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1、商业综合体成本管理的特点及方法分析成本控制是房地产管理中的一项重要内容，现如今房地产呈现出鲜明的特点，比如资金量大、 风险大、附加值高、产业关联性强等。对于房地产企业来说，如果想要在市场竞争中占领优 势地位、获得经济效益，提高企业成本控制水平从而实现成本的有效控制成为一条必经之路。 对于房地产行业的一个特殊的分支，商业综合体项目在成本控制方面，要求将更高，成本控 制工作面更广，本文通过对商业综合体成本管理的特点的梳理为基础，并对商业综合体建设 成本管理方法进行分析和归纳，为实际的工作实践奠定理论基础。1 商业综合体成本的构成现代商业综合体的发展趋势日益显著。首先就是功能的愈加完善，集商业、娱乐
2、、文化体验 以及旅游功能于一体；然后就是更加注重降低开发和运营成本，注意节约能源和保护环境， 使得商业综合体归属于所属城市的整体的规划布局。商业综合体的多功能性，注定了成本的 组成不仅包括了上文提到的成本费用的内容，而且还要包括个业态的成本。以下为某项目的 成本根据项目情况得出的成本构成，如图1 所示。图 1 项目成本构成2 商业综合体成本管理的特点商业综合体项目包括的业态多，成本控制不再是一个增减的问题，而是要对整个项目进行平 衡，不再是仅关注工程建造成本，而是要关注整个项目的现金流。正因为商业综合体的多业 态的特点，以及建造主体的多元化，也就决定了商业综合体成本管理的复杂性。2.1 商业综
3、合体成本管理须考虑项目全过程的投入商业综合体项目不是简单的建造一个单体项目，开发建设、招商、商业运营，商业综合体在 这个项目的生命周期才能体现出生命力和价值。对于使用年限较长的可能倾向于低使用成本 方案，反之则倾向于低安装成本方案，这其中的临界值方案选择的重要参考。2.2 商业综合体成本管理须重视各业态面积面积管控是在项目决策阶段对各业态的面积进行确定及在项目进行过程中对面积的变化情况 进行的管理，以保证项目的投资状况及现金流不受影响。对于成本管理要密切关注面积指标， 面积的变动会导致成本的变动，最终会影响现金流。面积的管理直接影响项目的现金流，并 影响成本管理的目标，这对于商业综合体项目至关
4、重要。2.3 商业综合体成本管理须密切关注现金流房地产行业的特点就是资金量巨大，所以对于笔现金流量的管理是现代企业，尤其是现代的 房地产企业就是一项重要的管理工作。良好的现金流量管理能够为企业的良性发展提供稳健 的基础，能够为企业的竞争优势持续加分。在工程经济的现金流量管理中要时刻关注的项目 的整个管理周期内，实际的现金支出、现金回笼和两项的差额（也就是净现金流量）。在现 金流量的表示时候，可以将一定利息计算周期内的统计数据用图标表示出来。这样的统计结 果能最为直接反映企业在当前阶段的企业的运营状况，对企业的发展有巨大参考价值。3 商业综合体成本管理的方法普适于各类企业的成本管理方法大概有以下
5、几种：利用经验进行成本控制的方法、利用历史 数据进行的成本控制方法、利用预算得到的目标成本进行管理的方法，利用代表性项目得到 的目标成本进行管理方的法、利用市场需求得到的目标成本进行管理的方法、利用价值分析 进行成本管理的方法。针对于商业综合体又有其特有的成本管理方法：3.1 定额法 所谓定额，也就是企业在当前生产水平和技术组织能力下，投入各项成本（包括人工成本、 材料成本和财务成本等）的数量是有一定额度的。在进行成本管理时，需要确定资源消耗的 限额，这样才能根据此项限额进行有效地成本管理。定额法主要是针对于材料和工时，因为 如今企业在经营中的劳动力成本日渐提高，所以工时定额就需要给予特别关注
6、。3.2 标准化工作法企业的现代化管理的重要保证就是工作安排的标准化，它可以确保企业的良好运营，同时也 使得企业的各项工作更加合理、规范和高效，是完成成本控制工作的重要前提条件。在各项 工作中，以下四种需要特别注意其标准化的实现：（1）计量方法的标准化。（2）价格的标 准化。（3）工作质量的标准化。（4）数据的标准化。3.3 制度法现代企业的良性发展要求企业有先进的企业文化，但企业文化仅仅是思想上的约束，要形成 实质的约束力还是要建立严格的制度。制度的建设要贯彻在成本管理的整个过程中，尤其是 要建立统一的定额制度、预算制度和成本统计制度等等。除了制定可行的管理制度之外，还 有一点需要特别注意的是制度的执行问题。想要实现这些条文性的规章制度，就不能纵容跳 出管理范围的“特殊群体”出现，要严格公平的执行相关制度。
