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1、2015年湖北省房地产估价师案例与分析：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的_范围之内。 A0.52.0 B1.52.0 C0.51.5 D1.01.5 2、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为_。 A3.5% B5.17% C7.7
2、5% D8.59%3、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。 A：120 B：200 C：220 D：240 E：借款合同 4、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家_收回。 A有偿 B补偿 C无偿 D根据情况确定5、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值。 A：下降 B：上升 C：不变 D：不能确定 E：借款合同 6、某临街深度3048 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为12192万元按“四三二一法则”，其相邻
3、临街深度1524 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价 为【2004年考题】 A：5334万元 B：8534万元 C：10668万元 D：21336万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100 ，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为【2006年考题】 A：2 593元 B：2 619元/ C：2 727元/ D：2 862元/ E：工业用地的监测点评估价格 8、_是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格
4、减去折旧来求取估价对象价值的方法。 A市场法 B成本法 C收益法 D假设开发法 9、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法 10、下列不属于城市规划体系的是_。 A规划法律体系 B规划运作体系 C规划执行体系 D规划行政体系11、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于_。 A选择专业化 B单一市场集中化 C市场专业化 D产品专业化 12、某成片荒地面积15 000 ，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60从银行贷款取
5、得，开发期为3年，贷款年利率为8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2、55%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30、40和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为。 A：2 265元 B：2 346元 C：2 698元 D：3 968元 E：工业用地的监测点评估价格 13、在某幢建筑面积3000的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有
6、关税金按开发成术的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元。 A：1067 B：1070 C：1087 D：1141 E：工业用地的监测点评估价格14、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而_；远离街道的方向，地价_。 A基本不变，逐渐降低 B基本不变，逐渐升高 C逐渐升高，基本不变 D逐渐降低，基本不变 15、中华人民共和国商业银行法规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。 A：1 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调 16、下列_不属于申领建筑工程施工许可证的条件。 A已经
7、办理该建筑工程用地批准手续 B已经确定施工企业 C有保证工程质量和安全的具体措施 D建设单位已支付工程款 17、陈某预买一套建筑面积为100的商品住房，单价为10000元，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95，如陈某选择购房，则实付购房款万元。 A：90 B：91 C：93 D：95 E：执行层的组织协调 18、货币供给层次中，为狭义货币。 A：=现金流通量 B：=单位和个人的活期存款 C：=+单位和个人的定期存款+其他存款 D：=+政府存款 E：执行层的组织协调 19、投资组合是_的一个有效措施。 A提高投资收益 B提高市场竞争力 C开拓投资领域 D规避投资风险
8、 20、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。 A35.00 B56.29 C86.29 D180.00 21、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A1.05 B0.98 C0.95 D1.03 22、运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为_服务的。 A估算开发成本 B选择最佳用
9、途 C确定最佳开发利用方式 D估算房地产开发完成后的价值23、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费；买方按正常价格的3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2427 B：2500 C：2575 D：2632 E：工业用地的监测点评估价格 24、下列关于民法的内容，说法不正确的是_。 A在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体 B智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体 C物权、知识产权、人身权属于形成权 D胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体25、影响房地产价格的环境因素
10、，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括_。 A声觉环境 B视觉环境 C水文环境 D人文环境二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A受托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 2、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。 A：土地成本 B：建造成本 C：资金筹措 D：市场营销 E：施工周期3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为
11、80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为_。 A368万元 B552万元 C561万元 D920万元 4、住房公积金管理的基本原则包括。 A：住房公积金管理委员会决策 B：住房公积金管理中心运作 C：银行专户 D：财政监督 E：社会监督5、收益乘数有_。 A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数 6、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。 A6 B6.9 C8.8 D9 7、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。
12、 A：税收政策 B：城市规划调整 C：环境状况 D：城市基础设施状况 E：汇率 8、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析_。 A价格结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E投资结构 9、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：执行层的组织协调 10、权益状况比较、调整的主要内容包括_。 A土地使用年限 B土地出让方式 C城市规划限制条件 D楼层、朝向 E公共设施完备程度11、市场定位的方式有。 A：避强定位 B：重新定位 C：跟随定位 D：差异定位 E：对抗定位 12、选取可比实例时
13、，应符合的要求包括（）等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 13、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。 A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同14、下列保险种类中，属于政策性保险的有_。 A社会养老保险 B农业保险 C巨灾保险 D失业保险 E出口信用保险
14、 15、国家规定，商品住宅用地必须采取方式出让。 A：抽签 B：招标 C：拍卖 D：协议 E：挂牌出让 16、投资基金的创立和运行涉及四方。 A：政府 B：投资人 C：发起人 D：管理人 E：托管人 17、在房地产估价中计算折旧需要用到。 A：实际经过年数 B：剩余经济寿命 C：有效经过年数 D：日历使用年数 E：剩余自然寿命 18、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。 A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) E：借款合同 19、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为_年。 A1 B2 C4 D5 20、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有(2009年试题) A：权益型 B：抵押型 C：伞型合伙 D：多重合伙 E：混合型 21、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有_。 A资产类账户 B负债类账户 C期间成本费用账户 D期间收入账户 E所有者权益账户 22、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类_。 A主观合理价值和公开市场价值 B主观合理价值和非公开市场价值 C主观合理价
