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1、房地产经纪人综合分析题综合分析题（每小题2分。由单项选择题或多项选择题组成。错选，本小题不得分；少选，所选择的每个选项得0.5分）（一）甲房地产开发公司（以下简称甲）在A省B市建设C住宅小区。C 住宅小区占地40公顷，其中，5公顷的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。1999年6月，甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司（以下简称乙）代理出售。同年7月，丙签订了购买该小区D栋套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100平方米。房屋交付后，如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理。”同年8月，甲经有关部门批准调整了原规
2、划设计，D套房屋的建筑面积变更为105平方米，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测，D套房屋的套内建筑面积为83平方米，套内阳台建筑面积为3平方米，分摊的共有建筑面积为21平方米。1甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（ ）批准。A、B市土地管理部门B、B市人民政府C、A省人民政府 D、国务院2甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。A、取得土地使用权证B、投入资金达到工程建设总投资20%C、取得建设工程规划许可证D、取得商品房预售许可证3乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A、商品房预售许可证B、商品房销售广告C、房屋综合验收合格证明D、 甲出具的商品房销售委托合同4
3、签订商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。A、工商 B、土地 C、房产 D、 建设5丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内作出书面同意的视为接受。A、5 B、10 C、15 D、206甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A、营业税 B、城市维护建设税 C、契税 D、房产税7在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）平方米。A、100 B、104 C、105 D、107（二）王委托房地产经纪公司购买一套商品住宅供自己居住，该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程经过比较，推荐了房地产开发公司开发的内销商品住宅，王同意购买。于是程与房地产开发公司于2001年4月12日签订市内销商品房预
4、售合同。王将佣金交给程，并将全部购房款交给房地产开发公司，该开发公司于2001年10月18日将王所购商品住房交付其使用。8王与房地产经纪公司之间的业务关系属于（ ）。A、代理 B、居间 C、行纪 D、代办9程与王在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有（ ）。A、拟采用的经纪合同类型B、佣金标准C、服务标准D、程与房地产经纪公司的佣金分成10程在与房地产开发公司进行业务洽谈时，为确保王了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉，应查验公司的（ ）证件。A、营业执照B、商品房预售许可证C、建筑工程施工许可证D、售楼说明书11商品房预售合同应由（ ）向政府管理部门登记备案。A、王B、程C、房地
5、产经纪公司D、房地产开发公司12王取得所购商品住房所有权的日期为（ ）的日期。A、商品房预售合同签订B、商品房预售合同生效C、王所购商品住房竣工D、取得房屋权属证明（三）某居民欲购买一套商品房住房，看中了某个商品住宅项目，找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是该销售人员，请给予回答。13购买其中标价3000元/m2、面积为100m2的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向银行抵押贷款，贷款10年，按月等额偿还。月还款额为（ ）元（假定银行贷款年利率为5%）。A、2000.0 B、2500.0 C、2545.6 D、2590.014购买上述住房所需的贷款额不知能否足额
6、贷到，银行确定其最高贷款金额的依据是（ ）。A、 不超过按照最高偿还比率计算出的金额B、 不超过按照最高贷款价值比率计算出的金额C、 不超过住房公积金的最高贷款限额D、 不超过购房首付款的3倍15购买上述住房的购房款可以采用下列方式支付，如果不考虑支付能力，对购房人最有利的付款方式是（ ）（假定年折现率为5%）A、 现在一次性付款价格优惠5%B、 首付20%，余款分两期每隔半年支付一次C、 首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次D、 一年后一次性付款不给优惠16向银行申请抵押贷款，银行通常要求借款人购买有关保险，其理由是（ ）。A、用以抵押的房地产有可能毁损、灭失B、用以抵押的房地产的价值有
7、可能因经济不景气而降低C、借款人有可能死亡、丧失劳动能力D、借款人可能因失业等而不能获得预期收入（四）李与甲房地产经纪机构（以下简称甲）签订房地产经纪合同，约定将其房屋委托给甲出售，期限是自合同签订之日起至2002年3月31日止。甲在合同期限内未将房屋卖出，李也未与甲办理继续委托手续。2002年7月10日，甲为李物色到买家乙并以李的名义与已签订了房屋买卖合同。2002年7月20日，甲通知了李，李当日办理了产权过户等手续。17甲以李的名义与乙签订房屋买卖合同属于（ ）行为。A、无权代理 B、越权代理 C、有权代理 D、表见代理182002年7月10日时，房屋买卖合同的效力为（ ）。A、有效 B、无效 C、部分有效 D、效力待定192002年7月20日时，房屋买卖合同的效力为（ ）。A、有效 B、无效 C、部分有效 D、效力待定20李办理了产权过户等手续属于（ ）行为。A、明示B、默示C、追认房屋买卖合同效力D、追认房地产经纪合同效力
