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1、 物业员工活动方案 3.4 广场物业治理方式、工作规划及物质装备 3.4.1物业治理方式 指挥机构 执行机构 (主任) (各部门主管、专业人员) 监视机构 (主任和公司物业部) 反应渠道 3.4.2 广场工作规划 前期介入规划 序号 工程 工作内容 规划时间 1 签订物业管 中标后十天 理效劳合同 签订物业治理效劳合同 2 参加规划、 A、收集整理各类图纸资料，熟识 中标后进驻 设计与建立 广场状况。 到物业交付 B、加强与进展商、施工单位等部门联。 系，参与工程例会，了解工程进度。 C、就物业治理方面，对广场当时 阶段提出专业建议。 D、参加现场施工治理及各类设备的选 型与调试。 3 在建物
2、业前 A、全面介入在建物业的施工。 中标后至物 期介入工作 B、向工程部提出合理化建议。 业交接前 C、参加隐藏工程验收、机电设备调试。 D、分专业工种全面熟识物业。 4 组建机构 A、人员聘请。 物业交付使 B、人员培训考核。 用前三个月 C、人员上岗及试运行。 5 办公后勤 A、治理用房及办公用品配置。 物业交付使 B、安排员工用房。 用前二个月 C、物资配备。 6 制定与完善 A、 严格根据ISO9000质量治理体系标 物业交付使 各项章制度 准，制定符合广场治理处的各 用前3个月 项操作标准 B、结合广场实际状况，对各项 操作标准进展调整完善。 前期介入工作规划 序号 工程 工作内容
3、规划时间 7 物业验收与 A、依据接收验收标准，逐项严格进 物业交付使 接收 行审查。 用前一个月 B、对不合格工程备案，并催促责任 部门整改。 C、进展复验。 D、符合接收标准后办理书面移交手 续。 E、制作广场的“备忘录”。 A、 协作开发商进展有关问卷调查 物业销售全及回馈意见收集 过程B、 帮助进展宣传推广8 销售协作 入伙阶段工作规划 序号 工程 工作内容 规划时间 1 入伙实施 A、与环卫、房管局、公安、物价局、 物业交付使 电信、银行等有关部门取得联系， 用前后三个 开展有关工作。 月 B、各项入伙资料文本的预备。 C、明确入伙流程及各岗位职责。 D、与开发商共同筹划进行入伙仪式
4、， 入伙现场的预备。 E、入伙手续办理。 2 初次业办法见 A、以问卷调查、电话、访问等形式了 物业及交付 调查 解业主各类信息，加强与业主交 使用三个月 流。 内 B、针对业主合理意见，进展订正措施。 C、回访与回馈意见收集。 2 二次装修治理 A、装修方案审批，宣传装修规定。 物业交付使 B、装修手续办理及装修效劳。 用起 C、装修施工工程监控。 D、装修工程验收 4 档案建立与 A、收集业主资料归档。 物业交付使 治理 B、各类图纸资料的装订归档。 用起 C、建档与运用。 5 协作销售 A、以精彩的物业治理帮助推动销售， 物业交付使 准时将顾客信息反应给销售部。 用起 B、帮助销售部、工
5、程部做好售后效劳 工作。 治理期内工作规划 治理期 主要规划工程 备注 第一年 A、全面导入ISO9000质量保证体系，修订和完善 自物业公司 符合广场特点的各项治理规章制度及操作 进驻之日全 标准。 面交付一年 B、开展宣传教育活动，加强精神文明建立,普及物 内 业治理相关政策法规。 C、全面导入CI识别系统。 D、建立电脑网络系统，实现办公纸自动化。 E、员工系统培训开展。 F、开展多种经营业务，有偿、无偿效劳。 G、根据年度社区活动规划，开展适合广场特点 的社区活动。 H、依据实际状况进展业主委员会成立的预备工作。 I、治理水平到达市优标准， J、开展多渠道与业主沟通，了解需求，调整工作
6、， 尽最大力气满意业主需求。 其次年 A、依据首年开支预算，合理调整财政收支，开展 全面交付使 各项增收节支工作。 用二年内 B、开展各项便民效劳活动。 C、争创“市物业治理优秀小区”，并获得称号。 D、治理水平到达“全国城市物业治理优秀示范居 住区”的标准，并在到达评比资格的状况下，申 报。 E、装修规划制定。 G、共性化效劳的供应和推广。 3.4.3广场物质装备 u 物业治理办公、商业用房配置 广场按总建筑面积 133001平方米算，应配置399平方米 u 行政办公用品 序号 名称 单位 数量 1 电脑 台 4 2 打印机 台 1 3 传真机 台 1 4 复印机 台 1 5 办公家具 批
7、1 6 档案柜 只 8 7 饮水机 台 4 8 计算机 台 8 9 资料文件夹 批 1 10 挂钟 个 4 办公用房，532平方米商业用房。 11 更衣箱 个 24 12 办公易耗品 批 1 u 保安设备 序号 名称 单位 数量 1 对讲机及电池 部 12 2 警棍 支 18 3 雨具 套 15 4 应急灯 只 6 5 警示牌 批 1 6 更衣箱 个 24 u 清洁设备 序号 名称 单位 数量 1 吸水机 台 1 2 高压水枪 台 1 3 2.4M双节伸缩杆 支 12 4 4M伸缩杆 支 8 5 1M铝合金梯 把 4 6 2M铝合金梯 把 2 7 雨具 套 15 8 清洁用品 批 1 u 工程
8、修理设备工具 序号 名称 单位 数量 1 万用表 只 3 2 钳流表 只 3 3 下水道疏通机 台 1 4 电焊机 台 1 5 小台钻 台 1 6 工具箱 个 4 7 1.5M铝合金梯 把 2 8 2.5M铝合金梯 把 1 9 应急灯 只 4 10 常用零星工具 若干 11 预备零配件 若干 12 冲击钻 台 1 13 手电钻 台 1 3.5 广场物业治理处机构设置、人员配备、培训及治理 3.5.1机构设置与职能分布 行政办公室： 负责档案文件资料的处理及后勤、人事等事务的处理。 物业事务部：负责物业公共部位的环境清洁、绿化维护、卫生消杀、环保监测、和居民托付的清洁效劳工程等。负责物业治理区域
9、内公共秩序的维护和安全防范、道路的畅通、车辆的停放治理、以及消防安全治理等。 工 程 部： 负责物业接收验收、共用部位、共用设施设备的使用治理、修理养护、更新及住户托付的修理效劳工程等工作。 客户效劳部：负责办理住户入住手续、日常接待、住户信息收集与反应及社区文化活动的筹划、组织、实施、特约效劳等。 财 务 部： 负责治理处各项费用的收缴和内部帐务治理。 3.5.2广场人员配备 坚持重综合素养，讲学历、技能;坚持专业技能的人员配备原则;坚持“先培训，后上岗”，治理人员100%持证上岗的原则，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。 人员配备表 序 号 职 务 数 量 1 治理处主任 1 2
10、 治理处主任助理 事务部主管兼 3 物业事务部主管 1 4 客户效劳部主管 1 5 行政事务主管 客户效劳部主管兼 6 财务部主管 1 7 工程部主管 1 8 安全护队领班 3 9 保洁领班 3 10 出纳 1 11 接待兼档案治理员 1 12 文员 1 13 安全护队员 24 14 保洁人员 12 15 工程人员 7 3.5.3 人员培训 培训的意义： l 对员工进展不同阶段的培训，是圆满完成托付治理目标的保证。 培训的目标： l 培训目标是在意识、学问、技能三方面加强和提高，改良员工的行为和表现，培育出高素养的物业从业人员。 通过系统的培训，加强员工对治理效劳的熟悉，改良工作态度，做到“效
11、劳第一，质量取胜”。要求每个员工都做到“团结、奉献、尽责、高效”。 培训的方式： l 广场治理处员工培训分三步进展，治理处将依据不同时期，不怜悯况，制定有针对性地培训规划。 第一步：岗前培训 物业入伙前，治理处组织拟派员工并安排培训课程，以便在最短的时间内熟识广场，同时树立正确的效劳意识。 其次步：在职培训 完成岗前培训课程后，安排各级员工进入物业内进展实地训练，并协作物业入伙，令物业治理工作能够全面开展，为业主准时供应高水准的效劳。 第三步：提高培训 在物业入伙后每三个月安排更新培训，提高员工综合素养和效劳技能，以适应物业行业进展。 培训课程： l 治理处专业培训：确保治理处正常及有效的运作
12、。 (1) 根本物业治理概况 (2) 治理处的详细运作 l 客户效劳培训：把握与客户沟通的技巧、水平，到达星级酒店效劳标准。 (1) 客户效劳准则 (2) 电话用语、礼貌培训 (3) 客户接待礼仪 (4) 客户投诉 (5) 客户治理 l 工程培训：依据广场实际状况、安排具有针对性的培训，确保设备运行正常。 (1) 物业接收验收 (2) 二次装修程序掌握 (3) 设备保养和修理 l 保安培训：针对写字楼、商场、酒店式公寓等高层楼宇 的特性，加强物业保安效劳意识。 (1) 保安准则及工作纲要 (2) 保安仪表、行为及纪律 (3) 处理投诉及对客户的礼貌和态度 (4) 保安消防装备使用 (5) 保安
13、消防智能化系统的使用及维护 (6) 紧急状况的处理方法 (7) 火灾事故的处理方法 (8) 车辆、人员出入掌握 (9) 事故纪录 (10) 法律、法规 (11) 队列操练 l 清洁绿化培训：把握清洁绿化标准和检查方法 (1) 清洁流程和标准 (2) 清洁、绿化器材和物料 (3) 检查标准 (4) 绿化治理 3.5.4 广场治理处人员治理 人员治理的原则： l 广场治理处以政府有关法律法规、公司各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为标准和考核的标准。 l 全体员工均采纳聘请合同制，做到治理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。 录用、培训和淘汰： l 根据公司规定的员工上岗条件和素养标准，严把聘请关。人事部门和用人部门共同对应聘人员的学问层次、专业技能、工作阅历进展考核、选拔。做到人尽其才。 l 凡聘用人员都要进展上岗培训，培训合格者留用。留用者依据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满后由人事部和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签劳务合同。 l 依据培训规划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，升职加薪。 l 人员的聘用要求、聘请程序(略)。 l 员工调动、辞职和解聘(略)。 l 公司已制定了一系列量化治
