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1、第二章资产评估的基本方法一。成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产评估值=重置成本X成新率二、重置成本的估算: 1 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额X成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额X100%（2）单位价格法:间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2。 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）3。功能价值法：4规模经济效益指数法：
2、X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R/RK-资产重置成本与历史成本的调整系数R-某类抽样资产的重置成本 R-某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1。 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1 实体性成新率）2. 公式计算法：总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法：（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本更新重置成本四、经济性贬值及其估算：五、成新率及其估算1。使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限预计尚可使用年限） X10
3、02。修复费用法:成新率=1修复费用/重置成本X100%六、 收益法：1资产未来收益期有限情况：评估值=Ri-未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额。n-收益年期r-折现率2。资产未来收益无限期情况:（1）未来收益年金化情况:资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值=2。未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额X各年折现系数+第 _章化收益/资本化率X前若干年最后一年的折现系数、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
4、重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格XC1+运杂费率）（2）. 外购单台需安装的国内设备重置成本: 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格X（1+运杂费率+安装调试费）（3）。外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运
5、杂费（4）. 外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）。外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工 程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）。车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF） +进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF） X进口关税消费税=【车辆价格（CIF） +进口关税】X消费税率-（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF
6、）+进口关税+消费税】X增值税率2。进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价X海运费率 费率：远洋一般取5%8%，近洋一般取3%4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）X保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价：关税=到岸价X关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）X消费税率-（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）X增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行
7、财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价X费率我国现行银行财务费率一般为4%。-5%07）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价X外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1 %-1。5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费率X减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）X费率2。非标准设备重置成
8、本：P=（Cm1-Km+Cm2）X（1+Kp）X（1+Kt）X（1+Kd-n）P非标准设备重置成本 Cm1主材费（不含主要外购件费）Km-不含主演外购件费的成本主材费率Cm2-主要外购件费Kp-成本利润率Kt销售税金率Kd非标准设备设计费率 n-非标准设备产量Cml=（某主材净消耗量十该主材利用率）X含税市场价格4-（1+增值税率）Cm2=某主要外购件数量X含税市场价格4（1+增值税率）二. 物价指数法设备重置成本=设备历史成本X测算进口设备重置成本:重置成本=账面原值中的到岸价格X评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率X （1+进口设备生产国同类资 产价格变动指数）X（1+现行进口关税税率）X
9、（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格X（ 1 + 国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分4设备进口时的外汇汇率X（1+设备生产国从设备 出口到评估时点的价格变化率）三、规模经济效益指数法x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当X 1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性 关系；当x 1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系四机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=重置成本X（1-成新率）1. 使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/ （设备已使用年限+设备尚可使用年
10、限）X100%2. 机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）X100%其中：加权投资年限=艺（加权更新成本）4（更新成本）加权更新成本=已使用年限X更新成本贬值率=已使用量/总使用量X100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）X100%五机器设备的经济性贬值机器估算1. 因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=1（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%2. 由于外界因素造成的收益减少：（P/A.r, n）为年金现值系数第四章一土地使用权市场法:待估土地评估值=比较案例土地价格X正常交易情况/比较案
11、例交易情况X待估土地区域因素值/比较案例 区域因素值X待估土地个别因素值/比较案例个别因素值X待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价 指数1. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=1-1/（1+r）m41-1/（1+r）nK年限修正系数；n比较案例秃顶使用权剩余年限;m 待估土地使用权剩余年限；r折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数2基准地价系数修正法:K= （1+r） N-nX （l+r）nl /（l+r）NlK-年限修正系数；N最高出让年限；n实际出让或转让年限；r还原利率 、收益法1。 在收益永续，各因素不变的条件
12、下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：P土地使用权评估值;A土地收益;r还原利率；n土地收益年限；当n8, P=A/r.即为土地所有权价值，成本法评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费X土地开发期X相应利息率+土地开发费X土地开发期X相应利息率X50%1. 估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）X增值收益率其中：收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40%计算假设开发法 地价=楼价建筑费-专业费用-利息-利润税费租售费用专业费=建筑费Xi （i为一定的百分率）利息=（
13、地价+建筑费+专业费）r （r为利息率）利润=（地价+建筑费+专业费）XP（P正常利润率）；税费=地价Xt （t为税费） 二建筑物评估方法1. 成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值-经济性贬值2。建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法:地材价差额=定额直接费X地价价格指数人工费调整数=工日时X价差额/工时；价差额/工时=评估基准日工日单价一预决算工日单价 调整后的机械费=定额直接费X当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费X评估基准日其他直接费取费标准 工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费2. 重编预算法：建筑物重置成本=
14、艺（实际工程量X现行单价）X（1+现行费率）土材料差价+按现行标准计算的各项间接成本3. 价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值X综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数X100%综合价格指数=（1+a1） （l+a2）（l+an）Xl00%（a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指 数）4. 建筑物实体性贬值率及成新率的估算：1）使用年限法:建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限F（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限F （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%2）打分法：
15、成新率=结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XBG结构部分的评分修正系数;S装修部分的评分修正部分;B设备部分的评分修正系数三、建筑物经济性贬值的估算:经济性贬值=建筑物年收益净损失额F正常资产收益率 或:经济性贬值=Rj-一第i年的建筑物年收益净损失额；r折现率;n预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 市场法:评估值=（交易实例iX交易行为的修正系数X交易日期的修正系数X区域因素的修正系数X 个别因素的修正系数）/n1交易行为的补正:待估房地产的单位价格=修正系数X交易实力房地产的单位价格修正系数=12补正值/交易价值2易日期的修正：估价期日价格=调整系数X交易日期价格 调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数3。区域因素的修正：1）双百分制比较法：待估房地产的单位价
