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1、目 录第一章 总论11.1 城市概况11.2 项目概况21.3 企业概况21.4 项目提出的背景及建设的必要性71.5 可行性研究报告编制的依据131.6 生产纲领141.7 可行性研究的范围141.8 设计原则与主导思想151.9 主要技术经济指标151.10 结论与建议17第二章 建厂条件192.1 原、燃材料供应192.2 供电262.3 水源262.4 建设场地262.5 交通运输262.6 自然条件27第三章 物料平衡293.1 基本配合比293.2 物料平衡29下载后可任意编辑，修改第四章 生产工艺304.1 生产工艺304.2 工艺设备314.3 辅助生产设施35第五章 总图运输
2、365.1 厂址环境及交通运输365.2 厂区总平面布置365.3 道路及运输375.4 厂区绿化385.5 总图技术经济指标38第六章 电气及自动化396.1 设计原则396.2 供配电系统396.3 车间电气416.4 接地保护43第七章 建筑结构447.1 设计资料447.2 建筑设计原则457.3 主要建筑物与构筑物467.4 建筑材料供应477.5 施工能力477.6 主要建（构）筑物一览表47第八章 给排水工程498.1 设计依据498.2 水源498.3 用水量498.4 排水系统508.5 管材与防腐50第九章 环境保护519.1 设计依据519.2 污染源519.3 环境保护
3、措施529.4 结论60第十章 劳动安全与工业卫生6110.1 概述6110.2 设计依据6110.3 防护措施62第十一章 消防6511.1 设计依据6511.2 采取措施65第十二章 组织机构与劳动定员6612.1 组织机构6612.2 劳动定员6712.3 人员培训67第十三章 投资估算与资金筹措6813.1 建设投资6813.2 流动资金6813.3 总投资与总资金6913.4 资金筹措6913.5 投资估算表69第十四章 财务评价7214.1 单位产品成本和总成本7214.2 生产计划7314.3 年销售收入和税金及附加估算7314.4 各年损益及利润分配7414.5 评价指标741
4、4.6 财务盈利能力分析7414.7 财务评价结论 7514.8 财务评价附表75第一章 总论1.1 项目名称海口湾1号建设项目可行性研究报告1.2 项目建设单位及建设单位简介海南XX实业投资有限公司1.3 可行性研究报告编制单位海南省建设项目规划设计研究院资格证书编号：1.4 可行性研究报告编制的主要依据1、海口市城市总体规划（2005-2020）；2、滨海核心区海口湾控制性详细规划；3、海口湾A2302地块修建性详细规划；4、海口市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要；5、国家相关规范标准；6、建设单位提供的意见、资料等；7、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目咨询合同。1
5、.5 可行性研究的范围及主要内容项目提出的背景、建设必要性、市场分析与预测、建设规模、建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、企业组织与劳动定员、项目实施进度建议、项目投资估算及资金筹措、财务评价等。1.6 项目地址项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为50930.65，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地，西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区
6、，及中海石油总部。项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。1.7建设内容及规模本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、消防、区内道路、园林景观及绿化等。 本项目总用地面积50930.65m2，总建筑面积83852.4m2，其中计容面积54495.8m2，不计容面积（地下室）29356.6m2。酒店客房面积45757.1m2，包括L型连栋酒店公共区套房1栋、7层产权式客房4栋、3层总统计套房8栋，总客房数437间。酒店配套及其他面积8738.7m2，包括酒店大堂
7、及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等。地下室面积29356.6m2，其中地下室人防面积2040.8m2。架空层面积（不计入建筑总面积）2376.11m2。1.8 项目总投资及资金筹措 项目总投资59582.35万元。其中，酒店与公用工程固定资产投资27021.34万元，流动资金503.86万元；产权式房地产开发投资32057.16万元。本项目总投资59582.35万元，全部由建设单位自筹解决（其中销售滚动投入2650万元）。1.9 项目财务评价经计算分析得出：1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达125046万元，扣除建设成本及税金后，利润总额为82359.93万元。项目投资利润率高达257%
8、。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。酒店正常经营时, 年收入高达14481万元，项目正常达产年税前利润总额为1423万元。2、年均投资净利润率为7.82%，税前财务内部收益率为65.59%，税前投资回收期为2.11年（含建设期2年），税后财务内部收益率为49.13%，税后投资回收期为2.24年（含建设期2年），均满足了基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。3、从敏感性分析可以看出，投资增加10%，对项目的效益影响最大。其次是销售价格降低10%，对项目效益影响大。但即使在最不利设定情况下，项目财务内部收益率仍达到55.21%，说明项目具有较强的
9、抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可以被接受的，是可行的。1.10 经济指标汇总表表1-2 经济指标汇总表序号项目计量单位数量备注1项目总投资万元59582.352销售收入万元1395273销售税金及附加万元3.1营业税及附加万元7673.533.2土地增值税万元3751.384利润总额万元82965.935所得税万元20740.986财务内部收益率65.59%税前7财务净现值万元71299税前8投资净利率7.82%9投资利税率12.6%10资本金利润率46.45%11投资回收期年2.11税前12盈亏平衡点94.18%13项目建设期年21.11 结论及建议1.11.1结论1、海口湾1号
10、项目的建设将更有力推动海口旅游业和房地产业发展。为海南打造“国际旅游岛”起到积极的推进作用。工程的建设将为改变海口城市面貌、促进经济发展创造良好的条件，对改善城市居民生活、城市建设起到积极的作用，对提升城市品味，改善旅游环境等具有深远的意义。海南的旅游房地产发展正在迎来新的发展机遇房地产发展现状、资源条件、市场需求及国际旅游岛建设的客观要求。海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势；且旅游房地产业已被列为海南省主导产业。房地产业和旅游业统属现代服务业范畴，两个产业的发展具有明显相互促进作用。房地产业参与旅游基础设施开发，可提高旅游接待能力，旅游业可为房地产业注入新
11、的理念，拓宽产业发展空间。旅游房地产的发展有利于提升旅游服务设施的品质，有利于发掘旅游度假资源的价值，并将加快海南国际旅游岛的发展进程。与此同时，国际旅游岛的建设也将进一步推动海南旅游房地产的发展。本项目的建设符合国家、海南省、海口市相关政策、法规、海口市城市总体发展规划。该项目构成合理、选址恰当、地理位置优越、规模适宜、功能分区明确，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；项目所需材料、设备供应充足；市政基础配套设施已配备；节能、消防、防疫及环保均能满足同类建筑的技术要求。从项目本身建设条件来看，项目已具备建设的必要条件，并能达到或超过目前国内同类建筑的建设水平。因此，本项目的建设是符合现实
12、需求及切实可行的。2、本项目的建设在改善海口市的投资环境，增加地方财政收入，为拉动海口经济发展的，扩大内需方面，都会产生积极的影响。3、从项目财务计算结果分析，税前和税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期均高于行业基准值，财务上基本可行。综上所述，本研究的结论为，项目建设符合规划要求，市场前景好，建设条件具备；建设方案在技术和经济上均是合理的，财务上也是可行的。1.11.2建议1、本项目前期准备工作已基本就绪，应尽快进行初步设计等后续工作，使项目顺利进行。2、项目建设要坚持可持续发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理全周期，遵循资源节约环境友好的宗旨和理念。3、项目本身就是人居住所
13、，其安全的重要性不言而喻，在工程设计及施工时必须严格按照有关的技术规范执行，保证项目使用时的安全性。4、项目主要风险来自社会适应性风险和技术与管理风险。建设单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。5、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。6、鉴于项目的良好社会效益，建议海口市政府相关部门紧密配合，加速推进，尽快落实资金，使这一民心工程早日完成，早见效益。第二章 项目背景及必要性2.1 项目建设
14、背景2.1.1海南旅游房地产发展概况1、旅游房地产是服务旅游业，品牌化、专业化、战略化发展的新兴产业旅游房地产是以旅游人群为对象的房地产，包括休闲度假村，旅游景区主题休闲公园，旅游、休闲、培训基地，会议中心，运动村，产权酒店，分时度假酒店，高尔夫度假村，风景名胜度假村，海景住宅，景区住宅(风格别墅)，民俗度假村，国际休闲度假中心等旅游置业项目，为最终消费者的物业形式。旅游房地产的发源地始于法国地中海沿岸。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，这就是旅游房地产的初期形式旅游景观房地产。20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，旅游和房地产紧密结合，标志着旅游房地产业的诞生。此后，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，旅游与房地产的结合模式也随着旅游房地产业的发展得到不断的丰富和创新。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为产权酒店、分时度假、主题社区或景区住宅、房地产大盘或新城项目等，是房地产品牌化、专业化、战略化发展，与旅游紧密结合的新兴产业。2、区位、资源、环境、产业及市场催生海南旅游房地产的发展（1）海南得天独厚的区位、资源
