市化进程的加快，独生子女政策带来的家庭在缩小、人口流动的速度加快，加上人口的长寿，使得养老问题面临诸多内容和挑战。到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实的，那么养老的社会化与市场化是一个大趋势，而且是不可逆转的一个趋势。2.1.3 钦州地区人口结构与老龄情况据全国人口普查条例和国务院的决定，我国以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的调查结果。*全市常住人口307.7万人中，0-14岁人口为87.52万人，占28.42%；15-59岁人口为182.09万人，占59.13%；60岁以上人口为38.36万人，占12.46%；其中，65岁及以上人口为27.57万人，占8.95%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降2.82个百分点，15-59岁人口的比重上升0.97个百分点，60岁及以上人口的比重上升1.85个百分点,其中，65岁及以上人口的比重上升1.58个百分点。最新统计显示，*总人口350万，其中市区人口30万，市区老年人4万人。从上述数据可以看出，钦州老龄化呈上升趋势，养老压力逐年增大，钦州养
