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1、物业管理企业改革与发展工作交流会交流材料对国有物业管理企业改革、改制的思考深圳市城建物业管理有限公司从我国第一家物业管理企业成立至今，物业管理行业经过二十多年的发展，顺应经济规律的作用，已走到了一个新的“革命”时期。如今，在社会、经济大环境发展的催生下，物管市场日渐发展成熟，政策法规日益完善、行业竞争日趋激烈，与此同时，国有物管企业的历史性资源与优势逐步淡化甚至消耗殆尽，形成了新的经济环境下物管行业中企业与市场、与业主，国有企业与民营企业、不同发展状态的企业间利益格局欲重新组合或正在重新整合的态势。在这种态势的博弈中，市场的要求越来越高，已形成业主的买方市场，同时，一些国外实力雄厚、管理先进且
2、具有规模化低成本优势的大型企业和国内灵巧轻便、灵活自如的民营企业显示出强劲的竞争态势，而国有物管企业由于体制障碍和产权性质等根本性原因，造成内部管理不畅、经营受阻、管理低效率、经营低效益、服务质量难以提高、缺乏竞争能力等等，生存面临着巨大威胁和严峻挑战。在生存危机面前，国有企业纷纷走上了改革改制的道路，走上了改国有为民营的股份制道路。可以说，国有物管企业的改革改制是生存所需、发展所需、大势所需。国有物管企业应如何进行改革改制？不同的企业有各自不同的具体情况，在改制中会遇到不同的困难、解决不同的问题。但总的原则应该是一、保证国有资产不流失。二、最大限度维护和争取员工和改制后企业的利益。三、有利于
3、改制后企业健康有效发展。四、在改制中做好员工思想工作，维持经营的正常开展和各项秩序的稳定。在坚持这几个大原则的前提下，针对企业各自不同的历史积累和现实问题、现有和改制后可能的利益格局以及由此产生的员工不同的思想动向和利益取向等等，在不同阶段、不同侧重地采取有利的方法，解决问题，推进改制进程。深圳市 城建物业管理有限公司正在酝酿和初步推行改革改制，不能作改革改制的经验之谈，但针对自己的具体情况，在改革改制的过程中，主要思考和注意了以下问题。一、正确认识改革改制，做好员工思想工作。1、改制与改革的关系分析。在市场经济环境下，任何良性的改革都是为了改革那些不适应市场要求的种种问题，改变市场竞争劣势、
4、创建竞争优势，超越竞争对手，占领和扩大市场份额。因此，改革是大原则、大方向，是最终目的。而目前国有企业在改革过程中遇到 的最突出的困难和难以跨越的鸿沟是体制障碍，核心问题是产权性质问题，必须解决这个问题，改革才能顺利进行，才能见成效。因此，改变产权所有制性质，从而根本性转换体制的改制，是改革当前必须进行的一步，所以，改革是目的，改制是手段，是改革最核心的一个环节，是阶段性的改革过程。国有物管企业的改制是改革的必由之路，但改制并不能解决改革的所有问题。改制可以实现产权的重组，完善法人治理结构，促使企业建立现代企业制度，营造企业按市场运作的环境和条件，而改革的最终落脚点则是在“改制”创造的条件下实
5、行“转制”，在打破“旧”的体制框架和相关制度的同时建立“新的”经营机制、管理机制、人事制度、分配制度等制度，最终实现企业的良性运作，建立起适应市场需求、有强大竞争力的现代企业。正确认识两者关系，有利于以长远的眼光看待改制，树立对改制前景 的信心，同时把握有利时机，科学衔接和彻底进行改革，获得改制和转制的双丰收。2、正确看待改制的利益得失。由于历史原因和与开发商的裙带关系，我公司作为国有物管企业，改制前员工的工资没有完全与市场接轨，而是高于甚至远高于行业平均工资水平，改制后由于各项经营管理制度完全与市场接轨，而且改制改革的成效需要一个过程才会慢慢体现，工资水平会在一定时间有所降低。从这个角度看，
6、利益有所损失。但是，我们必须用理性的眼光看到，我们目前的高工资，是以对国有资产的无偿占有得来的，而不完全是我们物业管理的经营所得，我们大部分小区亏损，都是靠无偿占有的国有资产的收益来弥补开支的不足，而亏损的主要原因就是人工成本太高，不仅如此，太高的人工成本已受到市场的强烈排斥，成为我们最主要的竞争劣势和威胁我们管理权的导火索。因此，现在这样的利益是不完全合理的，而且是不稳定的，随时有失去的可能，甚至影响我们的基本生存，因此，不能把它作为比较的基准。同时，我们要以长远的眼光看到，通过改制，政府给予我们较为优惠的经济补偿、经济补偿折价入股、全员承接的价格优惠以及品牌、资质、现有管理权等等优惠政策，
7、使我们以适当合理的代价成为企业产权所有者，使对改制后企业资产的占有和收益成为绝对的、固定的、永久的，从这个角度来说，我们是得到了利益。另一方面，通过改制后的“转制”，建立完全按市场运作的、高效的新机制，提高经营效益，这种经营效益的提高，有着坚实的基础和持续发展后劲，并且会体现在我们的人工福利或股本收益上，其 受益者都是全体员工。总而言之，改制后，广大员工将拥有资本和个人劳动两种资源的收益，通过改制，不仅资本的得来具有优惠性，而且资本和个人劳动的收益也将得到最大的发挥和最彻底的体现。因此，比较目前和改制后我们真正有保证、持续的利益，改制后我们是受益的，利益不仅没有损失，还得到了良性的增长。二、改
8、制中要注意的问题。改制中要涉及到员工补偿、资产评估、持股方案等问题，其中，员工补偿、资产评估等问题政策性较强，变通的空间不大，但要注意按照上面提到的几个原则进行把握和操作；而对于持股方案，因为国家给出了经营者员工持股等产权转让的方式，确定了经营者、全体国企职工都有受让股权的权利，并且自主设计的空间大，成了争议的焦点，也是我们在实施改制过程中最易引发矛盾和分歧，最难以平衡和把握的问题。通过我们反复在公司上下展开讨论以及多方调研搜集到的意见，我们认为在持股方 案中有几个方面应该注意。1、要坚持公平、合理原则持股方案中持股比例和数额的确定，既要考虑现存的员工对企业的历史贡献，又应与改制后各岗位的责任
9、和重要性挂钩，同时还应兼顾个人愿意承担风险的意愿，以不违背政策法规及其覆盖的操作惯例为准，在可享受的权利和权利的选择等方面做到公平、合理。2、要注意把握“一个决策层”原则。持股结构应有利于股东中只产生一个决策层，可以是少数人持多数股或其他有效的方式，股份不宜太分散和平衡，以免产生一个以上的决策层，或出现人人都有相似的权重、人人都有话事权，从一个“大锅饭”走向另一个“大锅饭”的情况，不利于企业的稳定发展。3、激励、约束原则持股结构、各层次上的股份分布应有利于形成有效的激励和约束机制，使持股人在相应位置上所持股份的收益灵敏地受到其工作的有效或失效的影响，而且越重要的位置，影响越大。三、改制后转制的
10、改革思路。改制实质是解决改革中核心的产权性质问题并建立产权的有效结构，而凭借改制建立的前提条件进行按市场规律和要求的“转制”才是改革的落脚点和根本目的。改制后，针对国有企业的通病，结合自己企业的特殊问题，我们的思路、准备实施的转制的具体措施是：一是要完善法人治理结构，建立现代企业制度，形成有效的监督、激励、约束机制。二是改革管理体制，核心是改革人事制度和分配制度，实行“五定”，即定编、定岗、定责、定上岗条件、定岗位待遇，择优上岗，建立以岗位技能为基础的岗位工资制度，完善绩效考核的分配制度。三是改革经营机制，建立职业经理人制度，推行管理处在统一监管、统一服务标准和质量下的目标承包经营制度。四是提
11、高科学管理水平，坚持以服务质量为中心，完善标准化、规范化的管理制度，贯彻“以人为本”的管理服务的理念和行动宗旨，开展创优评优；完善绩效管理制度、奖罚制度和责任追究制度；提高服务水平，塑造企业品牌形象，提升品牌价值。五是提高管理效益，挖潜节支，努力降低成本。落实财务预算制度、成本核算制度；实行收入目标计划、费用定额控制制度，完善相应的奖罚激励机制；严格内部监控，监督和查处损害公司和股东利益的人和事。七是积极进行市场拓展，提高市场拓展水平和能力，扩大市场份额，增加公司发展后劲。八是深化专业化、社会化经营程度，进一步挖掘集约经营的效益；发挥专业优势和其相对独立性，挖掘专业经营的市场潜力，进行专业经营的独立市场拓展；最大限度发挥各种资源的多种组合优势。九是加强企业文化建设，弘扬企业精神，培育市场竞争观、人才观、资源观等，锻造一支团队精神强、独立工作和整体作战能力都很高的员工队伍。2
