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1、精选优质文档-倾情为你奉上长寿路商业圈的尴尬 尚在培育期 上世纪90年代中期，长寿路出现了第一个大型商业广场-亚新生活广场，形成了最初的曹家渡商圈，然而历时15年，悦达889广场、芳汇广场、调频壹广场等购物中心一个又一个出现，带给长寿路商业新的生机，周边的人口数量和结构发生了翻天覆地的变化，然而随着近日调频壹广场又一次易主香港新世界百货变身巴黎春天，让人们对长寿路商圈的整体商业环境产生了疑虑 整体经营不善 根据公开资料显示，调频壹坐落于上海市普陀区长寿路、陕西北路，原为长寿商业广场，是一幢6层高的商业裙房。2008年黑石以9.5亿元的总价从卓越金融手中收购长寿商业广场95%的股权，次年5月将其
2、更名为调频壹并重新开业。去年11月，新世界百货以14.6亿元的总价收购调频壹零售物业。今年6月正式改名为巴黎春天。据悉，调频壹目标客户定位在80后青春时尚消费群，因此将营业时间也调整为11:00至23:00，以契合年轻人的生活节奏。但在2009年和2010年净亏损额分别达到2.52亿元和4671.21万元，五年内三次易主的高频率与其如此不佳的经营有直接联系。 光就招商来说，调频壹是比较成功的，Zara、H&M、Jack&Jones、Only、Vera Moda、i.t、Wagas、葡京、争鲜回转寿司、味千拉面、可颂坊、亮视点、雷诺瓦、Crocs、阿吉豆几乎所有的流行品牌，在这里都能看见，依靠Z
3、ara、H&M、优衣库这些大牌，撑起了商场的主体气氛，在众多品牌的号召下，也造就了较高的人气。不过调频壹明显在布局和动线设计上存在一定问题，以二层为例，按照商场的正常布局，2F应该是品牌较多的楼层，可是调频壹2F总共只有8家商户，品牌分布似乎有点偏少，且几家商户呈不规则形状拼接在一起，动线变得很模糊，整个楼层人流抵达率受到很大挑战，使得该层经营坪效没有发挥出应有的价值。于是，折扣店成了这里的主打，Nike、adidas里人头攒动，购物的气氛总算也是被营造起来。不过，通过调查，发现之前内部品牌商家更换得比较频繁，也有消息称租户与盈石的关系存在矛盾，这些都印证着经营的不善，出售也在情理之中。 就整
4、体来说，长寿路商圈的其他商业项目的日子也没那么好过。悦达889仅靠NOVO Concept及MUJI两家独撑大局，其他店的表现平平。芳汇广场当初被定义为女性主题商场，不过目前的发展显然有所偏离，整个商场外部由于年代较久呈现给人的感觉就是陈旧，内部品牌也没有什么特色，主要仅靠辛香汇、星巴克等来拉动人气，因而整体人气寥寥。而亚新生活广场作为长寿路出现的第一个大型商业广场，往日的风光也早已不再，陈旧的外观、毫无新意的布局、中低端为主的品牌，都会让人有些失望。 大环境未能提供浓郁商业氛围 长寿路商圈过去主要以娱乐业为主，很多大型会所都分布在附近，究其原因一方面是由于长寿路临近火车站，许多内贸服务企业都
5、喜欢聚集在火车站周边开展业务，另一方面长寿路是城市最早开发高品质住宅的地区之一，上青家园、云寿新村、云都苑、光明城市等聚集着一部分中高端消费群，多年的消费积聚了地区扩大商业规模的潜能。调频壹及悦达889的引入为周边消费群体带来了大量海外时尚服装品牌和特色餐饮品牌，迅速改变了地区单纯娱乐的消费模式，也在一定程度上将会所经济、会议经济、办公经济转化为地区消费能力，改变了人们消费的习惯认知，就近消费，让居住周边的市民享受城市发展带来的生活品质的提升，同时也提供了更多的当地就业机会。 不过虽然周边人口数量及结构对商业形成了较大的需求，但是，为何商业项目的整体运营情况不甚理想，需求和服务远没有达到平衡？
6、本报商业地产评论员孙军认为主要有以下几个原因：首先，周边居民消费水平尚可，但是商务人群消费层次较低。由于长寿路商业写字楼内聚集的多以铁路为纽带服务长三角城市的贸易企业，其员工的整体消费水平不可能像从事金融、计算机等企业的员工那么高，自然长寿路暂时也不可能出现如国金中心、正大等中高档购物中心，因而如亚新、芳汇等大众化的购物中心为主，不过由于周边高档住宅又聚集了收入尚可的居民，因此又拥有对中高档购物中心的需求。第二，受布局所限，辐射范围较小。长寿路商圈以整条长寿路商业街为主轴，两边分布了各类商业设施和写字楼。北接苏州河，而这条河就将河对岸的消费者分割出去，由于商圈的辐射范围一般会在500米-150
7、0米左右，以长寿公园为圆心，1500米为半径画圆，不过由于这条苏州河的存在，让这个圆趋向一个椭圆形，从而使消费人群数量减少。第三，道路较宽，且设置绿化带，从而导致道路两边人流不能共享。宽阔的马路犹如峡谷阻隔着两边消费者，消费者在一边购物之后为了省事也不会有去另一边的冲动。第四，住宅与购物中心穿插，购物中心布局分散，商业氛围相对较弱。去过南京路和淮海路的人都会有这样的感受，街道两边清一色都是商户，且外部装修华丽、具极具个性，消费者在购物同时能有一种视觉的享受，不过纵观长寿路的购物中心，虽然距离不远，但是基本都被住宅隔开，且就亚新、芳汇这些较久的项目来说，外表陈旧，内部也没有较清晰的动线布局，品牌
8、也没有太大吸引力，消费者的购物体验就较差，这样当然会对人气产生一定影响。 打造特色商业 跨过培育期1995年、1996年普陀区长寿街道提出了商务居住的地区开发方向，该地区成为了市场的热点，从曹家渡到莫干山路，从苏州河到玉佛寺的带状地带里布满楼盘，长寿路成为普陀区最高等级土地，这里成为上海最适合人居住的地方之一，集中了172万平方米的中高档住宅区，入住人口超过5万人，带来了全新的住宅结构和高消费人群，需求在今后仍将不断扩大。而随着消费需求的猛增，盘踞长寿路多年的南华火锅、亚新广场自不待音，新落户的商家也开始尝到了甜头。由于该地区呈带状分布，长寿路于中间横穿，商业布局在北，南边人不去，商业布局在南
9、，既没空间，又怕人从长寿路上走掉，没办法，只能选址长寿路上，因为两边分布的购卖力逼你成市，逼你兴旺。 目前该区域已经成型的商业地产项目中还是以餐饮和家电卖场为主，面向中高档需求的商业项目还比较少。因此，抓住长寿板块此类产品的稀缺性，开发中高端类型购物中心可能是未来的一个发展方向，不过需要注意的是要需要区别已有的悦达889、巴黎春天的，打造有一定特色的商业项目。 20年的开发，长寿路地区的建筑密度和范围急剧增长，地铁、公交、道路等交通体系的改善，无疑的促进发展的催化剂，加上大量办公楼宇的兴起，区域CBD轮廓已经显现，而作为商业服务配套最重要的购物中心明显滞后于各类消费人口的导入，不过购物中心及品牌发展都需要一个培育期，显然目前长寿路商圈仍在培育期内，但是随着越来越多潮流品牌关注并不断涌入该区域，开发商对该地区商业潜力的不断挖掘，相信在不久的将来，这里将会成为第二个淮海路。专心-专注-专业
