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1、第四章转让及销售阶段第一节转让及销售阶段业务概述一、土地使用权转让根据城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定的规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开
2、发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准
3、权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（
4、6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。二、商品房销售商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。商品房销售及商品房销售管理应当遵守商品房销售管理办法的有关规定。（一）商品房预售商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
5、（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。预售方
6、案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。（二）商品房现售根据商品房销售管理办法的规定，商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者
7、已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（三）商品房委托销售房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委
8、托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。采取委托方式销售开发产品的，主要有以下方式：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品；（2）采取视同买断方式委托销售开发产品；（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品；（4）采取包销方式委托销售开发产品。（四）商品房销售付款方式承购人购买商品房，可以根据持有的资金情况，选择不同的付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款和公积金贷款。1. 一次性付款一次性付款是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。承购人一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这
9、种付款方式价格最低。2. 分期付款分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。分期付款可以缓解承购人一次性付款的经济压力，也可用房款督促房地产开发企业履行合同中的承诺，但随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 3. 按揭付款按揭付款，即购房抵押贷款，是承购人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给销售商，以后承购人按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，同时缩短开发商资金回笼时间，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。按揭付款可以筹集到所需资金，实现购房愿望，但目前手续繁琐、限制较多。4. 公积金贷款居
10、民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的“组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。三、销售配套设施配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。按法律规定，房屋配套设施通常应在房屋交付时同时具备使用条件。购房者在签订合同时必须按上述要求明确交付的配套设施的条件，以便在交
11、付时有相关的依据。但是若未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，目前主要依据合同约定来追究违约责任。配套设施可以分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。建成后能够有偿转让的配套设施，房地产开发企业应单独核算其成本，作为开发产品对外销售。四、代建工程代建工程是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。在具体操作中，代建工程存在两种结算方式：1. 全额结算房地产开发企业（受托方）与委托建房单位（委托方）实行全额结算，只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与受托方签订合同，而直接与委
12、托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。2. 拨付结算受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与受托方签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给受托方，受托方再拨付给施工方、设计方、监理等。代建工程最后销售或移交给委托方，受托方不收委托方的代建手续费也不参与利润分配。 第二节转让及销售收入的核算一、收入概述（一）收入的概念收入是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其他多种经营活动所形成的经济利益的总流入。（二）收入的分类收入一般可以分别按其性质和企业经营业务的主次进行分类。1. 按收入的性质分类收入
13、按其性质不同，可以分为销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。（1）销售商品收入。销售商品收入是指企业通过销售商品所实现的收入。这里的“商品”主要包括企业为销售而生产或购进的商品，如房地产开发企业已开发完工的土地、商品房和配套设施等开发产品。（2）提供劳务收入。提供劳务收入是指企业对外提供劳务所实现的收入。（3）让渡资产使用权收入。使用费收入主要是指企业转让无形资产使用权形成的使用费收入、出租固定资产的租金收入、进行债权投资的利息收入以及进行股权投资取得的现金股利收入等。2. 按企业经营业务的主次分类收入按企业经营业务的主次不同，可以分为主营业务收入和其他业务收入。二、收入的确认（一）
14、销售开发产品收入的确认根据我国企业会计准则的规定，房地产开发企业销售开发产品的收入只有同时符合以下5个条件时，才能予以确认：1. 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方如果某一售出商品发生的任何损失不需要销售方承担，带来的任何经济利益也不归销售方所有，则意味着该商品所有权上的风险和报酬转移给了购货方。上述规定中所称的“商品”，在房地产开发企业表现为已开发完工的土地、房屋、配套设施等。判断企业是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，应遵循“实质重于形式”的原则，关注交易的实质，视不同情况进行判断：（1）一般情况下，当房地产开发企业将已开发完工的开发产品交付给买方，并将其法定所有
15、权转移给买方时，通常表明该项开发产品所有权上的主要风险和报酬已经转移，此时企业可以确认销售开发产品收入。（2）但有时，房地产开发企业虽已交付了开发产品，且其法定所有权也已经转移，但企业仍保留了该项开发产品所有权上的主要风险和报酬。比如，企业销售的商品房，在房屋质量、设计、配套设施等方面不符合合同规定的要求，双方就如何弥补问题尚未达成一致意见。由于买方尚未接受该项商品房，且有退货的可能性，因此该项商品房所有权上的主要风险和报酬仍留在企业，企业此时不能确认收入，而应递延到已按买方要求进行了弥补时予以确认。（3）企业销售开发产品的收入是否能够取得，取决于中间商是否已将开发产品售出。比如，企业将已开发的产品交付给了房地产代理商，但其所有权上的主要风险和报酬并未随之转移给代理商，只有当代理商将该项开发产品售出或转让后，其所有权上的主要风险和报酬才发生了转移。因此，
