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1、 物业管理实务精讲班第21讲讲义内容提要一、内容提要1物业公共安全防范管理服务(1)物业管理安全防范内容(2)物业管理安全防范工作检查方法(3)物业管理治安防范注意事项，2物业消防管理3物业车辆停放管理(1)车辆管理方法与要求(2)车辆管理注意事项4公共秩序管理相关法规二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是要测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。考试基本要求 掌握：物业公共安全的内容与要求，治安防范注意事项，消防检查的内容与方法，消防安全预案的制定，车辆管理的方法与要求。熟悉：物业安全防范服务的内容和检查方法，义务消
2、防队伍的建设，动火安全管理，车辆管理的注意事项。了解：消防制度制定，消防器材的配备、使用与维护，公共秩序管理相关法规。考题类型要求本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题(注：要根据考试大纲要求来定)。三、内容辅导（这一章的内容比较重要，因为涉及的问题多，考核点多，物业管理纠纷多发生在这些方面，而且涉及到的法律法规也比较多，需要认真准备。这一部分，肯定会有案例分析题。）第九章 公共秩序管理服务第一节 公共安全防范管理服务第二节 消 防 管 理第三节 车辆停放管理服务物业管理区域内交通管理与车辆停放服务是物业公共秩序管理的一项基本内容，也是体现管理服务水平的重要环节。车辆管理的方法与要求一、车辆
3、管理的方法与要求（掌握）(一)建立健全车辆管理队伍为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业管理企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。(二)车辆出入管理对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场的性质采用不同的方式。一般对居住在物业区域内的业主(或物业使用人)，其车辆多以办理年卡或月卡的方式管理，出入时只需出示年卡或月卡即可。外来的车辆或暂时停放的车辆应采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。
4、是否收费，应根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务合同约定作相应处理。（出入卡的种类、年卡、月卡、临时卡，临时卡的内容）(三)车辆停放管理车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。同时，车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。（管理人员的管理内容）车辆管理的注意事项二、车辆管理注意事项（熟悉）(1)车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。完善的交通标识及提示既可以确保
5、管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷。(2)车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。(3)车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了
6、提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进人楼内。 物业管理实务精讲班第22讲讲义案例分析案例 某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及
7、精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。法院判决 一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司
8、的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：(1)原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。(2)被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审
9、理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。案例分析 本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。物业管理条例三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承
10、担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共场所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据
11、证明物业管理企业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。补充案例1-3之一某物业小区为车主办理停车月卡，要求提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证复印件，并与之签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。在车辆停放服务协议上，对车辆的有偿停放做出明确规定，并约定车位是停放租用关系，同时约定，物业管理公司仅仅提供车辆的停放位置，对在停放过程中车辆的刮擦、被毁损、失火、被盗不承担任何责任。请对物业管理企业的做法进行分析，这样处理车辆停放服务管理业务是否妥当。1、需要车主提供有关证件的原件，验看后留下复印件；2、协议中，仅仅提供停放为止，没有服务管理，是欠妥当的，应增加相应的服务内容。之二某小区保安人员
12、在晚上巡逻时，发现小区大门内侧路边躺着一名醉酒呕吐后昏睡人员，经查，该醉汉身上没有任何证件，本人意识不清，身份不明，由于天气比较寒冷，于是，将该人背到保安室内床铺上安排睡觉，想等他醒酒后问明情况送走，后这名人员因饮酒过度导致昏睡不醒达一整天。问：这种情况应如何处理？该物业管理人员这种处理方法是否妥当?分析：1、不妥当2、首先应设法确认该醉汉是否为本小区内的业主，如为本区业主，应尽快通知其家人，如无法确认，应通知本地公安派出所，以免出现异常情况，不应当安排睡觉，防止因饮酒过度出现危险。之三场外车辆遗失谁赔偿某小区业主停放在小区楼下消防通道上的小车被盗，半年后，车主找到管理处，称由于公安部门未破案
13、，现在要向保险公司索赔，但保险公司必须要管理处出具车辆丢失证明才能办理索赔手续，在业主的不断纠缠下管理处开具了一张丢失证明。随后，保险公司将管理处告上法庭，要物业管理公司赔偿人民币65万元。此案一审和二审的判决截然不同，双方各有不服。再审认为车主虽已交付停车费，但根据规定车辆应停放在停车场内保管，进入时领取车辆保管证，但该车主未将车辆停放在停车场内，不能提交车辆保管的证据，停车场也没有被丢失车辆的入场记录，故车辆保管关系不成立。至于管理处出具的“证明”，是事隔五个多月后应车主要求而出具的，且该证明称车在小区内丢失，故物业管理公司不应负赔偿责任。法律分析：本案有两个焦点：一是车辆没有在停车场停放
14、，保管关系如何成立？二是管理处出具的证明能否作为本案保管关系成立的证据？中华人民共和国合同法第三百六十七条明确规定：“保管合同自保管物交付时成立。”从车主报称的丢失地点、停车场的入场记录、管理处的证明以及涉及到本案车辆丢失后该 车主的笔录等证据都充分显示了该车没有在停车场停放。车辆没有进入停车场，就没有交付给停车场保管，自然停车场与车辆的保管关系不能成立。而管理处出具的证明以及公安机关出具证明车辆被盗地点都是以车主报称的第二手间接证据，而不是原始的第一手直接证据，因此，这些证明根本就不能证明保管关系的成立。这个案例给物业管理从业人员敲响警钟，如果没有法律意识，随便就出具证明，就可能使自己处于非
15、常不利的地位。补充案例4-5之四场内车辆遗失谁赔偿案例简介：某业主车辆停放在停车场内，并交付了5元停车费，车辆被盗后一年三个月，车主向物业管理公司索赔16.8万元，一审车主胜诉。物业管理公司提出上诉，认为：1、物业管理公司与车主不存在保管合同关系，停车场向车主收取的5元钱不是车辆保管费，而是车位使用费。2、即使双方存在保管合同，车主的起诉也已经超过诉讼时效。法律分析：二审法院将本案争议的焦点集中在以上两点中，经审理认为：1、由于车主将车辆停放于物业管理公司的停车场时，除交纳5元停车费外，双方未就车辆停放作任何约定。中华人民共和国合同法第三百六十七条：“保管合同自保管物交付时成立”中的保管物交付即为“使保管物品置于保管人的实际占有和控制之下的事实存在”。而车主并未将任何保管物品交付停车场保管；其次物业管理公司的经营范围中并无保管业务，所收取的5元是属于车位的使用费，对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理，与车主之间形成的是有偿使用合同关系。并非保管关系。2、关于本案的诉讼时效问题。中华人民共和国民法通则第136条规定：寄存财物被丢失的诉讼时效为一年，而车主起诉的时间是车辆被盗后一年三个月。二审改判，驳回车主的诉讼请求。
