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1、房地产成成本控制制管理一、房地地产成本本管理的的重要性性二、房地地产成本本管理的的特点三、房地地产成本本管理要要树立的的观念四、房地地产成本本管理体体系的建建立五、房地地产成本本管理每每个阶段段控制要要点和知知识积累累房地产面面临的最最大困难难是什么么？ 投投入增加加了、收收入降低低了、利利润压缩缩了 利利润=收收入-成成本结论： 项目利润润率下降降和无利利润是目目前面临临的最大大困难！ 未来一段段时间，价价格竞争争将成为为市场最最重要的的因素，从从而低成成本的公公司将成成为未来来的胜者者！ 成本管理理显得尤尤为重要要！企业业未来的的生命线线！三、做好好房地产产成本管管理要树树立的观观念1、全
2、员员全程成成本控制制观念 成本是可可控制的的。成本本控制不不光是成成本控制制部的事事，需要要全体员员工的共共同参与与，要在在工作中中注意节节约成本本和深入入挖掘降降低成本本的各种种潜能。只只有全体体员工养养成良好好的成本本意识，才才能使降降低成本本的各种种措施方方法和要要求有力力贯彻。2、要树树立高度度重视计计划管理理的观念念 公司计划划一旦确确定，竣竣工日期期就必须须保证。如如果计划划性不强强，就会会把正常常工期变变成赶工工工期，质质量难以以保证，信信誉下降降，赶工工费用增增加，成成本违约约金难以以估计。3、要树树立房地地产公司司要做产产品，而而不是做做作品的的观念 要创新，但但不能太太超前
3、。只只要符合合市场需需要就是是好产品品，追求求创新时时，要注注意创新新的幅度度和价值值，防止止产品创创新超过过市场预预期而产产生风险险，即创创新要符符合项目目的实际际情况。4、赚钱钱的项目目才是好好项目的的观念。 站在房地地产商的的角度看看，只有有赚钱的的项目才才是好项项目。四、房地地产成本本管理体体系的建建立1、房地地产成本本管理体体系 成本管理理体系，即即按照成成本管理理职能，建建立科学学的成本本目标体体系、成成本核算算体系、成成本决策策体系、成成本控制制体系和和成本考考核体系系。实行行统一领领导、分分级管理理的原则则，建立立成本责责任制度度，保证证目标成成本的顺顺利实现现。2、房地地产成
4、本本管理系系统应包包含三个个层面的的内容： 成本管理理的流程程与制度度体系。从从管理层层面而言言，这是是最基础础的管理理工作； 每一个阶阶段的控控制要点点和知识识积累； 从战略角角度优化化成本结结构。 关于成本本管理的的流程与与制度体体系包括括：（分分别从事事前、事事中、事事后反馈馈，以及及责任与与激励机机制方面面管理） 目标成本本管理体体系 动态成本本管理体体系 责任成本本管理体体系 成本后评评估 关于成本本控制要要点和成成本数据据的积累累则是建建立在一一定流程程的规范范之上的的对开发发过程的的每个环环节的成成本控制制的知识识与经验验的传承承。如：对规划划的严格格审批、工工程招投投标的控控制
5、、售售楼价格格的审定定、成本本利润的的考核等等等。 从战略角角度所进进行的成成本优化化则往往往是伴随随着公司司的重大大战略措措施，如如根据客客户细分分而进行行的产品品标准化化、品牌牌模块化化、集团团战略采采购等等等。3、如何何建立成成本管理理体系（1）目目前公司司的成本本管理现现状： 成本本目标管管理较粗粗放； 责任任体系不不完善； 成本本绩效考考核力度度不够； 动态态成本监监控分析析、反馈馈、指导导力度不不够。（2）房房地产企企业成本本管理的的四步法法： 制定定目标明确岗岗位职责责跟踪执执行业绩评评估第一步：如何建建立目标标成本体体系（制制定目标标）1、目标标成本的的定义 目标标成本是是企业
6、预预先确定定的，在在一定时时期内和和经过努努力所要要实现的的成本目目标，是是成本的的控制线线，是成成本管理理的基础础。3、目标标成本建建立的难难点目标成本本编不准准怎么办办？ 相关部门门参加了了吗？全成成本！ 目标成本本规划深深度够吗吗？ 各项成本本有依据据吗？标准准、市场场、测算算能力 数据库建建立起来来了吗？目标成本本够深度度吗？ 专业端口口成本清清单 （政府府收费/营销费费用/财财务费用用。） 建造成本本清单及及依据合同同清单：合同范范围与技技术标准准部品品清单：标准/（材料料表） 设计委托托与设计计深度（任任务书） 设计能做做什么？ 合同分判判的策划划1、建立立责任体体系。 （链接接保
7、利地地产成本本控制指指导书） 责任成本本体系目目标是明明确专业业职能部部门的成成本管理理职责，并并借助技技术经济济指标反反馈，考考核评价价各职能能履行情情况。“责任成成本”回答的的是在成成本管理理相关业业务中谁谁来做？做什么么的问题题。我们们有哪些些岗位与与成本控控制有关关？做什什么？这这些岗位位分别对对哪些成成本控制制指标负负责？怎怎么负责责？如何何评价？责任成成本体系系包含四四大要素素：即责责任范围围、责任任部门/相关部部门、评评价指标标、评价价部门。完完成上述述要素的的定义，我我们就可可以建立立起责任任成本体体系的基基本框架架，从而而在组织织架构的的层面保保证目标标成本的的准确执执行。落
8、落实责任任到岗位位，落实实到责任任人，最最大程度度的减少少目标与与执行脱脱钩的现现象，真真正做到到“权责明明晰”有据可可依。各部门各各司其职职1、本部部门费用用2、本专专业端口口成本-土地成成本-投投资管理理中心-政府收收费-开开发部-设计费费-技术术部-营销费费-营销销中心-财务费费用-财财务部-建造成成本-技技术部+采购部部+工程程部成本数字字是目标标，是结结果，关关键的是是工作质质量2、作业业过程管管理我们需需要什么么样的制制度流程程？ 明确了“责任成成本体系系”，按部部门/岗岗位对其其负责的的责任范范围进行行合并，我我们就可可以得到到部门/岗位的的成本、目目标集合合。但如如何保证证部门
9、/岗位的的成本目目标能够够顺利完完成呢？为此我我们要定定义一整整套完善善的“作业过过程指导导书”来对部部门/岗岗位的行行为进行行规范，也也就是说说必须从从“制度流流程”的层面面保证对对目标成成本的执执行，保保证对成成本的控控制，这这就是“作业过过程管理理”。房地地产开发发全过程程中的成成本管理理分为若若干个相相对独立立的作业业过程，并并为每个个作业过过程定义义相应的的流程制制度规范范，同时时定义每每个作业业过程中中与成本本控制相相关的要要点，包包括量化化的经济济技术评评价指标标，这样样我们就就可以在在日常业业务这个个层面实实现对成成本过程程控制，真真正将成成本控制制的执行行力渗透透到基层层一线
10、。 保利地产产成本管管理制度度文件（链链接） 经过前两两个步骤骤，“目标明明确，责责任清晰晰”之后，我我们便进进入：目目标成本本执行过过程跟踪踪动态态成本。动动态成本本是项目目实施过过程中的的预期成成本，通通过实时时反映目目标成本本与动态态成本的的差异，帮帮助有关关部门及及时发现现问题并并解决问问题，实实现对成成本的控控制。动动态成本本的核心心是“实时性性”，动态态指的是是在整个个过程中中每一点点都能实实时掌握握项目最最新成本本状态。 我们强调调在项目目执行过过程中，能能对项目目的全成成本进行行实时测测算，只只有这样样才能控控制成本本，帮助助决策。如如果只能能在项目目结束时时才得到到数据，实实
11、际上只只有基本本的成本本核算功功能，对对成本控控制都没没有任何何帮助。木木已成舟舟，谈控控制都晚晚了。如何实现现动态成成本监控控？概括为：“一个中中心，三三条线”。一个中心心 以合合同为中中心 三条线 动态成成本 实际际发生成成本 实付付成本动态成本本=合同同成本+非合同同性成本本+待发发生成本本 合同性性成本是是动态成成本中变变动性最最大的部部分。其其“高变性性”决定了了它是成成本控制制的重中中之重。而而非合同同性成本本，如政政府收费费等则容容易控制制。合同同不确定定性表现现为“变更黑黑洞”、“款项超超付”等成本本失控现现象频现现。必须须要以合合同为中中心。把把目标成成本分解解到合同同中去，
12、形形成合同同目标成成本。三条线：“动态成成本”反映任任意时段段项目的的综合成成本及结结构分布布。“实际发发生成本本”指的是是项目当当前已审审定的工工程量与与动态成成本对比比，可反反映出项项目整体体进度。“实付成本”指实际已支付的款项与实际发生成本对比，反映出款项的支付进度。做到动态成本一月一清，设计变更、工程签证均当月结清，填报成本月报表，形成动态管理的好习惯。用工具管管人： 成成本管理理涉及领领域多，管管理环节节复杂，通通过信息息化手段段将投资资测算目目标、合合同预算算、合同同结算、付付款等业业务集合合在一起起进行预预算控制制、全程程预警、汇汇总分析析。并且且通过多多个项目目积累，形形成企业
13、业成本管管理知识识库沉淀淀下来，不不因人员员的流动动而流失失。成本数据据库的数数据标准准：数据据引用与与置换。成本数据据积累，是是反击串串标的有有力武器器，是各各部门成成本控制制沟通的的平台，是是对手研研究的执执行沉淀淀。成本数据据库是一一个企业业的财富富。 制定了目目标成本本，明确确了责任任体系，同同时对作作业过程程进行了了实际的的跟踪控控制，在在完成了了前面三三个步骤骤后，最最后我们们就可以以根据执执行结果果对相关关业绩进进行评估估和考核核。 项目立项项决策阶阶段需要要注意的的问题：1、定位位是关键键。 不要为立立项而立立项，应应建立在在认真、客客观的调调研和分分析之上上，选择择有优势势的
14、项目目； 重点对市市场现行行售价和和预期走走势进行行准确的的调查判判断，确确定目标标售价。2、技术术可行性性分析是是前提。 对产品定定位要建建立在技技术方案案可行的的基础之之上。3、土地地获取成成本优势势是项目目成功之之本。 土地价格格无论以以何种方方式取得得，均应应事先做做到心中中有数。（二）关关于设计计阶段的的成本控控制科学合理理的设计计可以降降低100%的工工程造价价，以下下是控制制设计的的五大策策略：1、实行行设计方方案的招招投标，优优化设计计。2、实行行限额设设计，有有效控制制造价。3、加强强对设计计图纸的的会审与与审查。4、深入入应用价价值工程程原理。5、采用用合同措措施，有有效控制制造价。这个阶段段要特别别注意以以下几点点： 房地产首首先是做做产品，不不是做作作品，要要以挣钱钱为目的的。克服服重技术术、轻经经济的思思想。 成本型城城市（如如武汉、长长沙、南南昌等）要要永远关关注核算算和控制制，对设设计成本本优化要要放在第第一位。 产品型城城市（如如北京、上上海、广广州、深深圳等）在在关注核核算和控控制的前前提下，可可以进行行价值创创新。 在同一城城市也应应特别注注意产品品型地块块（如珠珠江新城城）和成成本型地地
