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1、广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告二零零九年一月二十三日 致：广州海航置业有限公司：本报告内容仅为项目第一阶段市场研究及初步发展思路工作成果，并不代表我司工作最终成果，具体策划方案会在沟通之后再作调整与深化。特此说明！说明本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化：新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。新的政策法规。对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。我们提请报告使用者注意:本研究所涉及的信息和资料收集基于2009年1月之前，具有时效性。本项目工作只限
2、于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果该报告仅为广州海航置业有限公司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。免责声明一、 项目背景分析二、 城市发展研究三、 物业市场研究四、 相关产业市场研究六、 项目开发价值分析五、 案例研究七、SWOT分析八、项目定位及运营策略Page *项目处于什么样的区域？批发市场密集三元里环境复杂，区域缺乏零售商业氛围，紧邻白云新城，前景可期 ！
3、周边环境杂乱专业市场云集未来前景可期交通便利，可达性好项目位于广源中路与机场路交界处，距广州火车站1600米，距白云国际机场20分钟车程，交通便利，可达性好中央海航酒店广州火车站三元里村白云新城项目研究目的如何打造高质素的综合性商业项目？如何充分利用酒店带动其他物业的发展？开发什么样的功能业态？客户从哪里来？如何营造综合项目品牌？ 与城中村相临，环境复杂 专业市场众多，但周边无零售商业气氛 受机场立交影响，与其他片区的连接不顺畅 地块受覆盖率低所限，为商业开发增加了难度项目发展难点项目的优势所在 项目五星级酒店的形象，并是广东省第一家四星级酒店，具较好美誉度餐饮已形成较高知名度 海航的品牌与实
4、力 自有地块，无拆迁压力，可控性好 项目建设规模大，易形成影响力Level 2: 研究途径实践研究、案例分析、试验法、现场勘查本项目的研究方法参照Blaxters framework，以定性定量分析为主、结合文献研究和现场调查的研究方式。主要通过案例分析和现场勘查，采用访谈等方法收集和分析各类信息和资料。Blaxters frameworkLevel 3: 研究方法 文献研究、访谈、观察法、问卷调查Level 1: 研究方式:定量或定性分析文书工作或现场调查 本项目选择的研究方法Level 1: 研究方式: 定性定量分析文书工作和现场调查(信息收集) Level 2: 研究途径：案例分析和现场
5、勘查Level 3: 研究方法 : 文献研究、访谈研究方法一、 项目背景分析二、 城市发展研究六、 项目开发价值分析五、 案例研究七、SWOT分析八、项目定位及运营策略三、 物业市场研究四、 需求特征研究城市概况广州地处中国大陆南部，邻近香港和澳门特别行政区，是中国的南大门。历史文化：广州是一座历史文化名城，商业气氛特别浓厚。早在秦汉时就是繁荣都会，汉唐时期成为中国最大的商业城市和通商口岸，贸易额占全国98以上。 经济实力：广州是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市, 经济总量居全国第三，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚地区。南国历史文化名城万亿俱乐部城
6、市总体经济经济稳定快速增长，产业结构不断优化 2007年，广州实现地区生产总值7109亿元，位居广东省首位。GDP增长率达171.04%，高于上海及北京。 2008年前3季度GDP达5922亿元，比07年同期增长12.1。 广州三产产业结构继续向“二、三”产业并重。数据来源：2008年广州市年鉴第三产业占主要地位，对经济发展作用巨大 广东省人均城市总体经济收入增长带动消费，促进商业物业需求2007年，广州人均GDP为9302美元。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标线，预计广州在2008年会达到这一水平。经济的稳步增长令城市居民人均可支配收入和消费
7、支出同步攀升，居民购买力不断增强。数据来源：2008年广州市年鉴、广东省年鉴数据来源：2008年广州市年鉴城市总体经济固定资产投资中，三次产业投资额的比例为0.0621.5578.39。其中，07年房地产开发投资704亿元，增长26.39%，占全社会固定资产投资的37.79%。房地产业已成为固定资产投资居高不下的根源。 2008年1月11月房地产开发投资642亿元，同比上涨11.4，预计全年增速较07年将大幅放缓。固定资产投资增速放缓，利于经济“软着陆”始于2004年的宏观调控，核心目标即是控制狂飙的固定资产投资。在此影响下，广州固定资产投资增速持续下降，2007年增幅低于10，有效降低金融风
8、险 广州外商直接投资除在04年受“非典”影响导致增长放缓外，近年一直保持稳定增长。 外商投资逐年增长，占总投资额的比例越来越高，特别是一些欧美发达国家投资所占比例增加，其对广州市房地产的需求也增长，将有效地拉动广州市写字楼、酒店等高端项目的发展。数据来源：2008年广州市年鉴外商投资持续增长有效拉动写字楼需求城市总体经济国内国际 非典影响过后，广州市历年酒店接待过夜游客和外国游客的数量呈现稳步上升趋势。 受金融危机影响，预计08、09年旅游业发展将有所放缓（2008年1月11月，广州旅游总收入同比增长3）。但随着2010年亚运会在广州举行，广州的旅游业将在亚运前后恢复迅猛发展。数据来源：200
9、8年广州市年鉴旅游市场稳步发展，但受金融危机影响，速度有所放缓城市总体经济城市人口增长数据来源：2008年广州市年鉴 经济的稳定发展吸引了越来越多的高素质人群定居广州，成为推动广州城市化发展动力 2003-2007年广州每年的人口自然增长率保持在4%左右的水平，而平均人口迁移净增率则为11.54。人口的大量迁入给房地产业带来更多的需求。城市人口稳定增长，城市化率不断提高广州城市发展规划定位(20012010年)规划(20102020年)规划珠江三角洲地区改革发展规划纲要 广东省的政治、经济、文化和交通中心 我国的历史文化名城和华南地区的中心城市 我国重要的经济、 文化中心和对外交往中心之一 我
10、国南方的国际航运中心 带动全省、辐射华南、 影响东南亚的现代化大都市 国家中心城市、 国家综合性门户城市、 国际大都市 广州在国家区域战略发展格局的地位被提到了一个空前的高度。城市定位的提升与广州市的发展规律相符合，进一步提升了广州市的中心城市功能与地位，增强广州商务物业的吸引力。 城市定位不断提高 广州城市空间发展战略(20012010年)规划(20102020年)规划南拓、北优、东进、西联中调、西联、东进、南拓 、北优 改变优先发展新城区、弱化老城区地位的态度 提高老城区的开发强度，来实现对老城区的改造新规划提出了“中调”的概念，并把“中调”放在首位，反映了广州城市发展由“外延”拓展为主上
11、升到了外延“拓展”与“内涵”“优化与提升”并重这样一个新的高度，老城区的定位更加明确，核心和根基地位进一步得到保障。因此项目所在的三元里地区的改造也随之成为政府下一步的工作重点。强化中心城区发展广州交通规划道路交通： 广州市内道路系统布局以“两环”为核心、“两个半环”为补充、八条快速联络线与十五条高、快速放射线为支撑，“十六横、十六纵”的交通性主干路组成的环形放射加方格网状的主骨架道路系统布局。 本项目正是位于“两环”、“两个半环”及机场路与广园路两条交通性主干线交汇处，交通十分便利。本案便捷交通系统为城市商务需求提供保障轨道交通： 广州地铁规划总长度为600公里，现已建成开通四条线路，总里程
12、116公里，运营日均客运量超100万人次。 项目临近的三元里地铁站属2号线，现部分通车，按照规划2号线全线通车后将连接广州三大对外交通枢纽（南到广州新客站，北接白云机场，中连广州火车站）广州中心城区道路规划图广州地铁规划图白云区发展规划白云区 把握“北优”和“中调”战略的发展机遇，依托白云新城现代服务业集聚区和白云大道黄金发展带，积极推动会展业、商贸服务业、商贸流通业的发展 以人和地区为中心，依托新白云国际机场配套商贸服务区和广州黄金围现代物流园，大力发展服务于空港的商业、旅游服务业、现代物流业和先进制造业，积极奠定建设空港区域城的基础 整合广州民营科技园和广州863产业化促进中心，充分发挥国
13、家级科技园的品牌效应，大力发展高新技术企业总部，并将入驻企业的生产基地引向各镇工业集聚区与本项目临近的白云新城及周边发展区，将作为未来广州传统商业贸易功能北延的主要区域白云区积极发展以会展、商贸服务为主的第三产业鉴于国内外严峻的经济形势及房地产业现状， “扶持”和“稳定”将是未来几年内房地产行业政策面的主基调金融信贷外商投资土地房地产 提高买房首付比例，二套住房首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10% 加强土地供应调控，缩短土地开发周期 限制开发商囤地行为，提高拿地门槛，遏制房地产投资需求 规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理，打击投机性的短期行为 央行连续提高存贷款利率，上调存款
14、准备金率 限制房地产开发贷款 央行连续5次下调利率，4次降低存款准备金率 取消商业银行信贷规模限制 商业性住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付比例调整为20 加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房 国13条关于促进房地产市场健康发展的若干意见 2005年开始国家对房地产进行调控的政策叠加效应在2007年10月爆发，并延续至2008年08年9、10月份，政策风向骤然逆转，形成一条从税费、利率、首付到二手房的降负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转相关政策2005200820072009、 2010、2011 宏观经济走势展望宏观
15、经济有望于2010年进入复苏阶段 宏观经济最大的挑战在于能否避免出现“硬着陆”GDP增长低于7 根据国际货币基金组织、世界银行、摩根大通、穆迪的预测，2009-2010年中国GDP增长将低至7.5左右，经济实现“软着陆”的可能性很大 我国宏观经济有望在2010年摆脱萧条进入复苏阶段宏观经济对房地产市场的影响 次贷危机引起的外部需求下降巨大，同时国内消费信心收缩以及消费支柱消失、失业增加等多重因素作用下，物业类消费大幅降低；市场调整仍将延续，中央救市政策至少要等到下半年才能见效。房地产开发投资增速有可能下滑到10以下。 政府将继续突出房地产救市政策，政策主要集中在继续降息、减免税费、土地政策和信贷支持四个方
