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1、第一章 总论第一节 项目背景一、项目名称、建设单位1、项目名称：XX星城2、项目地点：上饶市带湖片区(宗地编号：饶府国用（2005）第91号)3、建设单位：江西XXXX有限责任公司4、项目负责人：5、项目建设性质：新建6、地块性质：商住用地二、项目提出缘由1、土地的获得：江西XXXX有限责任公司于2005年2月1日通过正规挂牌竞标，以1840万元摘牌，取得该地块开发使用权。2、项目进展情况：项目目前已完成选址意见书，规划设计等工作。三、建设单位概况江西XXXX有限责任公司成立于2002年1月，注册资金1000万元，现有员工231人，专业技术人员87人，其中高级工程师1人，注册造价工程师1人，中
2、级以上职称技术人员23人。江西XXXX有限责任公司自成立以来，不断开拓创新，在02、03年期间完成开发面积6万余平方米，现拥有三级资质等级。第二节 项目建设的必要性一、上饶市整体规划建设的需要。地块位于上饶市规划未来人口密度最大的带湖片区，地块周围居住气氛尚不浓。项目的建设，必将推动地块周围的开发建设，为城市规划建设的推进作出贡献。二、树立高品质小区典范。项目注重塑造生态绿色小区，讲究居住环境的舒适和人性化、追求智能化管理与安防，外立面设计堪称上饶市建筑风景，为整体提升上饶居住小区品质树立了榜样。第三节 可行性研究报告编制依据与编制原则一、编制依据1、中华人民共和国土地管理法（1998年）2、
3、建设项目环境保护管理办法3、投资项目可行性研究指南（2002年）4、项目规划设计方案5、上饶市水文、气象、地质等资料6、国家有关建设设计标准、规范民用建筑设计通则JGJ37-87；住宅设计规范JGB50096-99；建筑设计防火规范GBT73-84；建筑物防雷设计规范JGB50057-94；建筑结构规范GB50009-2001；混凝土结构设计规范GBJ10-89；工业与民用建筑灌注桩基础设计与施工规程JG4-80等。二、编制原则1、严格按照现行国家规范标准进行设计，选用先进设备，力争新建设项目达到优良工程；2、尊重上饶市城市总体规划方案，尊重对地块建筑功能、性质的确定；3、坚持环境资源保持和发
4、展的原则；4、坚持以人为本、体现人文关怀、强调以人为尺度的居住、商业、休闲空间。第四节 项目建设目标与主要技术经济指标一、建设目标：以全新的规划理念进行高水平的规划设计，以一流的施工队伍建设高质量的建筑，以人性的物业服务于业主，在上饶市打造形象工程。二、主要经济技术指标规划技术指标：序 号项 目单 位数 量1规划总用地M2302602总建筑面积M2455603住宅面积M236117其中小高层住宅M217520多层住宅M2185974商业面积M262335物业会所面积M25406门卫间M2507车库M226208建筑占地面积M275709容积率1.5010密度25%11停车库间13112地面停车
5、辆2513绿化率38%建筑面积指标：编 号房 型套内面积（M2）公摊面积（M2）建筑面积（M2）A1两房两厅80.46.286.6A2两房两厅91.76.297.9B1三房两厅112.86.2119B2三房两厅124.86.2131B3三房两厅125.86.2132B4三房两厅124.86.2131B5三房两厅113.86.2120B6三房两厅113.86.2120C1四房两厅（小高层）131.210.8142C2四房两厅（小高层）141.210.8152D1三房两厅（小高层）124.210.8135D2三房两厅（小高层）122.210.8133第二章 国内、外情况及市场预测第一节 国外状况一
6、、美国1、近两年美国的房地产连续增长，2002年增长率达到了9%，成为美国经济的主要支撑点。2、画境式的生活区和多车道高速公路网。这种建造景观构成了20世纪美国膨胀最迅速的居住形式郊区的重要特征。二次大战以后，郊区成为大部分美国人的居住场所。美国的住宅大概分为公寓（apartment）、共管房（condominium）、城镇房子（townhouse）、独立房子（house）四种，其中的townhouse这两年在中国疯遍了大江南北。当然，它也是美国最流行的房地产房型之一。3、美国是全世界私人住宅拥有率最高的国家之一，全国65%的人拥有自己的住房，租房住的占1/3，另有4%的家庭租住在政府提供的公
7、共住房里。 4、美国的市场经济非常发达，住房问题主要由市场解决，政府的住房政策主要是解决低收入阶层的住房问题。美国的住房政策主要有：4.1 建立完善的法律保障体系4.2 提供多种可供选择的房源，主要有四个方面：一是政府直接提供公共住房；二是采取措施鼓励房地产商投资建设低收入家庭住宅；三是鼓励出租户为低收入家庭提供出租房；四是鼓励出售自用住房，为低收入者增加房源。4.3 税收政策的鼓励4.4制定补贴标准和退出方案。政府的这一系列政策，保证了低收入者的基本住房需求。5、美国住宅建筑及其布局的主要特征是人与自然的和谐统一，使人产生一种舒适美感，具体实施中从几个方面着手：一、强制管理，建房需纳入市容市
8、政的规划与管理之中；二、融与自然之中，美国人将环境和景观视为住房周围布置景观；三、美国的森林资源比较丰富，木材加工工业非常发达，故木结构成为美国住宅建筑的主要建造形式之一；四、住房建筑的工业化、标准化生产及现场拼装，使其建筑速度非常快，并可以先预定，后建房，从而达到按定单建造住房而无空置房的问题存在；五、平面布局紧凑。住宅的平面布局比较紧凑体现在若干方面，诸如车库和设备区域以及生活、会客起居、卧室、交通等区域，功能规划细腻，各部分所占的面积比例既能经济合理，又满足了主人个性与生活品质的追求；六、设施设备齐全。室内设施设备齐全，充分考虑了主人舒适的要求。一般而言，除供水系统、空调设备、通风、通讯
9、、供电、供气、防火、防盗、遥控门窗外，卫生洁具、厨具、家具一应俱全，减少了装修和搬家的麻烦，是真正意义上的成品房。二、其它国家1、在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会是不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为一种消费方式。2、英国最大的建房互助会Nationwide公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。3、日本住宅供应渠道主要有3个，即公共住宅、民间住宅和住宅金融公库贷款建的住宅。公共住宅包括公团住宅、地方住宅。民间住宅则由民间经济力量投资建设。日本住宅的建设特点是：小巧实用，住房质量好，居住环境优良，高度智能化。
10、争取美好的生活空间成了崇尚自然的日本人梦寐以求的理想。因此，日本很多小区重视住宅的环境绿化问题，居住小区内随外可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。日本住宅的建造高度的产业化和工厂化（主要采用钢结构建筑），企业接到客户订单后，可以用4个月时间建造与样板房同样的住宅出来交付使用（2个月作基础处理和工厂预制、2个月作现场安装和外围的装饰）。这其中，住宅本身几乎可以完全工厂化生产、现场安装。4、发达国家自有住房率低，主要有以下几个原因：一是经济发达和住房供应充分租房和买房都很容易；二是科学技术发展快，特别是产品更新换代和产业结构调整快，需要人们相应地有较
11、多的工作调换，造成人口频繁流动，并已经形成了一个有利人才流动的社会机制；三是人们的平均文化水平和业务技能比较高，加上针对成年人、特别是失业工人掌握新技术的再培训开展得很有效，大多数人有能力和条件去较多地更换工作；四是城市化水平高，安土重迁的农民比重小；五是观念不同，在经济落后、住房紧缺国家里的城市居民，人们的观念是，拥有自有住房是富有和事业有成的标志，因而不少人为此奋斗终生；而在西方发达国家里的城市居民中，80%的高中收入者都有购房能力。但人们选择租房住或买房住，主要不取决于经济能力，而取决于工作流动的需要。六是占城市居民中20%的低收入者，而是租住廉租屋。由于以上这些原因，出现了一些西方发达
12、国家平均每个人一生要换7次工作和换7次住房的情况。居民的工作和居住流动性大。就会降低自有住房率。5、西欧各国属于经济发达国家，经济发展水平和市民收入水平都比较高，其居民收入是我国的10倍左右。但住宅建设从外表看，都比较朴实、自然，不追求外表的豪华。周边的环境很好，绿化讲求实效，以树木和草地为主，自然感很强。住宅的设计、施工质量很讲究，住宅产业化程度比较高。门、窗和厨房，卫生间设施等许多产品都已是标准化、工业化生产，与我们目前的住宅建设追求大的规模，房屋外表及大堂追求豪华装修，周边绿化追求名树名花，人工制作成份很大形成鲜明的对照。物业管理的内容也比较简单，只是房屋维护维修、清洁卫生及社区服务，没
13、有提供保安服务。6、新加坡的园林绿化往往给人一种不加修饰的自然美感。层次丰富，一切自然搭配而形成的自然生态比比皆是，包括路中的绿化带也绝少整齐划一，行道树及灌木皆无刻意修剪的痕迹，极少剪成几何形状的，而是任其自然生长。这一做法好处很多：首先吸收鸟类聚居，使环境更趋于自然，城市生态环境质量提高；二是满足了都市人崇尚自然的心理需求，领略自然生态系统带来的身心多方面的享受，同时用自然美的环境舒解现代人的工作压力；三是减少修剪的人力劳动，降低了城市环境 维护的成本。7、法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。8、城市中心从承担具体功能的角色淡出，成为文化消费的场所。音乐厅、会议中心、博物馆、娱乐休闲
14、设施等将更多地出现在城市中心。9、互联网络将提供愈来愈多的网络服务。数字化、网络化智能住宅正在逐渐增多，太阳能技术也在住宅中得到广泛应用。10、城市的可持续发展成为城市建设的主要议题，房地产业一直是欧美国家经济产业中的支柱产业。第二节 2003年国内房地产发展状况一、有关数据2003年111月份，全国房地产开发投资突破8000亿，达到8284.81亿元，同比增长32.5%，增幅比前年同期增加4.3个百分点。其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27.5%，占全部房地产开发投资的比重为68.2%；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40%。2003年前11个月累计，
15、全国完成土地开发面积1.35亿平方米，同比增长38.8%，继续保持快速增长的势头，但增长幅度比前10个月回落了0.7个百分点。2003年111月份，全国完成房屋竣工面积2.1亿平方米，同比增长29%，增幅比110月份回落4.2个百分点。其中，商品住宅竣工面积1.76亿平方米，同比增长28%；竣工商业营业用房2097成平方米，同比增长40.9%，增长最快。2003年以来，由于商品房销售情况持续升湿，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。111月，全国商品房平均销售价格为2456元/平方米，同比增长4.8%，低平2002年同期增长5.7%的水平。2003年111月份，全国商品房空置面积已经突破1亿平方米，同比增长6.5%，但增幅比2002年同期回落6.1个百分点。其中，空
