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1、21西安长安国际新天地广场策划西安长安国际广场长安新天地策划初案 二四年七月二十五日目 录前 言第一篇 市场分析第二篇 项目分析第三篇 项目业态定位第四篇 项目租赁建议第五篇 项目建议第六篇 项目推广前 言 美联物业就“长安新天地”与贵司签订招商策划、代理合同以来，美联中国集团公司一直高度重视该项目，在对项目的策划、代理工作中，前期委托美联重庆公司进行策划、招商工作。现由于重庆美联的不可预料原因，经美联集团公司内部进行协调，将该项目的策划、代理招商工作全面转交至广州美联房地产顾问有限公司。我司在最短的时间内组织了强大的专业团队，通过各种手段熟悉项目和全面了解项目周边的市场，对“长安新天地”做了
2、初步的业态定位和推广策划。诚挚希望能够携同贵司一致努力，将本项目顺利推广至整个西安市场，为“长安国际广场”整体项目在西安的推广奠定基础。第一篇 市场分析一、 市场概况简介西安市场概况1、 经济发展 据核算，2003年西安市生产总值（GDP）940.4亿元，2003年年末总人口为714.13万人，人口自然增长率比2002年略有回升。全社会固定资产投资479亿元，比上年增长41.7%；人均可支配收入增37.3，2003年西安市城市居民人均可支配收入是7748.38元，比1999年增长37.3，平均年递增8.3。其中在居民家庭收入中占主导地位的工薪收入人均5443.21元，增长51，年递增10.9。
3、2003年西安市城市居民人均消费性支出6805.3元，较1999年增长26.9。经济的发展以及收入的增加令西安的消费力大大提升，换句话说西安的消费品市场将有长足的发展。2、 社会消费品零售额社会商品零售总额体现了西安市总体的购买能力，是制约零售物业开发和零售业发展的重要制限性因素。在过去六年里，西安市社会消费品零售额持续稳定、高速增长，年均增长率在11.5，高于北京10的增长速度。根据统计资料，2002年全市社会消费品零售额为409.4亿元而2003年的零售额更是达到了432.4亿元，占该年GDP的47.8，足见社会消费品零售额在西安经济的地位之重要。按行业分析，2002年批发零售贸易零售额占
4、社会消费品零售总额的63.7，为260.8亿元，而2003年的批发零售贸易零售额则达到325.8亿元，占该年社会消费品零售总额75.3，增幅之大、比重之大无疑为投资者们打了一剂强心针。值得留意的是，2002年餐饮业零售额为49.7亿元，2003年则达到了102.5亿元，显示了西安市消费者对餐饮服务的旺盛需求。3、 关于CBD及高新开发区在西安的城市总体规划中，实际上已确定了将在南部的电视塔地区兴建西安的CBD。CBD是城市商业和商务的核心，依托便利通畅的交通，在相对狭小的面积中聚集了大量的人口和商机。CBD的建设促使了西安的经济、文化和商业中心的南移，进一步削弱城东、城西、城北的吸引力和竞争力
5、，为处于城南的本项目的发展带来先天的优势。而且，位于西安市南郊的高新区2001完成工业生产总值252.6亿元，国内生产总值完成104.57亿元，占全市GDP的14.25，是目前西安市经济体系的一个重要区域，也是未来西安市经济增长的一个亮点，其庞大的消费潜力将为本项目带来无尽商机。另外，该地区正在不断增加的优质住宅楼盘（如紫薇城市花园、紫薇花园、万国花园、市政府小区、太白小区等）和大型商场（如宜家紫薇一站通购物广场）亦将带来巨大的人流量，无形中提高了改地区的购买力，促进了本项目的发展。二、竞争对手简介周边项目简介：本项目位处南大门广场附近，毗邻街区规划最繁华，人流量最大，商业网点最密集，商业动线
6、最长的南大街商圈，故项目面对最大的威胁亦来自南大街，本部分在此也将对南大街及其他商圈的若干项目进行简介及分析。世纪金花购物广场概况：世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、娱乐、购物为一体，以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。其商业建筑面积为31,386平方米， 380平方米的地面停车场。商场经营状况：该项目1998年5月18日正式建成营业，购物中心定位于社高层消费群体，坚持走品牌经营之路，在商品上成功的将一些国际知名品牌引入西安进驻商；1998平开业以来，当年7个月实现销售7800万元，2002年实现销售3。2亿元，比2001年累计增长了2
7、27。全市零售业排名笫3名 (第一名开元商城，2002销售额13.2亿元) 。市场定位及商品组合：该商场定位明确，将主要的目标客户定位于西安少数的高收入阶层，此定位在当时引起市场争议，认为过于超前、 脱离实际消费水平，但独特的定位和商品组合最终使世金花得以在众多大众化的百货商店中一枚独秀，取得良好的销售业绩。 业态分布图楼层经营范围主要品牌首层珠宝首饰六福、周大福、谢瑞麟、周生生、班布兹、鹰王、高宝、施华洛世奇、英皇钟表珠宝等；化妆品CD、BOSS、欧珀莱、克丽丝汀、SHISHEDO、SKII、LOREAL、雅顿、羽西、贝佳斯、纪梵希、红地球、美宝莲、露华浓、ZA、H2O、葆蒂兰等；精品鞋区露
8、迪、爱步、IuNIU、史碧嘉、汤普、吉梦婷、FLD、金华尔兹、曼仙妮、真美诗、其乐，皮尔.卡丹等；名表廊卡地亚、雷达、古驰、劳力士、帝舵、欧米茄、浪琴、天梭、万宝龙、伯爵、卡天龙等；名牌时装GUESS、BOSS、奥德臣、都彭等、CHANEL、DUNHILL、BALLY、BURBERRY、DIOR、JESSICA等；负一层男女服饰马克张、子苞米、宝姿、ESPRIT、艾碧素、雅格狮丹、登喜路等；家居用品新秀丽、伊莎倍儿、利快、石村瓷器、范斯哲等；时尚皮具卡连劳、迪桑娜、菲安妮、依莉莎、兰姿、黛施洛得等；童装斯乃纳童鞋、巴布豆、常春腾、小猪班纳、派克兰蒂、安奈尔等；家用电器、数码产品、休闲水吧、超市
9、施德楼、宏利达、派克、安桥音响、照材、书属、松下美容等、sony数码城；中大国际概况：2000年11月25日，位于钟楼商圈南大街中段的“中大国际”广场正式开业，中大国际是一座集购物、餐饮、健身与办公为一体的综合性高档物业大厦，该大厦主要由世界名品购物中心、5A级写字楼组成。中大国际大厦楼高八层，面积为25,500平方米。其首层、一层、二层是提供世界知名品牌服装的高档购物广场，三层至八层为5A级写字楼物业管理与配套设施:“中大国际”的物业管理由香港名牌戴德梁行（原香港梁振英测量师行）负责，高水平服务换来高回报，名品广场月租金超过800元/平方米，写字楼超过200元/平方米，相对于西安一般地区名厦
10、的租金，“中大国际”广场提高了3-4倍，而且客满率接近饱和。 中大国际名品广场楼层商铺布局楼层经营范围主要品牌首层精品服装博柏利、爱斯卡达、DUNHILL、LOUISVUITTON、PRADA；1F咖啡层、箱包、精品服装BOSS、万金龙、雅阁狮丹、DUNHILL、VERSACE、LOUISVUITTON等；2F化妆品，名牌时装HUGO BOSS橙牌、POLO RALPH LAUREN、VERSUS、GIVENCHY 等；开元购物中心概 况：西安开元商城地处西安市中心繁华地段钟鼓楼东南角，是一座集合商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐等多种功能为一体高档次、智能化的大型综合性百货
11、零售商城。开元商城占地面积33.136亩，建筑面积103,000平方米，营业面积50,000平方米，总投资约4.5亿元人民币。截止2001年底，开元商城资产总额达到52,520万元，净资产为11,778万元，实现销售68,111万元，利润总额5,056万元；2002年上半年销售56,698万元，利润总额 2,562万元，全年销售额达到132,120万元。开元平面图及业态分布 经营项目烟酒茶叶 粮油副食罐头饮料 生鲜食品糖果饼干 日用百货洗涤用品 保健食品体育用品 保健器材中西药品 日用器皿搪铝制品 工艺礼品电视购物 电料灯具日用五金 照相器材中西乐器 办公用品测绘用品 文具纸张珠宝首饰 足金饰
12、品铂金饰品 手表闹钟验光配镜 男女皮鞋箱包皮件 经营项目经营项目电 视 机 摄 像 机影 碟 机 音像制品 通讯器材 微 波 炉广播器材 收录音机软件工具 沐 浴 露空 调 器 厨房电器燃气灶具 手机电脑化妆用品 电 风 扇护肤用品 电 冰 箱洗衣机 家用小电器 经营项目西装领带 男式西裤男式衬衣 男式休闲男防寒服 男茄克衫裘皮服装 棉毛内衣男女袜子 羊毛衫裤羊绒衫裤 男女泳衣T 恤 衫 经营项目女士西装 女职业装女士时装 女休闲装文胸睡衣 休闲内衣女士风衣 女士衬衣女士裤裙 女士大衣女士防寒服女子健美中心 经营项目学生用品 运动服饰儿童玩具 婴儿用品纺织面料 床上用品呢绒丝绸 儿童乐园童 车
13、 童装童鞋图 书民生百货大楼概况：民生百货大楼位于西安市中心解放路中段103号，项目所处的解放路是过去西安市中心最为繁华的商业街之一， 然而随着一些新兴商业在东大街和南大街的落成使得该地区逐渐没落，商业气氛及档次日渐逊色。市场定位及商品组合：民生主要的定位以中高档商品为主，实行品牌化经营。目前商场按惯例依据国内人消费习惯将其经营面积以层为单位分为8个区。楼层主题经营范围-1F新生活超市、艺术影廊副食品、日用百货、艺术摄影、美容院1F名品天地珠宝首饰、化妆品、名表廊、精品鞋区、眼镜天地、烟酒茗茶2F综合馆儿童乐园、精品手袋、床上用品、针织内衣、羊绒精品、旅行箱包、精美布艺、文胸睡衣、羊毛制品3F丽人屋、青春馆白领时装、时尚配饰、职业女装、淑女装、女士西裤、唐装、少女装、休闲女装4F绅士服饰馆衬衫领带、运动休闲装、男士饰品、名牌西装、男士休闲装、绅士西裤、运动鞋、精品男装5F现代家电办公园音响世界、办公用品、手机电话、运动器材、影视天地、大/小家电、照相器材、电脑广场、乐器6F家居广场精品家具、工艺品7F家具床民生国贸购物中心概况：民生国贸购物中心坐落小寨商区内，位于区域内两大主要于道长安路和小寨路中心十字东南角地理
