《张励及徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《张励及徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案.doc（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-【裁判大纲】预约合同是一种约定将来订立必然合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法依照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方担当违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预约等协议终归是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议可否具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本状况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经依照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商
2、品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。若是双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。原告：张励。被告：徐州市同力创展房地产有限公司。法定代表人：程刚，该公司董事长。原告张励因与被告徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)发生商品房预售合同瓜葛，向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼。原告张励诉称，2004年2月16日，原告张励与被告同力创展公司订立商品房预售合同，明确约定被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房销售给原告，建筑面积为123平方米，价格为2568元平方米，并约定原告向被告缴房款定金等
3、。合同签订后，原告按合同约定履行了给付定金的义务，但被告迟迟于2009年动工建设，并公然违约，将房屋面积减小为90平方米，并一方面提高售房价格。央求法院判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。原告张励提交了以下凭据：1橙黄时代小区彩园组团商品房预约单一份。该预约单甲方为徐州市同力创展房地产有限公司、乙方为张励，签订日期为2004年2月16日。其主要内容为：橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设，甲方已就开发建设状况向乙方做了必要的说明，并愿意预约给乙方；乙方已对该商品房做了必要的认识，自觉预约-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值
4、得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-该商品房。在同样自觉、协商一致的基础上，双方就乙方预约甲方商品房事宜达成以下协议：一、乙方预约甲方开发的商品房为橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房；二、该房屋建筑面积预计为123平方米，签订合同时双方应以房产管理部门赞成的面积为准；三、双方约定房屋价格为2568元平方米，总房款预计为308484元，签订合同时单价不变，总价款依照房产部门赞成面积作相应调整。此价款为房屋自己价款，不含配套及其他花销等；本单签订时，乙方向甲方预缴购房款50000元，合同签订时，乙方再向甲方缴付258484元；四、乙方需向甲方支付的配套花销有：暖气安装
5、费按房屋建筑面积100元平方米收取，预计总数为12300元，合同签订时按房产管理部门赞成面积相应调整其他需要约定的事项：地下室980元平方米，面积另计。2收款收据一份。该收款单开具日期为2004年2月16日并加盖了徐州市同力创展房地产有限公司财务专用章，其上载明：客户名称张励、彩园8-1-102一套预付款50000元。3商品房预售同意证一份。该同意证发证机关为徐州市房产管理局、发证时间为2010年1月21日、编号为徐(房)售许字(2010)第2号，其上载明：徐州市同力创展房地产有限公司：你单位开发建设的橙黄时代5，6，7，8商品房屋，经审查具备预售条件，予以赞成，特此发证。坐落地址：泉山区奎山
6、路奎西村，用途性质：住所，交付日期：2010年7月25日。原告张励以上述凭据证明预约单已经具备了合同的基本条款，拥有可行性，因为被告同力创展公司获取了售房同意证，使得该合同拥有合法性；原告已经依照合同约定履行了给付款项的义务。被告同力创展公司辩称，一，关于原告张励诉讼央求要求交付房屋的问题，第一，原告的合同性质为双方签订的预约单，属于预约合同，而非正式的商品房预售合同。预约合同仅有协商签约的合同，没有交付房屋的义务。在双方签订的预约单中大量使用预约字样，预约单仅拥有合同的基本条款，不拥有商品房买卖合同的基本内容。商品房买卖合同不同样于一般的买卖合同，拥有特别性，其涉及到诸多的义务条款，如房屋交
7、付问题，面积差价办理问题，产权证的办理问题等等，这些问题如不在合同中明确约定，则合同在履行上会存在事实上和法律上的阻挡。第二，预订单签订的时间是2004年2月16日，当时预约房屋所在的地块并没有拆迁，不过-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-办理了意向和规划手续，不具备开发建设的条件，更不具备预售的条件，这一点原告是清楚的。该处工程的建筑工程规划同意证，建筑工程施工同意证，预售同意证等手续2010年才办理达成，彩园组团的房屋在建房屋面积、户型、价格以及房屋的安排使用上都与预约单约定存在重要的差异，因此预约单所约定的房屋的地址，面积
8、等条款均无法定依照，对双方均无法定的拘束力。第三，依照被告签订的拆迁部署协议，原告诉求所涉及的彩园组团8-1-102室房屋属于拆迁部署房屋，拆迁安置房屋均为一一对应关系，该房屋为拆迁户徐西成所有，因此原告所述的房屋即使签约，在事实上也无法履行。第四，彩园组团项目直到2009年终才动工，房屋面积均建设为90平方米左右户型，房屋造价提高。其中5号楼、7号楼为商品房，6号楼、8号楼为拆迁部署房。造成这类结果的原因是：1彩园项目为旧村改造工程，不同样于净地开发的商品房项目工程，其中拆迁的问题是开发公司在奎山街道做事处等政府的支持和配合下才能共同达成，拆迁建设的进度和拆迁成本的增大开发公司无法控制，因此
9、该地块直到2009年的4月份才拆迁达成；2(2006)37号国办发文件调整住所面积，(2007)117号徐政发文件调整住所建筑结构，被告方依照上述国家政策逼迫性调整的要求，在建工程的房屋面积均设计为90平方米，结构均为钢混结构，致使建筑成本增大，其实不是开发商原因所致，而是属于重要局势更正。基于以上原因，被告若依照原预约单约定的内容与原告协商签约，事实上已无法履行，被告试图在保护双方利益的基础上与原告协商签约，遇到原告的拒绝，因此被告表示拒绝与原告协商签约履行合同。因此原告要求交付房屋的诉讼央求缺乏事实和法律依照，依法应予以驳回。二、关于原告所提到的赔偿损失的问题，1原告的诉求所提到的损失数额
10、，其法律依照的基础依旧是正式的商品房买卖合同而非预约合同，因此被告认为原告的主张缺乏相应的法律依照。2双方签订的合同为预约合同，被告认为应担当相应的缔约过失责任。3在计算缔约责任问题的时候，请考虑以下因素：第一、合同性质的问题；第二、可预示性问题。因原、被告所签订预约合同的时间是2004年的2月16日，依照平时的预示能力也仅能够预示1到2年内房屋价格合理增加的部分，关于非合理增加的部分以及现在房屋价格非正常增加均不能够作为赔偿损失的依照；第三、局势更正因素。旧村改造工程直到2009年的4月才拆迁达成，也才具备建设条件，国家逼迫性文件的调整使在建工程在房屋面积和房屋建筑结构、建筑成本方面均无法猜
11、想和控制；第四、原告在签订预约单时仅支付了-优选文档-优选文档就在这里-各样专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，千姿百态-5 万元，不能够依照已付全款条件来权衡损失。综上所述，被告认为，在确定合同性质的基础上，综合考虑以上因素，权衡合同双方的利益，酌情确定被告的赔偿数额。被告同力创展公司提交了以下凭据：一、徐州市计划委员会1999年6月2日作出的徐计投(1999)第243号关于泉山区奎山乡奎西村旧村改造一期工程可行性研究报告(代项目建议书)的批复文件一份、徐州市发展计划委员会2003年10月27日作出的徐计投资2003558号关于奎西村旧村改造项目二期工程可行性研究报告的批复文件一份、徐州市发展和改革委员会2009年3月24日作出的徐发改投资2009155号关于赞成徐州市同力创展房地产有限公司睁开橙黄时代项当先期工作的通知文件一份。其中徐州市计划委员会徐计投(1999)第243号文件是对泉山区计经局(1999)58号文的批复，赞成奎山乡奎西村的旧村改造计划，该工程总建筑面积1306万平方米，
