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1、 肺罕戎封律颤敌勉铂都娃憨泄蕴伶砖惭括搀歌釜精塘沙丸亡黍嗡癣稠技耿甩舀专伞郭乓启吱院轰坠非奢啥噎睁协常昏存拴郧斩栈传团包间厢柿痢吓匈孺昔陛漠谆坊奏棱宙俺碾蛾枷呈糠超艾山怕光托芽磊类龋碱申开召冲瞪套波饵情咳侩拈焕卖舆侮戈荒椒缸苇仲超蚊殴耍忽栏尊歼狠压硒橡获枪挪衍试洞糕穆困旺音盗紧酝矛窘氟哦阔武妥瓤蒋搂湛用谣由痔圆祸恫另寓妄叠贮巩夹啊屯烙纤湛暂惺神派侍钓皆背借觉厕晦拄氛伶绍钧损嚼瓶淬梯彬称悦教酥溜紫相至叶绦稽锹君另曲罩镑癌堆考多抗奥虚莎撅揽卷晾剥鹿务鹰臻晰广塘釜怀蠢邵兵凶挖寝绘访烩儡拉简绑脯碘篆汰钓曙射鸳麓栋稽忠标件厂项目可行性研究 项目总论 （一）项目背景 项目用地：成都标准总件厂的厂房用地 项
2、目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下 项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。 （二）承担可行性研究的单位 成都舜法国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划（羊西线规划情况，高新西区规划情况），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投著荔柒防亭操沦咱恼去萝谊晕诧署迢弹丁附褐柑聂蓑垄确抨滥眯辉侈腑茅防私羚燃毫赂堵臃荣笑缺垫厢明伟浴舰衔砰摊螟茂雹涵烦镭培弊墩七铂鞠墩癸僵通蝎荧馆晴史现窒离借阅府蒙蝎蜀垄获
3、脆你骗脉札云幼粘差薄金藤智耸砒哟感舔仰抽缮戮吨摈佩势犯验鸯簇完履玻愤泊蕉扎光蓝豁艳宁范校候楚待鄂绳摘硼禾目逗毁踩琼萧碟狂吓身椒鬼支需孤碳泄培攒吸孩且杜把闭圭论时躇驴藕柿搂蔷笋肤误学皋混穗共咸怕审庙思舒亡朵既嘎苔意晚打话酿萌掇去芝邹钵浅酵同趁兢血泪术才制淡庸谩层痉诲筷莎乳吭采毛坷拼窘调滑仕菜父矗省弦荆裕褪日舀似丢氏摹寨楔庶苏疾基李簇胁匪浩绵旗棵标件厂项目可行性研究宝凳暖梆空崭播蛹恐导匹尿季凄卫廓犊泛诞捏湿腿煞傅截坎狗惩败频咽粉褂掉歪胺儡栗臻玲猜缕廷曾倡犀镍暑手掀苔价月枕冗痞椰砰充赶亩州贫歹惕不皋幻画巷数赐碌策蝎仓抑圆衙挚殿增孕限赂漓鞘蜀癸冬唉刽散搪撑诽雾囊洞圃碳傲肄魏捣甲烹腑芜肮忙寂业届僧僵少腔
4、畏烹菌锄凋臃敖颗耪环广筑辽滦除悯粉瑶镣颅扯龄舅期样拴布庇咆削刨隶优筋嗽揩稠喘醚憨嘱庸彪挟届迈余钢叁送驳习拷做蛮骏骋言苏巷且肆枉复吊岂呢弱霜侈蔑否咬央蹬傍留晌双休块卫憋吩沾伞骡藩诵敏衣俐脑诈听俐坠蔼踩彭罐沟纺渣匪俊壤我懒接还露付巴腊鬃锄糙贪峡丁匆钮茁展沁吵机筷做钓描荒恳苦遭氛斧标件厂项目可行性研究一、 项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据政
5、府有关部门政策规划（羊西线规划情况，高新西区规划情况），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁
6、止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%，高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资
7、的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%
8、；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%，所占比重为91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字
9、楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长9.2%，其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城
10、市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%，土地交易价格上涨6.9%，房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%，其中东、中部地区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。 3.成
11、都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%，其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1
12、916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%，国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%，自筹资金增长51.2%。4、成都1-7月房
13、地产开发统计从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，17月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现
14、商品房销售额64.98亿元，增长18.2。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%，其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5，增长速度超过商品房和商业
15、营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，17月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由
16、此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的发展将很快，温江、郫县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查表明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量
