毛坯房收房标准

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1、 本文由西江斑竹贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 毛坯房收房标准（完全版） 收房标准 现行房地产住宅项目收房标准 房地产商签发入住通知前，应规矩地做好那些工作？ 1 房地产商签发入住通知前，应规矩地做好那些工作？ 1.1 关于交楼要房地产商出示“大房产证”或政府发的“入住许可证”问题在建设部新的房屋买 卖合同示范文本中确实有这种选择，不过选择并不是必须，购房人想作这种选择，目前还现实。 1.2 交楼标准随着城市房地产转让管理办法正式实施变得明确，该办法第五十条明确规定：“房 地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工

2、程竣工验收备案表；(二)取得商品房 面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的 7 日前书面通 知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预 购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” 对于这个办法中的规定，房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况，业用依据法律 法规和政府规范性文件。 1.2.1 对于交楼的第一个标准：房地产商取得建筑工程竣工备案表，这是国家强制性要求。我国 的合同法、建筑法、城市房地产管理法都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交

3、付使用； 未经验收或者验收不合格的， 不得交付使用。 而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得 建 筑工程竣工备案表。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得建筑工程竣 工备案表作为交房条件，房地产商交房时都应提供。 1.2.2 对于交楼的第二个标准：房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按市国土资源和房屋管理 局关于市城市房地产转让管理办法实施意见规定： 1.2.2.1 2003 年 2 月 1 日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目，房地产 商在“商品房交付时，应向每个购房人提供商品房面积测绘技术报告书”。 1.2.2.2 2003 年

4、12 月 1 日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测 应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。 1.2.2.3 属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的 测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：(一)被分摊的共用部位的名称、用途、 所在位置、面积；(二)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；(三) 不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设 工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更

5、的文件。 未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在 12 月 1 日起应当予以公示，公示的内容应当与已 预售的商品房预测和分摊情况相一致。 1.2.3 交楼的第三个标准：依据购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化 等配套设施的交付承诺。 1.2.4 房地产商交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，这一点建 设部在 2001 年 6 月 1 日开始实施的商品房销售管理办法中明确要求。 购房人在接到入住通知后，应做些什么？ 2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？ 2.1 可按通知上约定的日期前往收房， 收房时， 首先检查房地产商提供的文件

6、是否符合上述要求， 竣 工备案表上有没有建委同意备案的章(竣工备案已改由建委工程质量管理处负责)，然后对要接收的房屋 进行实地验收。 2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题： 2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向 房地产商提出，重新核对并进行更换； 2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； 2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门 反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的 期限内进行维修； 2

7、.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完 好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面 确认具体更换和配齐的日期； 2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明推荐精选“暂不清楚”或“无法 认定”，并由双方在注明处签字或盖章。 不符合交房条件下，购房人应做些什么？ 3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？ 3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理 所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是

8、要靠自己主张的，如果购房 人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认 了房地产商的违约行为。 3.2 对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权。 对于合同撤消权，合同法第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权 的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销 事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法院通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行 为放弃了合同的撤销权。 合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，

9、 该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的， 该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年 6 月 1 日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限 内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事 人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应 当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均 属于除斥期间，它们是不变期间，

10、不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届 满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的 解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人 在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有 解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行 使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。 3.3 购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行

11、为时， 购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失： 3.3.1 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 3.3.2 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 3.3.3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 3.3.4 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3.3.5 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的； 3.3.7 面积误差比绝对值超过 3%的； 3.3.8 由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司 法

12、解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照合同法第九十五条的规定，上述解约权均存 在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法院的自由裁量。 3.3.9 对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔 存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，民法通则第一百三十五 条规定：推荐精选“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。” 因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和房地产商不 能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。 4 收房时要注

13、意房屋的保修期 4.1 建设部的商品房销售管理办法第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保 修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计 算。” 4.2 关于保修期的长短，依据商品房销售管理办法第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于 建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低 保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任， 但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为 基础的。该条里说的规定，是商

14、品房销售管理办法第三十二条注明的商品住宅实行住宅质量保 证书和住宅使用说明书制度的规定，而该规定第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定 的，保修期限按照国家规定执行。” 4.3 那么依据国务院的建筑工程质量管理条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最 低保修期限为： 4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使 用年限；(注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。) 4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年； 4.3.3 供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期； 4.3.4 电气管线、给排水管道

15、、设备安装和装修工程，为 2 年； 4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定； 4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算； 4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产 商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾 房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。 对目前房地产商交楼时的若干行为剖析 5 对目前房地产商交楼时的若干行为剖析 5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基 金 5.1.1 基本对策-

16、购房人有权拒绝。 5.1.2 根据我国合同法和消费者权益保护法的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合 同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的 附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房 人支付违约金。 5.1.3 中华人民共和国税收征收管理法第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税 务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止， 市地税局只委托过国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地2000478 号文)，而代征人不能委托 其它单位代征(参见京地税征1997389 号文)，如果房地产商自己或