德州鲁班御景园项目报告第一部分：市场分析篇第 一 章 德州房地产市场分析第一节 德州概况德州市位于山东省西北部，是鲁西北、冀东南地区的区域中心城市下辖 11 个县市区， 1 个经济开发区， 1 个商贸开发区，人口 550 万，面积 1 万余平方公里德州建成区面积近 50 平方公里，人口近 50 万人德州历史悠久，属龙山文化发祥地之一，距今已有 4000 多年的历史，秦汉以来一直为历代州府县衙驻地德州区位优越，北倚京津，南靠济南，西接石家庄，东连青岛，有着“南北借力、东西逢源”的地缘优势，自古就有“九达天衢”、“神京门户”之美誉德州交通便利，京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，京福、青银、济聊高速公路和即将修建德山东省环渤海高速公路、京沪高速公路贯穿全境，形成了“ 1 小时可上天、 2 小时可下海、 3 小时可进京”的交通格局德州属暖温带大陆性季风气候，四季分明，干湿季节明显，光照充足，年平均气温 13.1 ℃，无霜期 220 天，年平均降水 600 毫升，适宜多种动植物生长德州物产资源丰富已探明石油储量 2 亿吨，天然气储量 15 亿立方米，煤炭储量9.5 亿吨水资源丰富，地下水年可开采12.4亿立方米，年可引黄河水25 亿立方米。
丁庄、丁东等平原水库库容1.08亿立方米，调蓄 2 亿多立方米德州工业发展情况，全市已形成纺织、机械、电子、化工、建材、食品等 8 大门类 25 个行业为主的工业体系截止 2002 年末，全市规模以上工业 （全部国有及年销售收入 500 万元以上的非国有独立核算工业企业） 862 家，资产合计 415.3 亿元，完成增加值 129.66 亿元，实现产品销售收入 383.6 亿元，实现利税 52.9 亿元，利润 29.9 亿元，工业经济效益综合指数 149.4% 全市利税过千万元的企业达到 84 家，其中有 4 家企业利税过亿元棉纺、建材、地毯、玻璃钢、太阳能热水器等已发展成为全国重要的生产基地，中高档棉纱、棉布、羊绒制品、空心玻璃砖、液压手动泵、数控机床、地毯、手工艺品、汽车消声器、太阳能热水器、小五金、刹车片、木糖醇等一批知名品牌畅销国内外德州农业发展情况，全市农业人口 425 万人农业已形成粮棉、瓜菜、畜牧、林果、水产、花卉 6 大主导产业和牛、鸡、菜、瓜、枣、蛋、鱼、蚕、花 9 大主导产品，是国家重要的农副产品基地畜牧业已成为全市的一大支柱产业，被国家列为全国 6 大秸杆养牛示范区之一。
2002 年，全市大牲畜存栏 214 万头，蔬菜种植面积 274 万亩，粮食总产 317 万吨，平原、禹城、乐陵、齐河 4 县市被确定为全国粮食大县（市）棉花是全市传统优势产业，夏津、武城、宁津、齐河 4 县被定为国家棉花大县近几年来，全市把农业科技园区建设作为科技兴农的突破口，积极引进农业新技术、新品种和高科技人才，“农业科技创新园”先后被中国农业科学院列为全国农业科技创新唯一试点单位、被农业部列为科技示范园试点单位、被国家农业开发办列为全国高产高效农作物栽培示范点德州商贸发展情况，德州历史上就是鲁西北、冀东南商品物资集散中心，是晋煤东运、东北木材南下的中转站市区内有 27 条铁路专用线，各类仓储设施 255 万平方米已成为煤炭、木材、建材、粮食、蔬菜、布匹、服装等重要商品的区域集散中心近年来，先后建成粮食、蔬菜、黄牛、禽蛋、花卉、调料等 10 大专业批发市场商贸型城市已见雏型德百、黑马、扒鸡、龙马金建、古贝春、环宇 6 家企业进入了全省流通行业重点企业行列；“中国武城辣椒城”投入运营，鲁北木材市场及神马物贸集团木材市场被评为“中国木材明星市场”，庆云商品城被列为全省重点培育的批发市场。
目前，全市各类市场共 772 处，其中年交易额超过亿元的 87 处全市十大商品流通部门 (集团 )完成销售收入 171 亿元，全市城乡集市贸易成交额达到 351 亿元德州金融业发展情况，德州市初步形成了以国有商业性银行为主体、政策性和商业性金融相分离，保险、信托、合作金融等种类齐全、功能互补的金融机构组织体系 2002 年末全市金融机构各项存款余额 349.4 亿元，贷款余额 289.04 亿元，全年现金收入 1302.99 亿元，现金支出1330.28 亿元，货币净投放 27.3 亿元全市证券经营机构 2 处，股民 4.12 万户，客户保证金余额 1.01 亿元，年交易额 24.96 亿元第二节 德州城区房地产行业发展现状德城区目前人口 56.82 万人，区划面积为 539 平方公里，人口密度为 1054 人/ 平方公里，是各县市人口密度最高的成立地级市 10 年来，德州经济蓬勃发展， GDP 连年增长，呈不断上升趋势， 2003 年德城区实现国内生产总值（ GDP ）39.73 亿元，按可比价格计算，增长 22.6 ％，是六年来增幅最高的一年，人均首次突破 7000 元大关，达到 7069 元。
其中，第一产业增加值 3.82 亿元，负增长 -29.1 ％；第二产业增加值 18.56 亿元，增长 9.6 ％；第三产业增加值 17.35 亿元，增长 7.3 ％固定资产投资 2003 年完成 5.29 万元，比上年增长 98.39 ％，其中房地产投资开发额为 1.42 万元，比上年增长 27.8 ％德州市房地产业起步较晚， 2000 年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展， 一时间开发量大幅增加， 房价上扬速度较快，市场秩序不规范从房地产的普遍发展规律来看，一个城市人均 GDP 的增长、城镇居民人均可支配收入的提高、伴随着城镇化进程加快而产生的城市人口的激增、新区的开发等等因素都会对当地房地产市场发生较大的影响结合德州实际情况，目前我司认为，德州的房地产呈现以下特征：房地产投资量连年增长，建设规模连年突破自1997年来，德城区房地产投资总额连年增加，其中2001年完成投资1.73 亿元，比2001年增长73 ％；2002年投资扩大到2 55亿元；2003年已达到3.26亿元，预计2004年将高达5 亿元2001年、2002年、2003年施工面积分别为20.17 万平方米、 23.18万平方米、29.61万平方米；2002年比2001年增长14.9 ％， 2003年比2002 年增长了 27.8 ％。
开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心德城区可供开发土地越来越少， 且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待据市场资料显示，德州市中心房价自去年至今，上涨了近 300 元/ ㎡房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力人口增长使住宅需求更加旺盛随着德城区经济的发展，市政府大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使城区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生据德城区控制性详细规划， 开发区远期发展规模为 15 平方公里，城市人口为 12 万人，新区发展规模为 25 平方公里，城市人口将达到 32 万人以上按平均 2.3 人/户的标准量计算，仅住宅需求就在 19.11 万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显，这种需求又从另一层面带动了老城区的购房需求，购房需求更加明显。
房价会随着开发程度的成熟而趋高一般来说，德城区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后， 出让速度逐渐减慢 大量的土地出让势必会造成城区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出房地产开发机会与风险并存德城区经济开发给各行各业， 尤其是房地产业带来更多机会 但同时，风险也相应存在众所周知，德州市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展据 2004 年统计资料，德州市人均年收入仅为 8568 元经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小同时，近年来随着德州市房地产迅猛发展的影响，在此形势下，市中心、开发区的高档楼盘的开发、投资客对新区、开发区远景规划的概念炒作，使德城区房价与收入比渐趋偏离正常轨道，房地产泡沫成份增加，购房者比以前更加理性，所有这些因素对开发商提出了更高的要求，要求产品的自身品质应符合市场需求，实行准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略第三节 德州房地产市场的供需情况市场供给情况2000 年以来，受全国房地产大好趋势的影响，德州房地产市场由于市场空间的扩大和政府招商引资政策的引导，省内外大型一流房地产开发企业纷纷进驻德州，而且通过一年的运作后，在市场上取得了骄人的业绩。
这些企业凭借雄厚的资金实力、优越的管理团队、先进的全程策划理念和滚动式发展的企业战略，不断在强占德州房地产市场份额，而德州本地房地产开发企业，由于观念落后、人才匮乏、管理松散，又发展多元化经营造成资金不足，企业竞争力不断下降，市场份额不断减小在此机遇与风险并存的形势下， 本土开发企业开始觉醒， 慢慢开始剥离其它产业，把主业集中到房地产上来，并通过与强手联合和出让股权等形式与一流的房地产企业联合，企业竞争力不断提升，市场份额逐步扩大截至 2004 年 10 月，德城区住宅房屋施工面积为 45.61 万平方米，竣工房屋面积 39.35 万平方米，竣工房屋价值为 74765 万元市场需求方面伴随德州经济的快速发展和德州国民经济的高速发展，市场需求不断扩大，并且向多样化、个性化需求转变，市场需求前景广阔，有以下因素促成市场需求扩大：※ 德州市经济的快速发展支撑了房地产业的发展，市场供给增加；※ 德城区河东新区、开发区的规划开发，城市化进程的加快，拆迁量加大促成购房需求增长；※ 随着居民收入的提高，增加了对住房的需求，导致商品房价格的提高；※※第四节。