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1、汤泉街项目区域市场研究定位 一、 区域地理属性n 城市区域位置汤泉镇地处浦口区西北部。南依老山，与老山林场搭界，北临滁河，与安徽省滁州市毗邻 ，西连汤泉农场，西南与星甸镇、东北与永宁镇接壤；宁合高速、宁连高速、312国道、江星桥线穿境而过，交通非常便利。全镇总面积45平方公里，人口2.1万人,素以温泉、苗木著称，有“十里温泉带、百亩九龙湖、千年古银杏、万只白鹭林、亿株雪松田”等生态资源和秀美景观。 项目周边快速交通发达，多条高速穿过，加上即将建成的过江隧道，借助老山无与伦比的环境资源，汤泉具有很好的优质居住中心的潜力。随着区域人口的逐渐增加，尤其是外来人口的增加，对区域商业配套的需求将快速增长
2、，因此区域的商业地产需求将是在紧随城市建设和住宅发展之后的新热点。 作为南京外城的重要发展方向，未来几年汤泉区域将有着很大的发展潜力。n 行政区划2007年，汤泉镇与盘城镇、桥林镇同时撤镇设立街道。区域发展等级再次提升，在南京大城市范围内发展地位得到了新的支持。*浦口区行政区划对照表：珠江镇面积109.05平方千米人口91790人桥林镇面积119.7平方千米人口43720人永宁镇面积115.5平方千米人口46148人汤泉镇面积45平方千米人口20950人星甸镇面积133平方千米人口38827人石桥镇面积67.59平方千米人口25882人乌江镇面积57.00平方千米人口21117人盘城镇面积53
3、.00平方千米人口20070人以上数据来自浦口区民政统计资料。 汤泉街道与浦口区其他街道（镇）相比，辖区面积较小，仅有45平方公里，人口也仅有2.1万人口。因此在项目后期的发展中，需要加强对汤泉街道以外的临近区域进行加强把握，扩大项目的影响力和服务覆盖人口。n 文化历史汤泉历史悠久。早在新石器时代，汤泉先民已在杨山头生产、生活、繁衍生息。据传春 秋时期，吴国大夫伍子胥过昭关时，曾途经汤泉。南北朝时，南史有“宋主如尉氏观温 泉”的记载。南朝梁武帝长子昭明太子曾在汤泉院(惠济寺前身)读书，并沐浴温泉，因此 留下“太子泉”和“太子松”的遗址、遗物。北宋建镇，隶淮南路西路和州历阳郡乌江县。 元代立寨。
4、明太祖朱元璋曾驾临汤泉，改汤泉为香泉。温泉和惠济古寺被列入“金陵新55景”之一。汤泉地势南高北低，南部山岭起伏，北部圩区平坦，中部为一带状岗地。气候温和 湿润，雨量充沛，日照充足，土壤酸碱度适中，极宜发展苗木生产。雪松、蜀桧、龙柏、白 玉兰、广玉兰等观赏苗木和花卉覆盖全镇，成为闻名全国的“苗木之乡”。山区盛产中药材 ，共有97科307种，其中明党参、柴胡、首乌畅销全国。有鸟类百余种、兽类50多种。地热 资源丰富，有“十里温泉带”之称，温泉泉眼分布呈东西向，总流量达4590吨/日，最高水 温达47，含有30多种对人体有益的微量元素。此外还有石英石、石灰石、红砂等矿藏，储 量大，品位高，具有较高的
5、开采价值。境内名胜古迹甚多， 旧有八景：龙洞观云、凤山积雪、千佛晚照、惠济晓钟、石坝飞涛、温泉吐雾、尚书故宅、 寄老茅庵。另有梅花古埂、平湖秋月、西关交易、三步两桥、九步十三坡、万年台、太平桥 、鸡鸣井“八小景”。南朝刘宋时，宋武帝刘裕曾万乘来游。明代，惠济寺已成为“江北第 一游观之所”。民初，合肥太史龚景张在汤泉购五柳泉，建龚氏庄园，首开利用温泉开发旅 游业之先河，来汤泉旅游的人越来越多，由古而今络绎不绝。旅游业越来越成为汤泉新的经 济增长点。惠济寺遗址三株千年古银杏以及新开发的银泉庄园、天泉宾馆和大吉温泉度假村，已成为发展汤泉旅游业最具魅力的自然和人文景观。 汤泉浓厚的历史文化基础值得深入
6、挖掘和发扬，通过“文化贴牌”的形式，借助温泉文化和惠济寺的历史文化平台，把项目形象提升到新的发展层面，加强项目无形的文化软价值的推广。n 产业特色汤泉镇产业特色鲜明。农业以种植观赏性苗木为主，是全国最大的雪松繁育基地、江苏省著名的苗木之乡，种植规模近4万亩，占全镇土地面积的85%。生产的“汤泉”牌雪松荣膺“江苏省名牌产品称号”，销售市场遍及全国各大城市。工业以生产输变电铁塔产品为主，是全国乃至亚洲最大的铁塔生产制造基地，年生产能力20万吨。在国内占据较大市场份额，产品多次被国家重点工程所采用，并出口到苏丹、塞浦路斯、越南、芬兰等多个国家和地区。三产以温泉开发为特色，以会务、旅游为主，有四星级温
7、泉度假村一座，三星级温泉宾馆两座，是南京市重要的会务接待基地。 汤泉的产业特色非常明显，以苗木为核心支柱的农业产业带来了大批的农村富裕人口，而以温泉度假产业为基础的第三产业加速了外来人口对区域的认识，并且作为中高端消费的温泉度假模式，使外来流动人口的整体财富基础更为丰实。产业基础的发展带来了区域内更多的富裕人口，对项目未来的投资和消费带来很好的基础支撑作用。二、 区域发展重要影响因素n 江北新城市规划作为一城三区重点建设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。目
8、前江北地区发展面临有史以来最好的机遇，市委市政府的重视，一系列口号的提出，包括行政区划的调整，包括外部设施条件改善都是顺利发展的机遇。江北也具有它的区位优势，绕城公路和向不同方向发射的高速骨架，使它成为辐射安徽、苏北的桥头堡。n 多条过江通道规划作为南京跨江发展的重要方面，江北的规划建设正在逐步上马，高新区的积极建设、过江隧道的日渐推进、过江通道的积极规划，在不久的未来江北规划将给人们带来惊喜，从而造福江北甚至南京市民。南京过江通道总体规划明确提出，在结合沪宁高速铁路和地铁线路调整的基础上，南京最新的过江通道规划数确定为10个。分别是规划大胜关过江通道、长江三桥、规划江心洲过江通道、纬七路过江
9、通道、纬三路长江大桥、长江大桥、规划上元门过江通道、长江二桥、长江四桥和规划龙潭过江通道。1）过江隧道即将建成 过江隧道目前已经完成了左线的贯通，2010年，将全面建成使用，通道南接主城区，北接珠江镇，使江北与江南之间的联系缩短到3-5分钟的车程距离，未来浦口及老山区域将成为南京新的高品质居住区域核心。2）地铁过江线对江北影响巨大目前提上日程的地铁过江线有两条，一条是地铁二号线“西延线”，另一条就是地铁三号线。南京地铁二号线西延线起始于集庆门大街站，沿江东南路南下，至纬七路，向西过夹江、江心洲、长江主航道后进入江北地区。之后，西延线过宁合高速公路进入浦珠路，在城西路设终点站。西延线全长15.2
10、35公里，全部为地下线。这些，都标志着江北距离“地铁时代”已为期不远。n 高端别墅区发展南京目前的别墅主要集中在江宁“二山”、汤山温泉和江浦“三泉一山”三个区域，另有句容、溧阳等外地市场。江浦的别墅市场属新兴市场，以老山、珍珠泉、琥珀泉等自然风光为卖点，辅以未来长江两岸滨江规划前景、高尔夫项目为其地区优势的推广内容。目前项目规划多为高档项目，但价格高，起点高，项目品质优越，在南京目前的市场占有主要地位。汤泉目前在建的山河水、大吉山水田园等项目对区域的城市价值提升有着及大的促进作用，一方面，通过高端别墅项目的发展，对其周边区域更高层次的商业配套带来了大量的需求。三、 区域商业环境分析n 商业简单
11、，气氛不足汤泉镇目前的商业发展既然比较简单，商业主要集中在东西向的一条银泉路以及菜场内外附近，商业形态主要为饭店、小型超市、百货、手机、简单服装店等。从其商业业态组成上来看，目前的商业环境只能满足镇上居民日常简单的生活服务。n 房产交易不活跃，市场未起步目前，汤泉街道上的商铺门面多为集体性质房屋，无国有权证，少有市场二次转让。并且转让多为连家店整体转让形式。由于缺乏有效的转让机制，难以评估具体单位市场价格。我司在通过初步市场走访了解到，目前街面上主要门面单间面积在2030平方米左右，开间约3米，标准层高。n 租金低下，难有投资收益目前汤泉镇上普遍表现为租金低下，转让心理价格较高，目前市场上，沿
12、汤泉路两侧的30平方米左右的门面，单间租金仅有600-700元每月，最高水平不超过1000元/月，最低仅有400元/月。从租金水平来看，区域内商业活跃度很低，商家的经营收益有限，并且，由于非常低的租金水平，导致商铺的投资价值低下，投资者的热情极度低下。因此，由于目前市场表现的限制，租金水平严重制约了房产发展和销售能力。未来如何规避投资价值低下的问题，强化未来前景是吸引客户购买的重点。四、 周边区域商业发展分析考虑到项目的区域竞争关系影响，项目周边城镇对项目的发展都有着很大的影响，可能会为本项目带来新的外来客户，也有可能由于其他区域跟优质的资源导致本项目潜在客户的流失。n 珠江镇珠江镇是目前浦口
13、区的行政中心所在，在远老县城基础上发展起来的新区中心，珠江镇的商业环境发展比较好，加上近年来江北沿江开发大政策的促进下，珠江镇的得到了快速的发展，城市建设水平远好于同处于江北片区的六合。珠江镇目前的商业主要以市民广场为中心进行扩散，但是由于城市规模较小，商业的核心区域面积仍然非常有限。1）消费客群分析珠江镇作为江浦地区的中心，其商业是浦口区域的中心（不包括桥北片区），但是由于南京主城区的影响，大多数目的性的消费都被主城区所吸引。珠江镇本地的商业消费行为也以日常消费行为为多。由于商品销售去化量有限，区域内餐饮、服装等日常生活消费品的零售价格均比南京城区高，缺乏价格优势，进一步导致了客户的流失。但
14、珠江镇拥有南京审计学院和南京工业大学两所高校，高校庞大的学生群体为珠江镇的商业带来了大量的客户资源。由于学校管理的限制，学生不能远离学校，必须在本地进行消费，为珠江镇的商业消费带来了一定的基础支撑。同时对珠江镇的商业业态丰富起到了一定的促进作用。通过走访分析，珠江镇目前的主要消费群体为其他乡镇的中等收入人群、珠江镇常住人群和学生客群，其中学生客群为较大比例，而珠江镇的本地客群消费则是以中低水平的日常消费为主，高端和大量购买商品依然选择到一江之隔的南京进行。2）价格水平目前区域内商业在售新项目较少，商铺的市场交易主要以现有商铺的转让为主，以市民广场附近的转让价格最高，转让价格约在11000120
15、00元/平方米。而在北门市口较差的区域，转让价格最低的只有51005200元/平方米。位于南门河滨路上的恒信缔景名苑，其建有2万平方米的沿街商业街区，主要为一楼临街门面，层高约5.2米，但其从其开盘销售至今，商业的销售均价仅有7482元/平方米。3）租金水平从初步调研来看，珠江镇目前的商业依然有待发展，由于消费需求有限，市场租金难以提升，即使是最高水平的56万每年的租金水平也仅仅局限于市民广场和苏果超市附近非常有限的商铺。由于租金价格有限，因此也就导致了销售价格难以提升。n 星甸镇星甸镇是距离汤泉最近的集镇，其商业氛围要远差于汤泉镇，目前其商业也仅局限于一条街的范围，临街铺面的租金仅有500元/月（30平方米），。而位于星甸的在开发项目润阳花园，其一楼门面的销售报价仅为3100元/平方米，实际成交价格远低于该价格。并且由于缺乏商业氛围，目前销售情况表现很差。如带地下室销售，销售价格更低。n 桥林镇桥林镇目前商铺也主要表现为自有房屋的租赁，其临街门面的租金价格基本保持在500600元/月的水平（30平方米标准间折算）。商业氛围淡薄，经营能力有限。n 永宁镇永宁镇的商业业态稀少，主要商业街的商业租金价格越为500元/月，新建项目的销价基本保持在2500元/平方米。五、 商业潜力空间目前，汤泉及其周边的乡镇商业流通
