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1、 湛江海港港城-项项目策划划书-20077年2月月目 录录方案概述述2第一章项项目开发发目的和和意义33第二章项项目背景景5第三章项项目概况况7第四章、项项目总体体定位112第五章项项目初步步规划220、商业业32、高级级公寓336第六章可可持续发发展三步步曲：项项目的开开发、招招商与经经营377第七章市市场前景景38第八章项项目借鉴鉴的成功功范例441第九章结结论444方案概述述本项目将将依托政政府政策策支持，凭凭借开发发商在商商业、贸贸易等行行业的影影响力，调调动粤港港澳资金金与商业业推广资资源、技技术资源源，引入入专业管管理机构构，面向向粤西地地区、两两广市场场，以主主题商业业为主体体进
2、行经经营，实实现项目目开发、招招商与经经营一体体化，塑塑造湛江江城市与与经济的的一张亮亮丽名片片。项目将以以主题商商业为依依托；以以主题商商业、餐餐饮、购购物、休休闲娱乐乐为载体体；高档档住宅、公公寓配合合，形成成一个完完善的“现代城城市主题题商业综综合体”。项目规划划包括：项目占地地296608，总建建筑面积积达188万，形形成一个个现代主主题购物物中心步行商商业街餐饮娱娱乐休闲闲中心sohho商务务公寓高档住住宅的豪豪布斯卡卡(HOOPSCCA)建建筑综合合体。项目将成成为湛江江招商引引资的窗窗口，为为湛江GGDP增增长、税税收、扩扩大就业业作出实实质贡献献，以“湛江一一颗最璀璀灿的商商业
3、明珠珠”形象，带带动湛江江商业向向现代升升级，营营造新经经济局面面下湛江江的新都都市面貌貌。第一章项项目开发发目的和和意义一、目的的：发展展湛江现代代商业，打打造区域域性商贸贸中心1. 提升湛江江形象，在在国民经经济和社社会发展展呈现出出增长较较快、效效益较好好、活力力增强的的良好态态势下，以大型型复合商商业建筑筑成为粤粤西地区区独树一一帜，具具有强大大影响力力的主题题商业中中心，为为湛江向向国际性性城市发发展提供供载体。2. 以项目的的招商与与经营的的良性循循环，带带动湛江江商业、服服务业的的产业结结构调整整与升级级。3. 加速霞山山区经济济发展，打打造霞山山经济名名片。4. 加强湛江江在广
4、东东经济中中的分量量，大幅幅度提升升湛江的的市场知知名度。二、开发发意义（一）配配合“新经济济格局”下湛江江经济发发展需要要l 树立现代代经济形形象，彻彻底摆脱脱传统经经济形象象霞山是湛湛江市的的工业中中心、交交通运输输中心、科科技文化化中心，也也是湛江江市的商商贸物流流中心，人人流、物物流、资资金流活活跃。发发展区域域辐射型型商业中中心、正正当其时时！以项项目为龙龙头带动动湛江走走向现代代商业，将将成为湛湛江改变变传统经经济形象象的范例例；项目目的高品品质、现现代化、国国际化开开发经营营，将使使湛江经经济影响响力的深深度与广广度获得得质的提提升。（二）以以新经营营模式带带动湛江江商业升升级，
5、加加强湛江江商业凝凝聚力l 改变目前前湛江现现代商业业发展的的滞后局局面，加加强湛江江在粤西西的商业业枢纽地地位目前湛江江城市缺缺少现代代化的商商业项目目，尤其其缺乏像像广州天天河城这这样的新新兴现代代城市中中心规模模商业，本本项目作作为新型型的复合合商业项项目，以以现代的的经营管管理，将将产生巨巨大的龙龙头带动动作用，促促成湛江江商业业业态向现现代化升升级，大大大加强强湛江的的商业的的区域幅幅射作用用。l 形成产业业龙头，带带动区域域产业结结构调整整本项目将将通过迅迅速开发发形成区区域性商商业中心心，带动动商贸、旅旅游等行行业的发发展，使使区域经经济发展展快速成成型，着着眼于粤粤西市场场产业
6、升升级的需需要，为为湛江的的产业升升级提供供突破口口。（三）树树立商业业标杆，为为湛江创创造和谐谐的商业业秩序l 填补商业业结构空空白、为为新湛江江提供经经济增长长点向世界展展示新湛湛江的新新兴市场场力量和和国际化化形象。凭凭借资金金与技术术，政府府的积极极引导，项项目将形形成优越越的经营营环境与与消费环环境，在在湛江树树立现代代商业的的标杆，为为湛江市市民创造造一个真真正现代代化、休休闲购物物环境，为为湛江经经济的和和谐发展展作出贡贡献。l 大幅提升升湛江商商业的总总体价值值开发将以以大型商商业龙头带动动整体的的招商与与经营，形形成繁荣荣的成熟熟商业，将将为湛江江城市经经济注入入新的活活力，
7、其其商业幅幅射力亦亦将整合合周边区区域的第第三产业业资源，带带动周边边商业与与地产的的繁荣，区区域总体体价值全全面上扬扬，从而而改变城城市发展展格局，巩固湛江在粤西的商贸中心地位。（四）整整合资源源，实现现湛江商商业圈价价值最大大化l 实现“国国家产业业、政府府政绩、地地方经济济发展、开开发者与与经营者者利益、消消费者”的多赢赢局面。在政府有有效引导导和保障障开发商商利益的的前提下下，本项项目开发发实现经经济与社社会效益益最大化化，创造造地区政政府与企企业优势势互补的的战略开开发新模模式，在在创造就就业、增增加税收收，优化化投资环环境、改改变城市市形象等等方面，实实现国家家产业、政政府政绩绩、
8、地方方经济发发展、发发展商利利益、消消费者利利益的多多赢局面面。（五）为为湛江城城市建设设增加国国际化内内涵l 直接推动动招商引引资，加加强湛江江在中国国经济格格局的影影响力。近年来霞霞山区利利用各种种经贸洽洽谈会和和有关活活动，大大力推介介霞山的的区位优优势、港港口优势势、资源源优势和和人文优优势，广广泛开展展招商引引资。努努力增进进与中央央、省、市市、部队队驻霞山山单位的的相互了了解和信信任，较较好地营营造出一一个“大大霞山”的的氛围，形形成了经经济部门门唱主角角、驻霞霞山单位位牵线搭搭桥、全全民参与与的招商商引资新新格局。新新项目的的打造将将为霞山山区的招招商引资资工作营营造新的的契机。
9、第二章 项目背背景一、宏观观经济美丽的海海滨城区区霞山作作为沿海海开放城城市湛江江市的中中心城区区，集湛湛江市的的工业、商商贸、交交通、文文化中心心于一体体，是湛湛江市最最具优势的的区域之之一。围围绕建设设现代化化港口工工业城区区和区域域性商贸贸中心这这一总目目标，大大力推动动霞山经经济结构构从资源源优势型型向港口口优势型型转变，2005年全区生产总值29.50亿元，比上年增长18%，其中第一产业完成增加值1.36亿元，增长4%，第二产业完成增加值7.66亿元，增长32.9%，第三产业完成增加值20.48亿元，增长14.7%,三次产业比例为4.6：26：69.4。全区国民经济和社会发展呈现出增
10、长较快、效益较好、活力增强的良好态势。二、城市市定位与与规划湛江从220033年开始始实施经经济结构构的战略略性调整整，一手手抓石化化、能源源等产业业建设，发发展港口口优势型型产业集集群，奠奠定霞山山作为国国家重要要石化基基地的地地位；一一手抓桥桥头堡建建设，建建设区域域辐射型型批发市市场群，规规划港口口物流园园区、珠珠三角对对东盟出出口加工工区，奠奠定霞山山作为中中国东盟盟自由贸贸易区海海上桥头头堡的地地位。广东实施施区域协协调发展展战略，规划培育湛江成为省域副中心城市。在广东东省城镇镇体系规规划中中明确提提出:强强化广州州、深圳圳在全省省及华南南地区中中心城市市职能，培培育汕头头、湛江江在
11、全省省的副中中心城市市职能，努努力建设设成为具具有国际际影响的的现代化化城市。这这对加快快湛江城城市建设设步伐，提提升城市市核心地地位，增增强城市市综合竞竞争力，促促进湛江江经济实实现跨越越式发展展，努力力把湛江江建设成成为现代代化新兴兴港口工工业城市市和美丽丽的南方方海滨城城市将起起到重要要的作用用。在省域中中心城市市的职能能调整及及空间结结构上，湛江中中心城区区为粤西西沿海地地区及环环北部湾湾区域的的主要中中心城市市，粤西西沿海地地区重要要的工业业与海洋洋产业开开发基地地和交通通枢纽。近近期重点点培育湛湛江市为为区域性性中心城城市，带带动周边边区域及及城镇发发展; 远期培培育以湛湛江、茂茂
12、名为中中心的组组合型都都市区（以以湛江为为核心城城市的湛湛茂都市市区）。三、工业业情况依托湛江江港的地缘优优势，霞霞山区发发展成为为湛江市市的工业业重地。湛湛江市的的主要工工业企业业基本上上都集中中在霞山山、湛江江经济技技术开发发区和中中央、省省驻湛的的一些企企业、湛湛江市开开发的110平方方公里临临港工业业基地的的核心地地带也在在霞山区区内。近近几年，霞霞山区借借助临港港型工业业的强劲劲辐射，得得到了众众多中外外企业的的青睐。全全区拥有有年产值值超千万万元工业业企业共共计188家，超超亿元企企业6家家，超110亿元元企业11家。220055年全区区工业总总产值333.558亿元元，比上上年增
13、长长38.2%，其其中规模模以上工工业产值值增长442.22%，规规模以下下工业产产值增长长15.1%。工工业企业业效益显显著提高高，全区区工业完完成增加加值7.2亿元元，增长长33.3%。规规模以上上工业企企业实现现利税669577.9万万元，增增长1663.77%；经经济效益益综合指指数2001.66%，比比上年提提高588.8个个百分点点，其他他经济效效益指标标也有不不同程度度的提高高。主要工业业产品产产量增长长较快，其其中食用用植物油油9.997万吨吨,增长长72.8%；家具227.003万件件，增长长70%；水产产品加工工4.668万吨吨，增长长1766.9%；塑料料制品22.122
14、万吨，增增长866.3%；饲料料8.008万吨吨，增长长21.2%。四、消费费品市场场畅旺20066年前三三季度，全全市社会会消费品品零售总总额增幅幅创111年来同同期新高高，实现现社会消消费品零零售总额额2322.122亿元，同同比增长长17.8%，再再度高于于全国、全全省平均均水平。作作为我市市6大重点点税源行行业之一一的商业业，近年年来发展展速度迅迅猛，税税收不断断增长。今今年前111个月月实现入入库商业业增值税税425511万万元，同同比增长长22.99，成为为我市国国税收入入突破百百亿元的的主力军军之一。目前已经经抢滩登登陆湛江江的商界界“巨鳄”有世界界第一大大零售商商美国沃沃尔玛，
15、世世界第二二大零售售商法国国家乐福福，广东东本土最最大零售售企业广广百百货货，中国国最大的的电器连连锁企业业国美，华华人首富富李嘉诚诚旗下的的屈臣氏氏等。五、商业业巨头纷纷纷抢滩滩中国加入入WTOO以后，国国内零售售业逐步步全面开开放，湛湛江日益益成为国国内外商商业巨头头扩张势势力的重重要一环环。沃尔尔玛、家家乐福、吉吉之岛、百百佳等这这些过去去似乎离离湛江人人很远的的商界“大腕”有的已已经落户户，有的的积极前前来考察察，它们们均对湛湛江商业业的巨大大市场和和美好前前景给予予了极高高评价。世世界范围围内经济结结构大调调整正促促使国际际产业和和资本源源源不断断地向成成长性较较好的发发展中国国家转移移，而跨跨国资本本在中国国国内的的区位选选择，更更多地倾倾向于投投资环境境良好、基基础设施施完备的的沿海地地区。湛湛江正处处于国家家扩大开开放、西西部大开开发、泛泛珠三角角合作发发展的战战略结合合地，是是中国东盟自自由贸易易区的桥桥头堡，更更加有利利于集聚聚各种优优势，接接受产业业和资本本转移，吸吸
