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1、 2014年赣州市房产面积计算规则及方法全文2014-08-25 新赣州房产网为加强我市房产测绘管理，规范房产面积测算工作，保护当事人的合法利益，根据国家房产测量规范及建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，结合我市实际，制定本规则。一、一般规定1.房屋以幢为单位进行测算(1)地面以上有裙楼(含架空层)相连通的建筑视为一幢处理。同一幢建筑中的不同建筑塔楼各自视为一个或多个功能区处理。(2)计算容积率的半地下室与上部建筑相连通的亦视为一幢处理。(3)地面以上相互独立，但地面以下相互连通，共用一个地下室的建筑视为多幢处理。2.房产面积测算系指房屋水平投影面积测算。房产面积测算包括房
2、屋建筑面积、房屋套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积等测算。3.房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、有围护物、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)、可供人们正常生产或生活的永久性建筑。4.房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。5.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。6.房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算，0以下为地下层，按负层计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数;层高不低于2.20米的
3、架空层计算自然层数;房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。7.房屋所在层次系指本权属基本单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。8.房屋建筑结构可分为：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构，其它结构。二、计算全部房产面积的范围1.永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位，按其水平投影面积计算。当夹层及其下方建筑空间的高度均小于2.20米，但总高度不小于
4、2.20米时，只计算一层建筑面积。3.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4.楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。6.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等按其外围水平投影面积计算。7.设计为斜面结构，屋顶下面具有永久性楼梯上下并加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。8.挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。9.与房屋相连的有柱(
5、两根以上(含两根)柱)走廊、两房屋间有上盖和柱(两根以上(含两根)柱)的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。10.房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。11.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。12.与房屋相连且非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。13.属永久性建筑层高在2.20米以上的非单排柱车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14.与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平投影面积计算。15.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的
6、，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面积计算建筑面积(多层按多层计算)。16.有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。17.设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层外围水平投影面积计算。18.内部无结构层的机械车库不论其高度和停放层数，均按一层水平投影面积计算。19.依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。架空层、结构转换层中层高在2.20米以上规划设计为门厅、楼梯、电梯和水、电、排风管道井部位，应计算建筑面积。20.有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。21.落地窗、无油烟灶台与室内相通
7、，且与室内地坪相平，层高在2.20米(含2.20米)以上的，按其外围水平投影计算建筑面积。22.封闭的入户花园、户内花园、阳光房，按其外围水平投影面积计算。23.有永久性上盖的室外车道按其外围水平投影面积计算。三、计算一半房产面积的范围1.与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。走廊、檐廊两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.无
8、顶盖的(含无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯的)室外楼梯按各楼层水平投影面积的一半计算。5.有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。6.未封闭的入户花园、户内花园、阳光房按水平投影面积的一半计算。四、不计算房产面积的范围1.层高小于2.20米的房屋。2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、凸窗、无油烟灶台(与室内地坪不相平或层高在2.20米以下的)、无柱雨蓬等，以及有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙，地下室内无顶盖的采光井。3.房屋之间无上盖的架空通廊。4.房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池及一些景观性质的建筑设施等。5.房屋的平台、花台、晒台(露
9、台)、挑台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑物。6.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。7.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房挑廊下的底层作为公共通道、街巷通行的，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。8.上盖超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、入户花园、户内花园、阳光房。9.阁楼层檐口以上用结构层(楼板)全封闭(与阁楼不相通)的视为隔热层，不计算建筑面积。10.屋顶防雨的挑檐。11.利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。13.活动房屋、临时房屋、简易房屋和已部分倒塌
10、的房屋。14.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。15.无永久性上盖的室外车道。16.用作公共休憩的亭、塔，绿化带场所的公共设施，以及为建筑造型而建造，无实用功能的装饰性建筑部位。17.层高在2.20米以上的架空层作为公共休息、绿化园艺使用开放空间，不计算建筑面积。18.其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。五、实际操作中有关部位房产面积计算原则1.玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。2.非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积计
11、算房屋的建筑面积;当房屋的墙体向外倾斜时，按底板(地坪)外沿计算房屋建筑面积。3.对商业部分中没有间隔墙的权属单元，以固定界址点为分隔标记。4.涉及有上盖的无柱走廊、檐廊，未封闭的阳台、挑廊，有顶盖不封闭的永久性架空通廊，当上盖外围水平投影超过底板外沿的或围护结构向外倾斜的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算;当围护结构超过上盖外围水平投影的，按其上盖水平投影面积一半计算;当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿水平投影面积的一半计算建筑面积。5.楼梯的面积计算(1)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。(2)住宅室内楼梯井的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯井的净宽
12、度大于0.40米时，计算上一层梯间面积时，楼梯井空间面积应扣减。6.室外楼梯与台阶的界定(1)位于建筑物外墙或主体结构以外，起点(地面)到终点(入口或入口平台)的高差不小于一个自然层，下方水平投影范围内形成一个建筑空间的楼梯，视为室外楼梯。(2)位于建筑物外墙或主体结构以外，台阶起终点高差小于一个自然层的楼梯，或台阶起终点高差不小于一个自然层但其下方为自然地形不设计利用的，视为室外台阶。室外台阶不计算建筑面积，但若下方空间经规划设计批准加以利用的，其层高在2.20米以上的部分应计算全部建筑面积。7.花池、空调机位的面积计算(1)悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。(2)
13、位于阳台等建筑主体结构内的有盖的花池、空调机位等，应与与其相连的建筑空间视为一体计算建筑面积。六、共有建筑面积分摊原则1.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行;无合法权属分割文件或协议的，按本规则执行。2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。3.为整幢大楼服务的多功能综合楼的共有建筑面积按各功能区相关建筑面积比例来进行分摊。4.其它共有建筑面积应根据其使用功能与服务对象情况进行分摊。5.分摊的共有建筑面积不划分各套分摊的具体部位。6.幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，由全幢进行分摊。7.功能区共有建筑面积是指专为某一功能服务
14、的共有建筑面积，由该功能区进行分摊。8.层内共有建筑面积：住宅统一分摊;非住宅因功能不同，由各层各自进行分摊。9.房屋与房屋之间利用通廊(含架空通廊)等相连通的，通廊建筑面积视作所属功能区共有建筑面积。七、应分摊的共有建筑面积1.本幢房屋内的电梯井、管道井、垃圾道、观光(井)梯、提物井等。2.共有的楼梯间、电梯间。3.为本幢服务的变电室、水泵房、消防控制室、大楼监控室、设备间、值班室以及公共用房、管理用房等。4.共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗、走廊、檐廊等。5.屋顶共有的电梯机房、水箱间、机电设备用房等。6.套与公共建筑物之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。八、不
15、分摊的共有建筑面积1.作为人防工程的地下室。2.独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等。3.用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，绿化带场所的公共设施。4.用作公共事业、市政建设的建筑物。5.层高超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积。6.物业管理用房、社区管理和服务用房、为多幢服务或独立成栋的管理用房、设备用房、居委会、派出所等公共用房，以及会所、储蓄所、娱乐活动室、阅览室、托儿所等经营性用房。7.架空层中的架空部位。九、共有建筑面积分摊方法1.本幢房屋共同共有的配电室、水泵房、消防水池、生活水池、发电机房、空调机房、设备用房、消防控制室、公共门厅、公共过道、值班室、屋顶楼梯间、屋顶水箱间、以及其它功能上为本幢服务的公共用房和管理用房、本幢房屋的1/2外墙等共用建筑面积由全幢分摊。多功能综合楼(
