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1、XX县XX镇工业品批发生产项目可行性研究报告安徽XX工程咨询有限公司二一二年三月目录第一章 总 论5一、项目概述5二、项目单位简介6三、项目主要技术经济指标7四、项目年能耗7五、结论与建议7第二章 项目的可行性和必要性9一、项目的可行性9二、项目的必要性9第三章 项目区城市概况与经济水平分析12一、项目区概况12二、社会经济条件15三、项目所在镇基本情况17第四章 项目销售市场情况分析20一、项目整体素质分析20二、物业类型分析21三、综合评价22二、商铺建筑设计26三、道路工程设计27四、供电工程设计29五、给水排水31第六章营销策略及方案34一、营销策略34二、营销方式35三、 销售节奏与
2、策略37第七章环境保护与水土保持40一、环境保护40二、水土保持41第八章 节能44一、设计依据44二、节能44第九章 劳动安全卫生及消防47一、劳动安全47二、消防48第十章 项目管理与实施进度度安排49一、项目管理49二、项目监理49第十一章投资估算及资金筹措52一、估算依据52二、估算说明52三、投资估算52四、资金筹措方案52第十二章 项目招投标53一、工程招标53二、招标基本情况表55第十三章 项目财务分析56一、销售收入估算56二、总成本及费用估算56三、销售利润估算56第十四章 项目效益分析58一、经济效益分析58二、社会效益分析58萧县祖楼镇工业品批发生产项目可行性研究报告第一
3、章 总 论一、项目概述（一）项目名称：XX县XX镇工业品批发市场（二）承办单位：安徽XX建设项目管理有限公司（三）建设地点：XX县XX镇（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：（六）项目负责人：（七）项目建设规模：总占地面积19998平方米（30亩）。总建筑面积：17600平方米，其中：住宅8800平方米，商业8800平方米。项目总投资1500万元。（八）项目建设期：12个月（2012.420134）。（九）可研编制单位：安徽XX工程咨询有限公司（十）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划（2）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020
4、年远景目标纲要（3）XX县城区开发总体规划（4）XX县土地利用总体规划（5）宿州市定额站宿州定额信息2011年第四季度（6）民用建筑设计规范；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；（9）XX县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；XX县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安
5、全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目单位简介安徽XX建设项目管理有限公司是2006年成立的房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为3000万元人民币，开发资质为一级资质。公司只要经营范围有：许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：项目管理、物业管理，建筑工程装饰、装修，园林绿化。分公司下设有工程部、营销部、财务部和综合部。安徽XX建设项目管理有限公司的经营宗旨是：认真贯彻执行党和国家的路线、方针、政策及有关法规、法规，坚持社会主义市场经济的经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能，促进XX县经济又好又快发展。分公司现
6、有在册职工24人，其中：中级职称14人，初级职称8人，公司主要负责人多年从事建筑设计、工程施工、经营管理和市场营销，有丰富的经验。公司总全权代理负责人刘振宇先生，工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。三、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模建筑面积平方米17600其中：住宅平方米8800配套公建平方米商业用房平方米88002住宅套数套2403商业套数套2404总占地面积平方米199985可规划用地面积平方米199986建筑容积率1.147绿化率%158建筑密度%44二项目总投资万元2258三投资利润率%25.4四投资利税率%141.5四、项目年能耗该
7、项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水15.10万吨、耗电19.44万度、耗汽4.72万吨。五、结论与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、本项目建设符合XX镇城镇总体规划和XX镇城镇控制性详细规划。2、本项目位于XX县XX镇政府南、57路西，距311国道不足600米，北邻镇政府，东靠57路（XX-淮北），地理位置优越，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。3、本项目建设场地附近环境好，工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作
8、性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资
9、金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章 项目的可行性和必要性一、项目的可行性（一）镇政府对工业品批发市场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。（二）本项目的开发商安徽XX建设项目管理有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管
10、理制度、架构健全，运行有序。（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合城镇发展方向，有着很好的发展前途。（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应工业品批发市场的建设发展。（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十三章将得到充分的论证。二、项目的必要性（一） 提高城镇商业竞争力，助推XX镇商贸中心的形成与发展XX镇镇位于XX县西南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于XX镇商业
11、中心的形成与发展具有极大的助推意义。该工业品批发市场项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动XX镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城镇新商圈，彻底解决骑路逢集的历史遗留问题，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，突破原有的商业格局，有利于增强城镇的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，XX镇工业品批发市场通过科学的规划和建设，XX县淮海置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的XX镇新商业中心，成为XX镇乃至XX县西南部地区商贸发展的创新制高点。（二） 构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，XX镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其
12、中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。XX镇工业品批发市场的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，对于构建和谐社会，加快农村小康社会建设步伐，具有很大的推动和促进作用。（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，XX镇工业品批发市场
13、的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。（四）依据城镇升级改造政策，深化提高XX镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前XX镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经
14、验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。第三章 项目区城市概况与经济水平分析一、项目区概况（一）行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市XX县，XX县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。项目建设地点（二）地理位置XX县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。（三）自然条件1、气候条件XX县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。
