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1、金堂楼市调查分析报告2013.12一、金堂概述目前，金堂“西部花园水城，后花园”的城市概念，已基本打造成型，并凭借着优越的自然条件，对城市环境不断提升，已经越来越显示出独特的生态人居魅力。随着成金线的通车使得金堂真正跨入“半小时经济圈”，真正缩短了市区到金堂时间和空间上的距离，使得金堂的的投资价值和居住价值得到了大幅度的提升。（一） 区位概况及人口金堂县地处川西平原与川中丘陵接壤地带，盆地西部，平原东北，距市区36公里，双流国际航空港58公里，成南高速公路、成绵高速公路、达成铁路、成渝铁路纵贯全境，是川东北地区重要的交通枢纽和物资集散地。全县幅员面积1156平方公里，辖21个乡镇、1个省级开发
2、区，总人口88.33万，城区人口15万。县城所在地镇乃千里沱江第一镇，古蜀四大名镇之一，历史上镇就是川西平原水运中心、物流中心和商贸中心，享有“中国西部花园水城”之美誉，是地区自然生态环境和人居环境最好的区（市）县之一。成金快速通道建成通车，使得金堂融入了半小时经济圈。（二） 经济环境2010年全县实现地区生产总值111.2亿元，按可比价格计算比上年增长13.1%。其中：第一产业增加值30.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值40亿元，增长20.4%；第三产业增加值41.1亿元，增长12.6% 。2011年一季度金堂县经济继续保持快速增长势头。工业经济快速增长，房地产保持良好发展态势，金融运行
3、平稳，财政收入、固定资产投资、城乡居民收入等多项经济指标均大幅增长。一季度预计金堂县实现地区生产总值27亿元，增长17.2%。其中第一产业增加值4.1亿元，增长4.8%；第二产业增加值11.3亿元，增长24%；第三产业增加值11.6亿元，增长15%。金堂县规模以上工业值预计完成7亿元，增长28%。全口径财政收入11.74亿元，增长73.5%；地方财政收入9.43亿元，增长114%；地方财政一般预算收入2.8亿元，增长69%。固定资产投资31亿元，增长98%。房地产完成投资8亿元，增长415%；商品房销售面积20万平方米，增长102%。金堂县社会消费品零售总额12亿元，增长17%。3月末，金堂县
4、金融机构各项存款余额达160亿元，同比增长42%，各项贷款余额76亿元，同比增长45%。城镇居民人均可支配收入达到5440元,增长15%；农村居民人均现金收入为2350元,增加340元，增长17%。（三）金堂县城市规划1、规划定位后花园，“天府花园水城、休闲人居金堂”，以发展旅游休闲、人居和现代化加工业为主的城郊型现代化城市。2、发展目标金堂规划修建成为“北部湾NCIC”，以产业为依托，以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合性复合产业新城。其中，南岸工业港包含了经济类、物流类、科技类等各种与产业相连的产业园区。而北岸生活湾则将依托金堂城区13条江河形成的“湾区气候”，打造
5、以水景为特色，健康、绿色为目标的高尚湾区生活圈。3、规划布局及理念根据金堂2005年城市发展规划：至2020年市中心城区城市人口23万人，规划区面积为216平方公里。将整个城区分为五大大功能组团和三大景观带：三角洲组团，规划建成城市商业服务中心，配套生活居住；十里坝组团，规划建成城市行政办公、文化体育和教育科研中心，配套生活居住； 三星组团，规划建成生活居住区和蔬菜批发中心；柳北组团，规划建成城市门户、人居以及一类、二类工业园区；柳南组团，规划建成城市主要二类工业园区和仓储区沿沱江、毗河、中河和北河风光带：沿江河两岸设置半边街廊的滨江路堤，加强沿江河绿化建设和景观节点塑造，重点打造四大公园(即
6、金河、金海岸、金山公园建设和公园改造)，使一江三河八岸成为金堂县城融观光、游览和文娱、休闲为一体的核心风光带。迎宾大道景观轴：南起成南高速公路连接道，经柳南和柳北工业园区，进入行政中心广场区形成“高潮”。该景观轴主要展示现代产业文明和城市行政办公文化，其间由舒缓的绿色休闲空间相连。十里大道(包括向东至三星延伸线)景观轴：西起蓝光观岭，沿途经行政中心广场、商贸中心，最后终止于三星工业区并与龙泉山脉相通，突出反映城市现代科技与文化风貌特色，体现商市气氛。在建的2000多亩的城市森林公园与在建的蓝光观岭国际社区相连，成为城市的绿色空间控制带和背景。（四）交通枢纽1、成绵高速公路、城南高速公路都能快速
7、到达金堂。达成、成渝铁路也穿县境而过。成金快速通道已开通，金堂进入半小时经济圈。轻轨、高速、铁路、快速通道、三圈层首条公交线路业已构成了金堂纵横交错的平、立面交通体系，金堂已成为“全域”大型居住核心起步区。2、第二机场地址第二机场建在金堂县白果镇；第二机场距天府广场直线距离为55公里；建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，市的发展空间也将更大。将新修轻轨、高速公路直达新机场。即将开建的环经济区高速公路(第二绕城高速公路)将和第二机场有连接。（五）金堂县发展市政重大工程1、青白江集装箱中心站距离金堂县境8公里处，亚洲最大集装箱中心站。中心站
8、总投资约7.6亿元，占地2140亩，是铁道部规划建设的18个集装箱中心站中规模最大的。建成后，年货物吞吐量将达到220250万标箱，形成2500万吨运力，工程完工后，乃至整个西部的大宗货物将通过这个窗口连接国各港口或大城市，甚至直接运往世界各地。中心站的建成将会有力地拉动金堂经济发展。具体在以下几方面：（1）随着运输成本的降低，降低企业成本，增强产品竞争力，促进第二产业的壮大。（2）增加2万个就业岗位，将会提高周边居民收入水平，同时吸引人群的聚集。（3）2万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加2万人，增加1万个家庭。假设每个家庭购买7
9、0平方米的商品房，则将带动70万平方米商品房的销售（4）新增大量餐饮娱乐、生活配套等服务功能。直接拉动区域土地增值、税收增加、商业繁荣等。（5）作为集装箱中心站，将带来大量的货运车辆，拉动运输业和相关产业的大力发展。2、第二机场（1）2008年初，市第二机场的选址确定在金堂白果镇，第二机场将预留6个跑道，同时还将规划建设航空城。这关系着“中国西部航都”和“西部区域性国际枢纽航空港”战略定位的实现。第二机场的建成，将带动金堂乃至整个社会经济的发展。而将最终形成“一市两场”的航空格局。（2）第二机场定址对金堂经济发展的影响预测 据20世纪90年代国际机场协会(ACL)的研究调查数据显示，每年100
10、万航空旅客运输量将增加2500个就业岗位，产生1.3亿美元经济收益。机场规模越大，对地区经济的贡献就越大。第二机场每年所承担的最大客运量为8000万人次，我们按照最大标准的50计算，即每年4000万人次的吞吐量，可以带来10万个就业岗位，增加52亿美元经济收益； 假设4000万人次的乘客，其中有50%的人需要乘坐出租车。即2000万人次，经计算，每年需要500万辆次出租车。平均每天需要1.36万辆次出租车； 10万个就业岗位，若其中有50%的人选择在金堂居住购买房屋，带眷系数按1：2计算，则金堂人口将机械增加10万人，增加5万个家庭。假设每个家庭购买70平方米的商品房，则将带动350万平方米商
11、品房的销售； 机场所配套的航空货运物流，将需要大量的货运车辆从青白江物流园区往返，带动金堂县汽车运输业的大发展。同时，这些货车的维修、保养、加油、配件销售等方面都需要金堂配套服务，其拉动能力巨大； 市第二机场定位为国际机场，国际机场的乘客大部分由商务人士组成。这些人的到来，将带动金堂县科技咨询、金融服务、高档住宿、餐饮、娱乐、休闲业的大发展； 产业带动效应，空港区域由于其完善的基础设施和便捷的交通，往往成为其所处区域人流、物流、资金流、信息流交汇的重要场所，从而促成临空产业的聚集。尤其是机场周边的可利用土地资源显得更加珍贵。同时，第二机场落地后将使金堂县交通实现大的飞越，提升金堂县区域地位。3
12、、成阿工业园阿坝工业集中发展区选址在市金堂县淮口镇、高板镇（达成铁路以南，成南高速以北），规划面积10平方公里，2009年动工建设，2013年基本建成。工业集中发展区产业定位是有色金属深加工、农副产品深加工、医药（不含化学原料）、轻工（不含纺织、服装、鞋业）、电子等产业。发展目标是到2013年，实现工业销售收入100亿元，工业增加值30亿元。二 、房地产市场分析（一） 金堂县房地产行业发展历史金堂房地产市场处于起步发展阶段，发展较晚但速度价格偏低。在06年以前一直保持在1000元左右的市场均价，新项目推出也较少，多为当地开发商开发的低端项目。随着城市建设、交通环境不断改善及房地产行业的发展，金
13、堂的房地产市场也在06年开始发力，07年开始急剧升温，08年不仅没受经济低迷影响降价,反而稳中有升。金堂的房地产行业仍处于“洼地”。 2010年在恒大入驻金堂后住宅均价从2800元/平米跃升到商品房均价为3531元/。排名的倒数第二位，与金堂地理位置相似的新津县商品房均价为6346元/。2007年金堂商品房预售量达到53.75万平方米左右，销售量为51万平方米。2008年预售面积略下降到39.49万平方米，销售量为19.6万平方米。2010年预售面积47.14万平方米，销售总面积56.7万平方米，同比增长70%。2012.122013.11金堂楼市销售数据，详见本章节（五）房价走势及产品价位分
14、布图形显示。（二）未来需求预测根据目前金堂发展状况（刚性需求过大、房屋价格功能性增值、交通条件改善、居住环境的改善、进城入镇人口的增加、货币贬值、主城区限购等因素影响，金堂房价一直保持着不可避免的上升趋势）及金堂县城市住房建设规划，第二机场定址金堂，2013年建成的成阿工业园区，2016年建成的铁路集装箱码头等外部因素综合考虑，对未来金堂的住房需求进行分析预测。其中集装箱码头和成阿工业园区带来的3万平米住房需求在五年以15%的增速实现；飞机场带来的350万平米住房需求在十年以每年20%的增速实现；金堂本身的住房需求保持10%的增速。因此，可以的出来10年三个项目带来的住房需求量。未来金堂建设发
15、展土地需求量项目名称 年份每年新增需求量预测（单位：万平方米）2011201220132014201520162017201820192020集装箱码头10.411.913.715.818.2-成阿工业园-5.266.989.1-飞机场-13.516.219.423.327.933.6合计10.411.913.72137.723.127.432.427.933.6未来金堂整体发展需求量年 份2011201220132014201520162017需求量(单位：万平方米)57.964.572.285.9110103.1116.2（三）土地市场情况至2011年6月底金堂县城区现有存量土地累计达到1000亩左右；下半年中将有大量土地浮出修建。2011年下半年金堂国土资源局将新推出商住等土地500亩左右；近年来，金堂县在政府，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让。03
