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1、鄂尔多斯市金融广场C座、D座、S-B座建设项目 可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目背景11.2 项目建设的必要性21.3 东胜新区简介51.4 内蒙古房地产开发股份有限公司简介71.5 项目概况9第二章 市场分析 122.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状 122.2 东胜区现状主要楼盘销售情况172.3 鄂尔多斯房地产业面临的城市状况202.4 鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议222.5 市场分析242.6 写字楼市场需求分析262.7 总结27第三章 场址和项目建设条件293.1 场址293.2 自然环境293.3 社会和经济环境313.4 基础设施条件353.5 公
2、用工程现状36第四章 建筑设计方案384.1 建设指导思想及设计原则384.2 设计依据384.3 总体规划设计394.4 建筑方案414.5 建筑结构44第五章 配套工程建设方案515.1 电气(强电部分)515.2 弱电555.3 给水排水595.4 采暖、通风与空气调节66第六章 环境保护726.1 设计依据726.2 环境污染因素分析726.3 建设项目环境保护防护措施726.4 环境影响评价结论74第七章 劳动安全、卫生防护与消防757.1 概述757.2 卫生防护措施767.3 消防76第八章 节能818.1 编制依据818.2 建筑热工818.3 给排水节能828.4 暖通节能8
3、28.5 电气节能82第九章 项目招投标要求及内容83第十章 项目实施计划85第十一章 投资估算与资金筹措8711.1投资估算8711.2 资金筹措88第十二章 经济评价8912.1 财务评价依据8912.2 总成本费用估算9012.3 经营收入估算9012.4 销售税金及附加估算9012.5 利润情况估算9112.6 盈亏平衡分析9112.7 还款计划9212.8 风险分析92第十三章 结论与建议 9813.1 项目的总体描述9813.2 项目优点、缺点描述9813.3 结论与建议99第一章 总 论1. 1项目背景1.1.1项目名称、建设单位、项目拟建地点(1)项目名称鄂尔多斯市金融广场C座
4、、D座、S-B座建设项目(2)项目建设单位内蒙古房地产开发股份有限公司(3)项目拟建地点“.金融广场C座、D座、S-B座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临.金融广场E座、F座、S-C座、S-D座，东临.金融广场L座。1.1.2编制依据（1）国家发展改革委员会关于建设项目可行性研究实行管理办法、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）内蒙古房地产开发股份有限公司的委托及要求；（3）国家省有关法规、规范、规定。 (4) 鄂尔多斯市东胜区规划局东胜铁西区控制性详细规划。 （5） 建设部房地产开发项目经济评价方法1.1.3 编制原则（1）
5、坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。（2）遵循“合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，整合资源，提高效益“的原则。（3）环境保护方面按国家规定和标准设计，坚持生产项目与环保项目“同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取各种有效的措施减少或消除污染，符合环保要求。（4）在编制中严格执行国家和地方的有关项目建设的法律和规定，做到公正、客观、科学地反应项目的实际情况。1.1.4 工作范围项目基础资料由内蒙古房地产开发股份有限公司提供，本可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规划设计方案，投资估算，效益分析等。本报告的编制本着科学、客观、公正、实事求是的原则及认真负责的
6、态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出准确的研究结论，为有关部门的决策提供科学依据。1.2 项目建设的必要性（1）企业办公需求近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜区经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求，房地产公司根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决
7、定投资开发建设金融广场C座、D座、S-B座。（2）、全面建设小康社会的需要党的十六大提出，到2020年我国全面进入小康社会。自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，与呼市包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。鄂尔多斯市提出到2010年全市国民经济发展的主要指标在2000年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部地区发达的城市之一。按照这一目标，东胜将来作为鄂尔多斯市的商贸、工业、科技、经济中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是必然的。因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全市生产发展滞后，2008年三次产
8、业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为 0.9%、62.0%、37.1%。落后于全国平均水平，这种结构性矛盾的产生，一个重要的原因就是中心城市东胜的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；东胜的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本项目的开发正是实质性响应了区政府之工作重点，随着东胜经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。
9、随着全面建设小康社会进程的加快，新企业的急剧增加，人门对办公环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全市经济发展，早日实现小康。(3)城市发展需求在新的时期，鄂尔多斯形成一场正在发生中的“能源风暴”。利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续16年保持两位数高增长，其中“十五”时期共实现GDP1646亿元，年均增长速度29.7；共实现财政收入204.1亿元，年均增长42.8；完成固定资产投资926亿元，是2000年以前总和的2.6倍。初步核算，2008年地区生产总值(GDP)达到1600.0亿元，同比增长24.0%，其中，第一产业实现增加值42.6亿元，同比增长4.6%；
10、第二产业实现增加值439.6亿元，同比增长29.7%，其中工业实现增加值367.7亿元，同比增长28.0%；第三产业实现增加值317.8亿元，同比增长19.8%。经济结构继续优化，三次产业比例由上年的6.8：52.5：40.7调整为5.3：55.0：39.7。三次产业对GDP增长的贡献率分别为 0.9%、62.0%、37.1%。东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，也为适应鄂尔多斯经济快速增长的需求,拉大城市框架、扩展城市空间。（4）塑造地产形象，创造新的利润增长点进一步打造“地产”品牌：“金融广场”项目的成功开发使“地产”品牌具有很高的知名度。1.3东胜新区简介东胜新
11、区是东胜区委、政府按照“拉大、补欠、崛起”的发展思路，以市场化运作、企业化经营、规范化管理的模式开发建设的现代化城市新区。新区东起包神铁路，西临210高速，南至布日都镇区南部，规划总面积42平方公里，分三期建设。新区首期区域地处包神铁路、万正路、109国道环抱之中，规划面积10平方公里，规划人口规模15万人。自2003年启动建设以来，该区域已累计完成固定资产投资约260亿元，建成鄂托克西街、鄂尔多斯西街、迎宾路等主次干道及支路31条、总长超过50公里；建成东胜公园、西山公园2处大型公共绿地，建成万正东辅路绿化带、鄂西街绿化带、迎宾路绿化带等等道路绿化带10余处，累计新增绿地面积超过100万平方
12、米；建成学校、医院、配水厂、变电站等公共基础设施20余处，各类商业服务业设施及住宅小区项目60余处，总建筑面积超过400万平方米。作为城市核心区战略的点睛之笔，从2007年开始，新区以“高起点规划、高标准设计、高质量施工”为理念，启动了二期区域的开发建设。新区二期东起万正路、西至包茂高速、北临包神铁路、南至109国道，规划总面积10平方公里，规划人口规模10万人，设计道路全长超过52公里，设计绿化率达35。在城市规划上，我们聘请了国内一流的中国建筑设计研究院，按照地形和等高线对二期区域进行了系统、科学的规划设计，以小高层为主、高层和多层为点缀，突出强调城市与自然相互融合，最大限度突出原生态地域
13、特色，形成了“随坡就势、路随山转、高低起伏、错落有致、生长于山林之间”的独特城市风格。在项目设计上，我们特别强调民族性和时代性相统一的设计理念，形成了一批地域风格突出的优秀建筑设计，为将二期区域打造成为地域特色鲜明、民族气息浓重、文化底蕴深厚的现代化特色城市新区奠定了坚实的基础。该区域启动两年来，已累计完成固定资产投资30多亿元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西贸路等主次干道15条、全长超过35公里，基本形成了四通八达的城市路网，房地产项目也在纷纷落地当中。在迅速推进一二期建设的同时，新区三期22平方公里区域规划建设也在有条不紊的推进当中。新区三期北起109国道，南至布日都镇区南，西起包
14、茂高速，东至包神铁路，按照“一轴、一心、三廊、多组团”模式进行规划设计，以贯穿片区东西的昆独仑沟为中轴，以片区东侧原有的大片林地为核心，引导片区内建筑由南向北自然生长，形成相对独立且功能互补的七个组团，三条依托现有林带设计的生态廊道与主轴线贯穿相通，紧扣生态宜居型城市主题，形成具有浓郁草原风格的城市“绿肺”。2009年，按照区委、政府的统一部署，东胜新区将以“完善一期、推进二期、启动三期”为思路，启动建设各类项目60个（一期范围28个，二期范围29个，三期范围3个；政府投资项目13 个，企业投资项目46个；基础设施项目7个，绿化项目8个，公益设施及房地产项目45个），概算固定资产总投资约67亿
15、元，其中，政府投资约19亿元，企业投资约48亿元。到目前为止，上述项目中， 25个项目（其中，新建项目15个）已陆续开工建设，已累计完成固定资产投资3.5亿元；未开工的项目中，13个项目已具备启动条件，6个项目方案已获得通过，正在办理施工相关手续的尚有16个项目。道路方面，鄂尔多斯西街拓宽改造西段工程及二期规划九路已开工，公铁立交5号桥施工队伍已进场，三期北片区10平方公里区域主次干道已基本完成前期工作，将于5月启动建设。绿化及公园、广场方面，母亲公园、三角洲生态公园、圣灯公园、万正路西绿化带、109国道绿化、二期主次干道绿化土方工程已全部完成，已栽植各类乔木近5万株，灌木4000多平方米，给水、灌溉等附属设施也在同步施工当中；青铜文化广场地上部分已全面完工，即将开始土方回填。房地产项目方面，万正广场、天佐新城
