锦汇执行书

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1、前 言在房地产逐逐步走向向商品化化、市场场化的今今天,为为了使锦锦汇花园园2期能能在羊西西线这百百花争艳艳,百舸舸争流的的竞争环环境中,占据绝绝大部份份市场空空间,本本公司本本着以市市场为起起点,以以消费者者的需求求为中心心,以整整体市场场营销为为手段,达到开开发商从从用户的的满足中中获取丰丰厚利润润的目的的，特此此针对锦锦汇花园园对该区区域市场场进行系系统深入入细致地地调查研研究,客客观地对对锦汇花花园2期期的营销销进行策策划安排排。禾瑞代理作作为成熟熟的专业业营销策策划公司司，深知知与业主主合作过过程中自自身责任任重大，不不敢丝毫毫懈怠，公公司上下下无论是是案前准准备还是是案中销销售，都都

2、将兢兢兢业业，以以专业服服务贯穿穿始终。在此，谨向向贵公司司给予我我们这样样的机会会表示由由衷感谢谢！禾瑞物业代代理2002/1/66第一部份 市场篇篇在现今激烈烈的市场场竞争中中，市场场环境始始终是处处于不断断变化的的状态中中。为了了提高锦锦汇花园园销售，我我们组织织了一支支具有专专业素质质的市调调队伍，针针对项目目所在区区域市场场进行深深入细致致的调查查研究。一、 本案及周边边市场情情况的调调查对此市场情情况的调调查目的的是：为为了进一一步发现现锦汇花花园的潜潜在市场场和潜在在需求量量，掌握握还有哪哪些市场场可以开开发和占占领及公公司在市市场中的的影响。1、市场中中的需求求情况A、消费者者

3、的承受受力从对消费者者的调查查看出，在在此区域域置业的的大部分分消费者者是有较较稳定收收入的白白领一族族，个体体经商者者和政府府部门工工作的一一般干部部，都有有一定的的经济支支配能力力。一般般可支配配的购房房首付款款在5-10万元之之间（77成200年按揭揭），住住房功能能在两室室二厅或或三室两两厅居多多。B、本案的的目标市市场情况况三室二厅双双卫13301150平平方米和和二室二二厅双卫卫单卫8801100平平方米的的户型，基基本符合合目前市市场消费费者的消消费需求求。从房房屋总价价及消费费者承受受的首付付款来看看，锦汇汇花园完完全能控控制在55100万元之之间。 2、主要竞竞争对手手情况香

4、榭名苑：一期虽虽然是多多层，但但其销售售情况十十分理想想，在没没有现场场售楼部部的情况况下也销销售完毕毕，在市市场上留留下了较较好的口口碑。二二期规划划为小高高层电梯梯公寓,加之对对面就有有金牛区区投资修修建的一一个金牛牛广场,占地220亩,无形中中提高了了香榭名名苑的价价值,与与锦汇形形成了强强烈的竞竞争对比比。目前前，2期期销售1100余余套，最最近将有有强大的的广告攻攻势。二、价格的的调查1、影响本本案价格格的有利利因素A、羊西线线待开发发的土地地逐渐稀稀少物以稀为贵贵，近来来在羊西西线餐饮饮娱乐日日渐盛名名的同时时，房地地产开发发也走到到了白热热化阶段段，可开开发利用用的土地地较少，土

5、土地由998年的的50万万元/亩亩猛增到到1000多万元元/亩。B、房市逐逐步上升升在众多开发发商的努努力下，该该区域的的房价略略有上升升，且新新开盘项项目特别别多，在在市场上上造成了了羊西线线的房市市景气的的印象。C、金牛区区政府努努力营造造该区域域的投资资环境如占地200余亩的的金牛广广场；羊羊西线三三环外的的绿色长长廊，创创锦西名名宅等基基础建设设等活动动，为该该区域创创造了良良好的投投资环境境和居家家环境。2、影响本本案价格格的不利利因素A、竞争白白热化为了抢夺市市场，“锦城苑苑”尾盘每每平方米米降价4400-6000元， “绿杨新新村”以20088元元/m2起价，“新天地地”进行变变

6、相降价价,赠送送装修等等，引起起了强烈烈反响。B、市场的的价格情情况名 称最低单价（元/M22）最低总价（万元）最高单价（元/M22）最高总价（万元）优惠幅度香榭名苑205024 301038按揭2%优优惠，一一次性优优惠5%格林花园258040 3300100 一次性优惠惠5%锦城花园368080 4130 133一次性优惠惠7%金都花园253022 308062 一次性优惠惠5%天鹅星座268035368080一次性优惠惠5%三、调查结结论通过以上的的调查和和研究，我我们不难难发现，本本案所面面临的市市场特征征：1、市场竞竞争空前前激烈羊西线“餐餐饮娱乐乐一条街街”的繁荣荣,带动动了经济济

7、的发展展,创造造了良好好的居家家环境因此，各各开发商商也都瞄瞄准了这这一福地地,羊西西线片区区呈现出出“你争我我夺抢地地盘”的情势势。主要要楼盘有有香榭名名苑、桂桂香庭院院、潮蓉蓉花园、金金都花园园、锦城城花园、格格林花园园、新天天地等。因因此，抓抓住消费费群，减减低个案案的空置置率，回回收资金金就成为为各案最最重视的的问题。也也就造成成了各案案出新招招，争抢抢消费群群的激烈烈竞争格格局。2、市场供供大于求求随着房地产产市场的的日趋成成熟，土土地使用用率的日日益减少少，在同同等大小小的土地地上能创创造出更更多的使使用率，从从而创造造更大的的利润空空间已经经成为各各地产开开发商必必然考虑虑的问题

8、题。而电电梯公寓寓的出现现无疑是是给每一一个开发发商注入入一剂新新的利润润强心针针。犹其其在成都都一、二二环路内内，寸土土寸金的的形势下下，大量量的电梯梯公寓像像雨后春春笋般不不断涌现现出来，确确实在有有限的土土地上创创造出更更多的利利润空间间，但与与此同时时也加大大了空置置率。因因此，如如今的房房地产市市场供大大于求的的局面日日趋严重重。3、消费者者对电梯梯公寓的的青睐程程度不高高虽说电梯公公寓近年年来大量量出现，但但是它必必竞属于于一个新新事物，不不论其发发展多快快，新生生事物不不可避免免的都有有其不成成熟及不不完善的的一面，且且价格比比多层住住宅偏高高，加之之消费者者长期以以来的居居住习

9、惯惯，使其其大部分分对电梯梯公寓“仅远观观而不敢敢亵玩焉焉。”电梯公寓优优势分析析a、 节约用地（生生命力所所在），电电梯公寓寓层数的的增加，小小区建筑筑容积率率成正比比提高，且且住宅占占地与总总用地之之比的下下降，可可获得较较多的空空地用以以布置公公共活动动场地及及环境绿绿化，从从而很好好保持了了一、二二期的整整体性及及“休闲”的主题题。 b、 电梯公寓是是更高级级的一种种居家形形式。c、 电梯公寓带带来的方方便性、舒舒适性非非常多，尤尤其对有有老人的的家庭，可可谓物有有所值。d、 电梯公寓视视野开阔阔，位居居高层的的更能免免受噪音音与灰尘尘的困扰扰，呼吸吸清新的的空气。e、 电梯公寓可可令

10、物业业管理得得以升级级，是今今后的发发展方向向，不易易过时。f、 电梯公寓在在建筑结结构上质质量要求求更高，经经久耐用用。g、 目前，电梯梯成本不不断在降降低，质质量也有有大大的的提高，有有完善的的售后服服务体系系作保证证。h、 目前，电梯梯公寓的的公摊经经过精心心设计都都较小，物物管费也也不算高高，更有有备用发发电机组组来保证证用电。i、 有效地提高高了容积积率j、 最大程度地地展现了了绿化空空间，给给人以轻轻松的感感觉k、 窗景的均好好性照顾顾得较全全面，临临街面楼楼房与内内部楼房房差异明明显l、 局部底层架架空处理理令社区区层次更更为丰富富，通透透性更强强m、 与一期的联联结部份份过渡较

11、较好，保保持了中中心花园园的完整整性电梯公寓劣劣势分析析a、 电梯设施在在住宅造造价中所所占的比比例高达达5%-10%，为提提高电梯梯运行效效率，一一般着眼眼于减少少电梯数数量，增增加客量量来进行行设计，易易导致平平均每户户公共交交通面积积指标比比较高。b、 公摊率较高高，变相相增加了了价格。c、 电梯公寓相相对多层层砖混成成本偏高高，同一一区域环环境内不不如买多多层实惠惠。d、 物业管理费费用增多多。e、 对电梯使用用及质量量存在疑疑虑，长长远的忧忧虑有维维修费方方面、更更新换代代费用方方面及日日常供电电方面。g 、成都都属于传传统消费费城市，人人们通常常觉得电电梯公寓寓不太可可靠和熟熟悉，

12、从从而在心心理上不不接受，引引起电梯梯公寓的的滞销。第二部分 营营销篇 通通过专业业的市调调人员对对项目及及项目各各项情况况进行的的细致深深入的调调查，以以及我们们对市场场调查的的研究和和分析，在在符合市市场规律律的前提提下，我我公司本本着满足足消费者者需要并并保证贵贵公司最最大利益益的宗旨旨，特拟拟定出以以下适合合锦汇花花园的营营销计划划：一、 项目优劣势势分析1、优势A、地段好好对成都略有有了解的的人都知知道，南南门和西西门是较较理想的的居家之之地，且且“南门住住富人，西西门住贵贵人”的说法法广为流流传，加加之成都都市规划划建设“西延线线餐饮娱娱乐一条条街”，使西西门成了了居家的的黄金地地

13、段。 B、社区成成熟锦汇花园本本身地处处西门福福地，周周边环境境配套已已经较为为成熟，而而成都市市西延线线因市政政规划建建设“餐饮娱娱乐一条条街”，创出出“吃”的文化化，同时时也带动动了其它它的经济济的发展展。C、整体规规模虽然羊西线线竞争楼楼盘众多多，但仅仅从小区区整体规规模上来来说，锦锦汇花园园占地770亩，在在此地段段中的主主要楼盘盘中，格格林花园园占地443亩，天天鹅星座座占地445亩，潮潮蓉花园园占地332亩，而而桂香庭庭院仅占占地166亩，只只有锦城城花园、金金都花园园和香榭榭名苑能能与本案案相提并并论。因因此，本本案在规规模上占占有一定定优势。D、户型优优势 锦汇汇一期就就以户户

14、型好著称，从从锦汇二二期的户户型设计计上来看看，较之之于一期期更加完完善，户户型多样样化，更更加符活活市场需需要。2、劣势（1）、现现羊西线线房地产产销售进进入相对对疲软期期由于媒体前前段时间间对羊西西线房地地产开发发的过度度热炒，使使购房者者的热情情大大的的消耗，房房产销售售进入规规律性的的相对低低潮期， 羊西线线各处的的楼盘销销售均未未出现火火爆场面面，而是是处于相相对平静静的局面面，说明明客户的的购买行行为已趋趋理性。（2）、羊羊西线楼楼盘竞争争加剧，本本项目无无明显独独特优势势。A、由于羊羊西线受受前期过过度炒作作，众多多开发商商盲目上上马开发发，使羊羊西线的的房地产产开发处处于相对对

15、供过于于求，又又因大部部分开发发项目的的定位较较重叠，如如本项目目与香榭榭名苑、新新天地、绿绿杨新村村等重叠叠，个性性优势不不明显，而而受制于于市场的的影响，不不能独立立于市场场，从而而占领市市场。B、本项目目虽然位位置相对对较优，但但是价格格在目前前来说，也也是较为为偏高的的，如香香榭名苑苑25000元/M2（均均价），绿绿杨新村村23880元/M2（均均价）等等，从而而抵消了了位置优优势。（3）、价价格竞争争的雏形形渐显，压压力加大大。由于羊西线线楼盘处处于相对对滞销期期，不排排除个别别项目有有降价打打开市场场的想法法，从而而有可能能进一步步引发“价格战战”。因为各个项项目取得得土地的的成本不不同，而而市场定定位偏于于统一，市市场份额额极小，若若无对未未来市场场有极大大把握，市市场风险险很大。相相信众多多的开发发商都在在寻找出出路，如如前期绿绿杨新村村打出220888元/MM2，潮潮蓉花园园20001元/M2，价价格竞争争雏形渐渐显，谁谁抓住机机会，谁谁就有成成功的把把握。