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1、中兆物业设备综合管理手册 共用设备管理设备安全运行规程及岗位责任制1.1电梯安全操作规程1.2电梯操作规程1.3电梯故障困人救援规程1.74电梯故障维修规程1.5电梯维修保养规程1.6电梯维修保养管理规程1.7电梯维修保养安全规定1.8电梯定期保养规程1.9电梯负荷试验规程1.10电梯工岗位职责1.11给排水设施（设备）操作规程1.12水池水箱的清洗1.13给排水设备（设施）操作规程1.14给排水岗位职责1.15供配电设备（设施）操作规程1.16供配电设备运行管理规程1.17业主（住户）报修处理规程1.18麦可维多空调操作规程1.19空调设备（设施）运行管理规程1.20空调设备（设施）维修保养
2、规程1.21发电机维修保养规程1.22供配电设备（设施）维修保养规程1.23机电设备管理规程1.24事故处理规程1.25设备故障维修规程1.26停电作业安全操作规程1.27康明斯发电机组操作规程1.28柴油发电机操作规程1.29工程维修部工作职责1.30工程维修部工作管理规定1.31工程维修部主管岗位职责1.32工程维修部班长岗位职责1.33电工岗位职责1.34弱电工岗位职责1.35维修工岗位职责1.36土建工岗位职责1.37设备运行人员岗位职责1.38工程维修人员岗位职责1.39电气维修管理规定1.40设备分类代码1.41交接班制度1.42值班制度1.43报告制度1.44设备故障维修规定1.
3、45汽车道闸保养规定1.46公共照明节能管理制度1.47维修过程的检验1.48临时用电管理规定1.49维修检查考核制度1.50工程维修部工作人员岗位考核标准1.51维修日常记录2、设备机房整洁 2.1设备（机）房清洁制度2.2设备设施日常巡检记录表2.3电梯机房管理规定2.4水泵房管理规定2.5配电房管理规定2.6空调机房管理规定3、配电所专业技术人员严格执行操作规程 3.1工程维修人员资质情况登记表3.2工程维修人员持证情况3.3安全制度3.4操作票制度4、设备良好运行正常无责任事故4.1设备保养责任制4.2设备运行巡视规定电梯安全操作规程电梯行驶前的检查与准备工作开启层门进入轿厢之前，要注
4、意轿厢是否停在该层。每启轿厢内照明灯。每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异味现象后方可使用。层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。平层准确度无显著变化（在规定范围内）。督促清洁工经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。电梯行驶中应注意事项轿厢的载重量不应该超过额度载重量。客梯不许经常作为载货电梯使用。不允许装运易燃、易爆的危险物品。如遇特殊情况需经有关部门批准，并严加安全保护措施后装运。严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。电梯行
5、驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。轿厢顶上端，除电梯固有设备外，不得设置他物。当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修：层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；运行速度显著变化时；层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；行驶方向与选定方向相反时；内选、平层、快速、召唤和指层信号失录失控时；发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；当轿厢在额定载重量下，如有超端站位置而继续运行时；安全钳误动时；接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。电梯使用完毕停用时，电梯工（值班人员）应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉
6、。电梯操作规程目的确保操作的安全性和正确性。适用范围适用于上海三菱电梯、奥的斯电梯、广日货梯、扶梯的操作职责电梯工（或值班人员）负责电梯开启时的操作。工作程序4.1全自动运行 4.1.1将首层站锁用钥匙将关机状态（STOP）打到运行状态（RUN）处。 4.1.2按外召唤按钮门机开启。 4.1.3用钥匙打开轿厢内控制面板的操作盒，扳动照明开关按钮，照明灯亮，将风扇开关（FAN/OFF）扳至（FAN）处，风扇运转。 4.1.4关闭控制盒。 4.1.5经几秒钟后，自动关门，按所需楼层，电梯即可运行。4.2手动运行 4.2.1将首层基站锁用钥匙将关机状态打到运行状态。 4.2.2按外招唤按钮门机开启。
7、 4.2.3用钥匙打开轿厢内控制面板的操作盒，打开照明开关，风扇开关。 4.2.4将快慢行开关由AUTO拔至INSP,手按红、绿按钮电梯即可下、上慢行。 4.2.5手动运行仅限于检修使用。电梯故障困人救援规程凡遇故障，应首先通知电梯工和专业电梯维修单位，如电梯工或专业电梯维修单位10分钟仍未到达，工程维修部经过培训的救援人员可根据不同情况，依以下程序现行释放被困乘客。轿厢停于接近电梯厅门口的位置：确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）；关闭机房电源开关；用专用外门钥匙开启外门；用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；协助乘客离开轿厢；重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。
8、轿厢停于远离电梯厅门口的位置时：利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢内处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；关闭机房内故障电梯的电源开关；拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及旋柄；救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移至最接近的电梯口。确认刹车制动无误，放开盘车手轮。然后按轿厢停在接近电梯厅门口的位置的救援方法救出乘客。遇到其它复杂情况，应由专业电梯维修保养单位进行处理。如个别电梯与本规程不符合，则以该梯的困人救援规程为准。相关记录电梯困人处理情况登记表电梯故障维修规程目的确保电梯故障
9、处理及时、安全、程序化。职责2.1 专业电梯维修单位负责参考规程执行，并填写升降梯、电梯保养工作单、电梯检修回访单、电梯定期保养报告书。2.2 管理处工程维修部值班员或电梯工填写电梯故障维修登记表和电梯、自动扶梯设备故障维修记录表，并通知专业电梯维修单位处理。 3、 工程程序 3.1电梯发生故障时，值班员和电梯工应在10分钟内快速到现场，专业电梯维修单位应尽快到达。 3.2在进行电梯故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。 3.3先了解故障现象，分析发生故障原因，分析故障的位置。 3.4电梯故障一般分为机械故障和电气故障两类。 3.4.1一般常见机械故障3.4.1.1机房 3.4.1.1.
10、1 电机轴承故障，电机运转发出异常响声，针对故障迅速采取得力方式处理故障，恢复正常。3.4.1.1.2制动器故障：制动闸瓦制动轮之间有相互摩擦，调整制动闸瓦；制动闸有油污，夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏，清除杂物，更换轴承。3.4.1.1.3限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物，轴承损坏，清除杂物，更换轴承。3.4.1.1.4井道与轿厢3.4.1.1.4.1轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声，不开门，不关门，开门时有碰门声，门隙过大等，清除地坎滑槽杂物，调整限位轮，更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动加油等。3.4.1.1.4.2厅门故障同3.4.1.1.4.13.4.1
11、.1.4.3开门刀故障：运行时有碰声，或突然停止，调整开门刀的位置，调整开门刀与厅门地坎间隙，调整开门刀与厅门挂轮间隙。3.4.1.1.4.4导轨故障：运行不平稳，发抖，振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正，用轨道锉修平接口。3.4.1.1.4.5导靴故障：运行不平稳，有磨铁声，振动等现象，导靴片磨损严重，更换，导靴座位置不对，调整。3.4.1.1.4.6安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车或单边刹车，调整安全钳间隙，安全联动机构加油润滑，保证各活动部位灵活。3.4.1.1.5底坑 3.4.1.1.5.1补偿链故障，运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿链。
12、3.4.1.1.5.2安全钳钢丝绳张紧轮故障，运行时有磨钢丝绳声或异常声，调整安全钳钢丝绳，更换轴承。3.4.1.1.5.3缓冲器故障，缓冲器生锈，不活动，液压油量不足，除铁锈，补充液压油。3.4.2电梯一般常见的电气故障3.4.2.1机房3.4.2.1.1保险丝故障，缓冲器、底坑急停，张紧轮开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点，换上相同保险丝，厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断开来水源，排除短路点，换上相同的保险丝；指示灯回路，由于厅外指示或有线破裂短路等原因所致排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于继电器或触电器被烧，控制元件内部短短，更换继电器或接触器和
13、控制元件排除线短路点，换上相同保险丝。3.4.2.1.2接触器和继电器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。3.4.2.2井道与轿厢3.4.2.2.1上下限位及极限开关故障，次故障出现导致电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或短路原因所致，清洁接触点或更换、排除断电等。3.4.2.2.2轿门、厅门联锁开关故障，次故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致，清洁接触点，更换开关排除线路断点等。3.4.2.2.3安全钳开关，安全窗开关，轿顶急停，此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不好或损坏等原因所致，清洁接触点，更换开关。3.4.2.3底坑3.4.2.3.1缓冲器开关，底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致，清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。3.4.2.3.2张紧轮断绳开关故障：此出现 电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长、损坏
