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1、第一部分：市场情况研究11洛阳宏观市场分析11.1洛阳城市概况11.2洛阳整体经济情况41.2.1洛阳整体经济情况41.2.2产业发展情况41.2.3全社会固定投资情况51.2.4社会消费品零售总额情况61.2.5人均可支配性收入61.2.6教育产业情况61.3房地产行业相关政策71.3.1金融政策分析71.3.2房地产政策91.3.3对本项目影响分析101.4洛阳规划发展分析111.4.1洛阳市整体规划情况111.4.2洛阳在河南未来发展角色分析121.4.3洛阳城区规划情况121.4.4洛南新区基础设施、公共设施规划情况：131.4.5洛阳未来规划对本项目影响分析141.5洛阳宏观市场总结
2、142洛阳房地产市场研究162.1洛阳房地产市场概况162.1.1房地产投资情况162.1.2土地开发面积162.1.3施工、新开工、竣工面积情况162.1.4销售面积、销售额、销售均价162.1.5个人住房贷款及房地产开发贷款172.2洛阳房地产市场供应现状分析182.2.12006年全市房地产预期发展目标182.2.2经济适用房182.2.3多层住宅182.2.4高层住宅（含小高层）192.2.5洋房、别墅202.2.6商业地产212.3洛南新区市场供应情况222.3.1市场供应情况222.3.2对洛南新区市场的基本判断232.4洛阳房地产市场需求现状分析232.4.1楼市成交量232.4
3、.2住宅市场各物业需求分析242.4.3推广渠道演化242.4.4客户来源与置业分析242.4.5畅销项目共性分析252.4.6需求市场的基本判断262.5未来发展预测262.5.1住宅市场262.5.2商业市场272.6典型参照性项目分析292.6.1建业森林半岛292.6.2顺驰洛阳第一大街302.6.3国宝别墅322.6.4奥体花城332.6.5TODAY新都汇34第二部分：项目可行性分析351项目分析及初步定位构想351.1地块可行性分析351.1.1项目四至分析351.1.2地块地形分析371.1.3地块外部景观分析371.2周边配套情况分析381.2.1交通情况分析381.2.2生
4、活配套381.2.3公共配套391.3项目SWOT分析391.3.1项目优势（S）391.3.2项目劣势（W）401.3.3市场机会（O）401.3.4市场威胁（T）401.3.5SWOT矩阵分析401.4总体项目评价411.5初步定位构想411.5.1物业档次定位411.5.2关于项目物业形态411.5.3项目开发模式定位431.5.4关于目标客户市场451.5.5关于住宅户型面积451.5.6关于住宅价格452项目投资收益分析472.1项目概况及方案要点472.1.1 项目概况472.1.2 方案要点472.2投资分析的目的、依据、原则及范围492.2.1 投资分析的目的492.2.2 投
5、资分析的主要依据492.2.3 投资分析的原则和范围492.3成本预测492.3.1 总投资估算502.3.2分期投资估算522.3.3 单方成本测算522.4经济效益及税务分析542.4.1 评价方法542.4.2 营销计划及销售收入测算542.4.3 总成本562.4.4 税金572.4.5 项目开发经营利润572.4.6 财务效益综合分析592.4.7 社会效益评价592.5项目资金预测602.5.1 资金来源与运用估算602.5.2 现金流量分析612.6不确定性分析632.6.1 盈亏平衡分析632.6.2 敏感性分析632.7项目投资收益分析结论643项目可行性分析结论653.1从
6、市场风险的角度653.2从当前开发时机角度663.3项目可行性发展最终结论663第一部分：市场情况研究1 洛阳宏观市场分析1.1 洛阳城市概况 地理位置洛阳市位于河南省西部，地处东经111.8至112.59，北纬33.35 至35.05之间。亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”，素有“九州腹地”之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。 历史人文洛阳，因为地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文明的主要发祥地之一。自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，时间长达1500
7、多年。汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡丹香气四溢，又有“花都”的美誉。洛阳牡丹久负盛名，驰名中外，每年4月15日至25日举办的“牡丹花会”游人如潮 。1982年，洛阳市人大常委会正式将牡丹定为市花。悠久的历史留给洛阳光彩夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源。洛阳有丰富的人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一座官办佛教寺院，洛阳古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关林等一大批历史遗迹。洛阳也是中华民族文化的摇篮，道德经、汉书、资治通鉴等历史巨作无不在此著成。194
8、8年，洛阳解放，洛阳市人民民主政府成立。1954年，洛阳市升格为河南省直辖市。 行政区划洛阳现辖偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳一市八县和涧西、西工、老城、廛河、洛龙区、吉利六个城市区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。 自然资源洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。洛阳市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物理学480余种。水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、廛河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。洛阳物产资源丰
9、富，已探明有钼、铝、金、银、钨、煤、铁、锌、水晶、铅等甲类矿产资源26种，其中钼矿储量居全国首位，为世界三大钼矿之一。 交通情况洛阳交通便利，是古代丝绸之路的起点，素有“九州腹地，十省通衢”之称，如今是我国重要的交通枢纽。航空：洛阳机场位于市区西北10公里处，设施完备，现有洛阳至广州、成都、大连等多条国内航线。 铁路：洛阳市内有陇海铁路横穿全市，东可到西安，西可到郑州、开封；南北方向有焦枝铁路纵贯全境，南可到湖北襄樊等地。公路：境内有从洛阳经郑州到开封的高速公路，洛阳经三门峡到潼关的高速公路也已投入使用。通过洛阳的国道主要有207、310，这两条国道和陇海、焦枝两条铁路相辅相成，使洛阳的交通更
10、加完善。 人口构成情况截至2004年底，洛阳市总人口为638.39万人（2005年末，全市总人口641.7万人）。其中，居住在城镇的人口为 226.75万人，占总人口的35.6%，居住在乡村的人口为410.19万人，占总人口的66.5%。2004年全市总人口中，0-14岁人口为142.68万人，占22.35%；15-64岁人口为445.53万人，占69.79%；65岁及以上人口为50.18万人，占7.86%。洛阳是个多民族聚居的地方。全市共有32个民族，其中汉族人口占全市总人口的98.8%， 其它少数民族占全市总人口的1.2%，人口比较多的有回族、满族和蒙古族。根据“十一五”洛阳市人口发展规划
11、，到“十一五”末，全市总人口将达到665万。其中，市区人口260万，农业人口405万。1.2 洛阳整体经济情况1.2.1 洛阳整体经济情况2005年，全市生产总值达到1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值达到1.7万元。其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。全市完成地方财政收入 65.5亿元，比上年增长39.4%；地方财政支出95.8亿元，增长38.8%。其中，一般预算收入61.0亿元，一般预算支出 88.1亿元，分别比上年增长41.7%和40.2%。一般预算收入中，增值税10.2亿元，增长13.8
12、%；营业税11.4亿元.增长 17.8%；企业所得税6.7亿元，增长115.4%。1.2.2 产业发展情况2005年，全年完成工业投资209亿元，同比增长49.5%，超额完成年初预定的180亿元目标。全年完成工业增加值566亿元，同比增长18.9%，工业对GDP的贡献率达到51%。 其中，规模以上工业增加值达到359.8亿元，实现销售收入1078亿元，实现利润52.6亿元，分别增长24.2%、39.1%和43.9%。全年新批准设立外商投资企业50个；外商直接投资合同金额2.3亿美元；实际利用外资1.14亿美元，增长28.4%；引进市外境内资金40.1亿元，增长12.6%。全年进出口总额达 96
13、015万美元，比上年增长27.9%。其中，出口总额72374万美元，增长22.8%；进口总额23641万美元，增长46.4%。2005年，金融机构各项存款余额 914.8亿元，比年初增加121.7亿元。其中：企业存款余额为 210.8亿元，比年初增加17.0亿元；城乡居民储蓄存款余额为 595.2亿元，比年初增加76.4亿元。金融机构各项贷款余额为 480.3亿元，比年初增加23.3亿元。其中：短期借款余额为 291.0亿元，比年初增加12.4亿元；中长期贷款余额为152.0亿元，比年初增加14.3亿元。金融机构现金收入2537.7亿元，现金支出2516.5亿元，双双比上年增长10.0%，收支
14、相抵，净回笼货币21.2亿元。旅游业发展强劲，全年接待境内外游客2145万人次，旅游总收入105亿元，比上年同比分别增长19.4%和24.3%。 1.2.3 全社会固定投资情况2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4%。全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。工业投资快速增长。2005年，在建工业项目438个，竣工项目273个，完成投资209.3亿元，增长49.5%，成为拉动全市投资增长的主要力量。其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。新区开发取得新成果。截至2005年底新区已累计完成投资180亿元，其中2005年完成投资80多亿元。市政道路累计开工48条、76公里，竣工34条、45公里，并配套建设了水、电、热、气、通讯等设施。新区园林绿化面积已达210万平方米。房建工程累计开工591栋462万
