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1、成都中信蜀都新城项目股权投资信托可行性研究报告报告要点：一、信托计划摘要我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公司成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东的股权比例为32.43%。信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。
2、信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32
3、.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100%股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配。二、成都项目内容摘要本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通共同出资设立，注册资本2.4亿元。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属
4、于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约20分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通本项目。本项目总占地面积426.48亩，平均容积率4.5，预计总建筑面积170.79万平方米，其中住宅约95.71万平方米，商业27.26万平方米，地下面积约47.81万平方米。项目开发总投入预计约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，项目总体开发周期为6年，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。本项目即使未取得
5、开发贷款，在信托二期2.2亿以及原股东0.6亿增资后，只要部分调整销售策略（将部分商业由租转售），即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续3年后的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”）。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36%和62%，有较大的安全边际。三、质押及保证1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12%，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足。2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30%、60%、100%，不足部分由
6、原股东以自有资金通过股东借款方式补足。3、项目公司原来三家股东将持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出3-4名董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。四、我司收益分析信托计划资金收益按照12%/年及超额部分的20%分配，我司另行收取4%/年的信托报酬。项目总体收益约5
7、000-6000万元，其中2010年度内实现收益约1000-1200万元。申请项目设立。信托业务二部 信托经理：栾雅钧、陈錡 信托经理助理：沈研、李鼎 2010年9月20日目 录报告摘要1第一部分 成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析6一、“中信蜀都”项目简介6二、项目建设用地规划技术指标汇总表8三、项目地理位置介绍91、成都市-我国西南地区的中心城市92、郫县成都西部新城12四、项目的投资亮点17五、项目盈利能力分析25六、项目现金流预测（假设取得开发贷）27项目现金流预测（假设未取得开发贷）32第二部分 交易对手分析36一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司）36二、成都川宏金沙置业有限公司（担
8、保方）36第三部分 信托融资方案40一、信托融资方案概述40二、交易结构图40三、交易结构流程41四、信托计划技术参数42五、质押及保证42六、项目公司的主动管理43七、信托资金的监管43八、信托计划退出44九、信托收益及受托人报酬44第五部分 项目风险预测及防范措施45一、流动性风险45二、市场风险46三、管理风险46第六部分 结论47资料明细48报告摘要1、 中信蜀都新城项目简介 郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地426.48亩（由9块地组成），总建筑面积约170万，其中商业地产面积约27.26万，住宅面积95.71万,地下建筑面积47.81万。若项目全部开发，将
9、完成总投入约72亿元，可实现销售收入100.6亿元，实现税后投资利润约28.56亿元，项目投资利润率约39.63%，年化权益净利率达到64.32%；信托期限内，年化权益净利率可达39.75%。本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路， IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城
10、际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城中信未来城。本项目共计有9块用地组成： 第 2 页 项目位置图：2、项目开发商-成都国宏腾实业有限公司简介 成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为成都川宏金沙置业有限公司（占34%股份）、成都世通经济开发有限公司（占33%股份）、四川省万腾实业有限公司（占33%
11、），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金2.4亿元。3、项目的实际控制人成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表杨天明。截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。目前公司主要运营两大项目：（1）商业地产板块金沙国际商城。 “金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路8号，项目性质
12、为商贸基础设施，是四川省重点招商引资项目，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。项目所在地金沙片区，为成都市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。项目净占地47464平方米（71.2亩），总建筑面积125545.92平方米。商城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。目前，公司依靠该项
13、目每年的物业租凭收入达到9000余万元。该部分物业现评估价值现已达到13亿元。（2）工业地产板块青羊工业集中发展区。2005年7月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司，全面参与青羊工业集中发展区的建设。青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积3.21平方公里，开发面积约4800亩。计划投资17亿元，已投资5.2亿元。项目主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“青羊模具产业园”，是成都市2006年重点工程项目。2008年5月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地”，2009年6月又被确定为“成都
14、青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科技企业孵化器”。目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。4、信托计划和信托交易结构 我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模5-7.2亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过2.2亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资0.6亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信
15、托计划）持有的项目股权比例为67.57%，其余3位股东持有的股权比例为32.43%。信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12%，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12%进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12%+超额部分的50%”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12%+超额部分的100%”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12%，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12%的标准以自有资金予以补足，并将其持有的32.43%股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12%且三家股东也未履行其补足承
