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1、【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！2018税务师考试税法二考点：收入的税务处理(一)开发产品销售收入的范围销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理(客观题)。【案例】甲房地产企业销售商品房收取货币资金4000万元，其中含代市政部门收取的专用基金300万元，由甲企业开具发票;另含代物业管理部门预收20万元的垃圾处置费，由物业管理部门开具
2、发票。则该房地产企业的收入为4000-20=3980(万元)。(二)收入的实现规则，具体按以下规定确认：1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入实现。2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3.采取银行按揭方式销售开发产品，应按销售合同或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。4.采取委托方式销售开发产品：(1)采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价
3、款于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。(2)视同买断方式委托代销开发产品的。(3)采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式的(4)采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述(1)至(3)项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。(三)视同销售的确认：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
4、(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。(四)企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：(一看房屋性质，二看房屋区域)(五)企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。(六)(未售先租)企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
