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1、 2022年城市规划综合辅导：土地利用规划的实施另一要点是，没有一个土地利用规划是一步实现的。只有通过决策者们一天一天和一年一年的努力才实现规划。所以，土地利用规划应当是逐步实现的。决策者们要擅长切实地处理各种常常性的事情，如延长下水管线，开拓或封闭某条街道，批准供出售而细分的小块土地，或审批再区划的申请。广义地说，有四种实现规划的手段(或方法)：1.公共设施的预备。这方面主要是通过公共工程改善打算，以及通过爱护或预先获得公共用地和通行权(Rightsofway)；2.各种建立法规。区划条例、土地细分规章和其它建立法规可以保证私人的开发遵守肯定的标准，并被安排在和土地利用规划相全都的地区；3.
2、劝导、领导力量和协作。尽管这些手段比公共工程改良打算和建立法规等手段更显得非正规些，但这些手段对于私人开发商以及各种公共机构和部门在决策形成过程中，能非常有效地查明打算、日期、图纸和资料，以及讨论社区的进展和建立；4.土地利用规划。由于使规划能保持现实性和跟上时代，规划就不断引导公共机构和私人的决策，所以土地利用规划本身的确能成为实现自己的政策和建议的工具。固然，一方面要定期地检查、修订和重新通过规划；另一方面，要在规划和执行规划的实施手段之间建立持续的联系。对于上述第一和其次种方法，将在下面加以具体表达。1.制订公共工程改善打算公共工程改善打算习惯于把土地利用规划的长期或一般的建立，和在公共
3、设施建立中涉及的短期的、特殊的打算联系起来。通过地方政府和公共机构的协作，才能安排排水和供水系统、道路、学校及其他公共设施的类型、容量、时间的选择和位置，在某种程度上，这种安排会符合土地利用规划所提出的土地进展模式的要求。制订公共工程改善打算，是在各个不同部门和机构中进展协调和确定优先次序的一种正规的方法。它的任务是：每年要编制一个准备改善公共工程的五年打算表，这个表要说明将改善哪些公共工程(如道路和下水道)，这些公共工程的建立地点、设计的容量、建立的时间以及如何筹措资金。2.各种建立法规(1)区划条例与实施土地规划有关的最一般的法规类型是区划条例(Zoningordinance)。传统的区划
4、条例包括一张图(或一组图)和文本。这张图把社区分成很多区域，文本则列出每个区域内允许的土地使用类型，并提出治理这些允许进展的土地使用方式的规章。具有代表性的治理规章如下：最小的地块尺寸；可允许的地块尺寸、外形和建筑物的高度；的进展密度(如每英亩土地允许的住宅单元的数量，或办公用地的平方英尺数)；最小的建筑后退和院落要求。文本通常也掌握进展的其他万面，如各种标志物、不靠街面的停车；有时文本还掌握环境美化和建筑外貌。图则和文本都要常常修订。最常见的修订方式是再区划(Rezoning)。当房地产拥有者对他们的土地使用分类表示不满足，或申请别的土地使用分类时，就可以进展再区划。另外，要考核所提出的各种
5、申诉程序：所提出的治理方面的错误；在区划条例中供应的特殊的例外状况(即通常所说的特许用途或指定的用途)；为消退独特的或不适当的麻烦所带来的变化。区划条例中的土地使用分区的数量和类型，在各城市之间也是极不一样的。但目前许多传统的区划条例实际上包括以下土地使用分区类型：农业用地；独户家庭居住用地；两户家庭居住用地：多户家庭居住用地；办公一公共机构用地；本地的商业用地；综合性商业用地；制造业用地。(2)土地细分规章和其他建立法规土地细分规章是一种治理地块划分的方法(土地可以分成建筑地块、街道或其他地块)，也是治理必需安排的道路、公用事业和其他各种公共工程改善措施的方法。所提出细分的最初和最终的地块，
6、都要承受地方政府的审核、协调和批准。能有助于实施土地利用规划的其他条例，包括建筑规章、住房规章、治理侵害土地权的行为、土地的分等定级、排水系统、树木的爱护，以及其他环境问题的条例。有时区划条例、土地细分规章和其他有关的法规，结合成一个单独的统一的建立法规，以代替各自的治理。(3)建立法规的演化近年来，城市土地问题已变得更加简单和有争议，以一样的标准进展匀质的用地区划的老概念已发生许多变化。下面列举的局部状况说明问题的多样性和简单性：可转让的进展权；有条件的用地区划；有规划的单元进展；刺激(嘉奖)性区划；增值税贷款；限制性契约的市政治理；环境影响条例；违法的地产转让；历史爱护地区区划；容积率；基
7、地打算审核；建筑审核；景观要求；混合利用开发土地；延期归还权；浮动区；偿债区；超负荷区；商业区；影响费；听取意见的审查人；地界零线(Zero lotline)；地区和州的审核；成组进展；补偿法规；有掌握的进展条例；上空使用权区划；义务供应场地或场地费；强制性保险和保单；包含一切开支在内的区划；治外法权的区划。这些改革在普遍性、有用性和公认的合法性方面有很大的转变。在传统的建立法规方面很多公认的转变之一，是有规划的单元进展(Planned Unit Development)。开发商通过有规划的单元进展条例被允许转变土地用途、进展密度和地块尺寸，只要开发商在某种综合参数内坚持和听从基地打算。早期的
8、区划实践就是通常所说的累积的或步步升级的区划。允许的土地用途和密度，从一个区到每个连续的区自动地积存。由此，在区划的早期，R一1区只允许用于独户住宅；在R一2区，应允许R1区中所允许的全部用途，加上只允许建两户住宅，等等；沿着地界限通过商业区和工业区，累积在M2区。例如这是一个允许全部用途的区，从独户住宅用地到不受限制的工业用地。累积式的区划的转变之一是，只能在主要用途类型范围内允许土地用途累积(如居住区)，但不能从一个主要用途类型转到另一类型(如由居住区转到商业区)，即：在多户住宅区可允许建独户住宅，但在商业区或工业区则不允许建住宅。关于土地利用的其他改革设想，认为区划的同类分区或许不总是好
9、办法，而混合使用土地的进展形式把工作、商业、消遣、购物、特殊是居住的时机结合在一个中心，能供应许多好处。在美国的很多城市，混合使用的进展形式是一种进展的趋势，它是受欢送的，它使人消退了严格的单一用途划区的苦恼。这种进展形式使各种活动相互很接近，利用使这些活动能结合在一个区内，以削减和排解一些出行(如从家到工作地点，从家到消遣场所的出行)，从而减轻交通拥挤状况。通过土地利用规划的实施，区划有三项重要的限制：限制私有财产权。在司法方面的严格检查的条件下，可以知道对私有财产权的限制在法律上既是必要的，也是合理的。对于不合需要的活动来说，区划是个限制因素。区划能制止、鼓舞或引导进展，但不能参加和自动地
10、产生打算。由选出的官员所作出的很多最有效的区划打算，事实上都是有法律效力的，从而象公众的意见和政治的敏感性这一类非技术因素，都同技术上的考虑和上地利用规划政策一并被考虑到。3.进展治理从历看，在上地利用规划的实施方面，没有相互充分考虑已经使用的建立法规(如区划)和公共投资(如公共工程改善打算)等手段。作为实施土地利用规划的手段的公共工程改善打算多半已被完全无视，而过分地依靠于区划。然而，有一种成长中的变卖业(变卖不动产获得现金，或用现金购置不动产)，是实施地方政府土地利用规划的一个非常重要的途径，即适当地考虑法规治理，而主要考虑公共设施的位置及其建立进度的安排，由于这些考虑比法规治理更能有效地
11、引导社区的进展。通过有意识地确定这类公共工程投资工程的位置和建立进度，不仅满意了眼前的需要，而且对将来的进展和改造也是一个刺激因素，社区在其进展模式方面能发挥很大影响。进展治理这件事将有助于为居住、商业、工业和消遣等活动供应适宜的地区，它还将打算如何有效地供应公共效劳设施，以及供应这些设施是多么费钱。当道路、学校、下水道和供水管道的建立在互不协调的指导下进展时，当这些设施被安排在错误的时间和错误的地区时，或者当这些设施没有被作为一个综合的整体来设置时，其结果是一种散乱的进展模式，它将是代价高、不卫生和令人不开心的。考虑到在有规划的地区通过鼓舞进展，和通过对进展所必需的土地进展认真的选择和全面整
12、顿，使社区杂乱无章的进展状况能限制在最小程度。由于这个理由，规划机构把大局部时间用在区划和其他法规治理上，而没有把足够的时间用在通过公共工程投资政策去引导私人开发，这就失去了实施社区土地利用规划的时机。关于在一个地区扩大公共效劳设施，或对另一个地区抑制公共效劳设施的任何打算，都可能影响人们的经济利益，他们必定要剧烈地关注这些打算。既然有选择地使用公共工程投资会影响社区的进展模式，因此它的使用应以实际的分析和规定的公共工程政策为依据，而不应以个人的偏爱和兴趣为依据。4.实施规划的新方法消失这种进展治理现象的结果之一，产生了各种实施规划的手段，即把法规治理和公共工程投资这两种概念结合起来。这些手段
13、的最初例子是：附有条件的区划；影响费。(1)附有条件的区划，是在地方政府把条件附加于批准再区划的申请时发生的。过去，这些条件大都包括在对建立场地设计的各种限制和要求内。而现在这些条件也包括各种要求，即开发商要为建立场地外的公共工程建立负担费用(例如学校、道路、下水道、消防站等)，作为获得再区划申请的条件。(2)影响费，是在社区进展费用超过其支付追加的公共设施投资力量时，作为处理财政差额的另一种方法。影响费包括：按规章规定的治理费，它由地方政府安排给那些新增加的建立单位，要他们分担由于进展而增加公共工程费用的公正的一份。因此，影响费是归属于土地细分规章中公认的惯例的延长，它要求新的建立单位负担建
14、立场地内各项费用的全额(如道路、下水道和儿童嬉戏场等)，还要他们支付建立场地外某一更大地区费用的按比例安排的份额。这些方法的根本原理之一是，新的建立单位是继承现有的根本设备或根底设施，而其中大局部费用是由新建立单位到达之前的现有居民所支付的，但对于因新来者所发生追加的投资需求，而向现有居民索取费用则是不公正的。要看到这些方法的重要意义不仅仅是作为筹措公共设施建立资金的方法，而且是作为实施土地利用规划的方法。其根本的想法是，新的建立任务必需与肯定数量的根底设施配套，而且这也是土地利用规划的根本目标。(3)强制性的规划、实施和一般要求越来越多的州正在实行立法手段，要求地方政府必需做到：预备并确定一项包括土地利用规划的综合规划；必需确定任何实施规划的措施，不管是法规治理性质的，还是公共投资性质的，都要和确定的规划相全都。最近，正在加强的这些法律，不仅要求任何实施规划的措施必需与规划全都，而且要求规划必需得到实施。
