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1、大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告 大悟县工程咨询公司大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告编制单位：大悟县工程咨询公司发证机关：国家发展和改革委员会注册咨询师:于 辉项目编制负责人：汪圣明参加编制人员：黎文举、毛顺贤、陈文明审 核：汪圣明大悟金色华府国际酒店项目 目录目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 研究范围及主要编制依据11.3 可研报告主要结论2第二章 项目建设的背景与必要性72.1 项目建设的背景72.2 项目建设的必要性10第三章 项目区域概况123.1 大悟县概况123.2 总体规划概要14第四章 需求分析与建设规模164.1 需求分析164.2 建设内容及规模2
2、1第五章 建设场地及建设条件225.1 建设场地225.2 建设条件225.3 工程前期工作情况24第六章 土建工程方案256.1 设计依据256.2 总平面设计256.3 建筑设计276.4 结构设计30第七章 安装工程方案337.1 给水排水设计337.2 燃气设计367.3 暖通空调设计377.4 强电设计427.5 弱电设计46第八章消防设计518.1 总体消防518.2 建筑消防518.3 消防给水528.4 消防暖通设计568.5 电气消防57第九章 节能节水619.1 设计依据619.2 建筑节能619.3 电气节能619.4 暖通节能619.5 节水措施62第十章 安全与卫生6
3、310.1 安全保护6310.2 卫生防疫65第十一章 环境影响分析6611.1 施工期影响分析6611.2 建成后影响分析6711.3 环境评价结论68第十二章 项目实施进度6912.1 项目实施内容和建设阶段6912.2 建设工期安排69第十三章 招标方案7113.1 招标范围及招标组织形式7113.2 招标方式7113.3 招投标相关要求7213.4 评标委员会的人员组成和资格要求7313.5 招标备案73第十四章 投资估算及资金筹措7414.1 投资估算的依据及说明7414.2 投资估算7414.3 项目总投资及单方造价7414.4 资金来源7514.5 资金使用计划75第十五章 财务
4、分析7615.1 财务分析的依据和方法7615.2 基础数据7615.3 服务规模7715.4 生产成本估算7715.5 营业收入与税金估算7815.6 财务分析7915.7 财务分析结论81第十六章 项目建设组织与管理8216.1 项目组织机构8216.2 工程质量管理8216.3 财务管理8216.4 进度管理82第十七章 风险分析及对策8417.1 投资估算的风险8417.2 建设资金断档风险8417.3 销售风险84第十八章 社会评价8618.1 项目的社会影响分析8615.2 与项目关系密切的主要群体分析8618.3 主要社会效益分析8718.4 负面影响与对策8718.5 项目与所
5、在地相互适应性分析8718.6 社会评价结论87第十九章 结论与建议8819.1 结论8819.2 建议88附表：附表1：借款还本付息计算表附表2：营业收入、营业税金及附加估算表附表3：总成本费用估算表附表4：利润及利润分配表附表5：项目投资现金流量表（全部投资）附表6：全部财务计划现金流量表附图：项目总平面布置图第V页，共V页大悟金色华府国际酒店项目 第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：大悟金色华府国际酒店项目1.1.2 项目性质：新建1.1.3 建设地点：大悟县兴悟北路小区，北临京珠连络线，西临兴悟北路。1.1.4业主单位简介：项目业主大悟华成房地产开发有限公司，是大悟县委
6、、县政府招商引进的重点企业。法人代表陈银波，男，45岁，大专文化，经济师。1982年至1993年在鄂州市农工商总公司任商场经理，1993年至1999年在鄂州市地方志办公室工作，2000年至2008年在鄂州市兴盛源房地产公司任总经理，现任大悟华成房地产开发有限公司执行董事、总经理。1.2 研究范围及主要编制依据1.2.1 研究范围我公司受大悟华成房地产开发有限公司委托，对大悟金色华府国际酒店建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。12.2 主要编制依据
7、1、大悟华成房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、大悟县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、大悟县土地及规划管理部门签发的有关项目用地土地预审意见书、规划设计条件等；5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数(第三版)及建设部有关设计规范、标准；6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及大悟华成房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。1.3 可研报告主要结论1.3.1 项目建设必要性地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原，107国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线
8、、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使大悟县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向大悟，这对本来就比较薄弱的大悟服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。 其必要性主要体现在：1、项目的实施是提升对外开放和经济发展的需要。2、项目的实施有利于大悟县整体经济目标的实现。3、项目的实施是提升大悟旅游服务设施和完善城市服务功能的需要。1.3.2 建设内容及规模项目占
9、地21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一体的综合性建筑，建筑高度50米12层，并在项目空地东北角设有职工宿舍。总建筑面积16300，其中：地上建筑面积14720，地下建筑面积1180，配套设施400。1.3.3 工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计18个月，即2010年4月2011年10月。1.3.4 投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算大悟金色华府国际酒店项目总投资10000万元，其中：第一部分建筑工程费用为2874万元，第二部分酒店设备及工、器具购安装费5184万元，第三部分其他费用为1457.8万元，预备费为28
10、7.4万元，建设期利息117万元，流动资金79.8万元。按总建筑面积16300平方米进行分摊，单方造价6134.97元/平方米。2、资金来源项目总投资10000万元，其中业主自筹7000万元，银行贷款3000万元。1.3.5 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目数量1建设指标1.1地上总建筑面积（）147201.2地下总建筑面积（）11801.3配套设施（）4001.4客房数（间）1101.5停车位（辆）701.6建筑层数（层）121.7建筑高度（米）502经济指标2.1总投资（万元）100002.1.1第一部分工程建设费用（万元）28742.1.2第二部分酒店设备及工、器具购置
11、安装费（万元）5184 2.1.3第三部分其他费用（万元）1457.82.1.4预备费（万元）287.42.1.5建设期利息1172.1.6流动资金（万元）79.82.2利润指标2.2.1达产量收入（万元）2680.92.2.2达产量总利润（万元）869.72.2.3达产量净利润（万元）652.32.2.4总投资收益率（%）8.692.2.5全部投资内部收益率所得税前（%） 24.32所得税后（%）22.382.2.6投资回收期所得税前（年） 6.92所得税后（年）7.382.2.7净现值所得税前（万元） 4408.1所得税后（万元）2824.961.3.6 结论与建议该项目建成后将成为大悟县
12、委县政府定点接待单位和会议中心，项目的建设对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设符合大悟县城市总体规划、大悟县旅游产业规划，对于推动大悟县经济的发展有重要的作用，得到了大悟县各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。大悟县旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前24.32%，所得税后22.38%；投资回收期：所得税前6.92年，所得税后7.38年；净现值：所得税前4408.1万元，所得税后2824.
13、96万元。达产年利润总额：869.7万元；达产年净利润：652.3万元；总投资收益率：8.69%。项目各效益指标满足投资预期要求。从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。项目进行酒店建设，对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。建议大悟县发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。第106页，共96页大悟金色华府国际酒店项目 第二章 项目建设的背景与必要性2.1 项目建设的背景2.2.1大悟县2009年经济分析从已公布的统计数据来看，2009年大悟国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工
