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1、2019年房地产行业发展环境分析第一节 经济环境分析一、国外经济环境分析2018年是国际金融危机全面爆发 10 周年，也是世界经济格局大发展大变革 大调整的一个重要转折点。2018 年发生的若干重大事件，从技术、结构、规则 等各个层面深刻影响未来较长时期世界经济走势和经济全球化进程。特别值得重 视的是，美国通过“货币政策正常化 +保护主义+规则高标准化”的政策组合， 正在诱使或迫使全球资本向美国流动，以新规则为基础强化发达经济体“统一战 线”，对发展中国家形成“资本流出+规则边缘化”的双重压力。总体看，当前世 界经济呈现动能趋缓、分化明显、下行风险上升、规则调整加快的特点， 2019 年面临的
2、不确定不稳定因素增多，预计仍将维持弱增长态势。二、国内经济环境分析2018 年，我国经济运行稳中略有放缓，但保持在合理区间。首先，增长稳 中略有放缓。从生产来看，2018 年 1-11 月，工业增长速度是6.3%，与上年同期 相比回落 0.3 个百分点；服务业生产指数同比增长 7.7%，与上年同期相比回落 0.5 个百分点。从需求来看，1-11月，固定资产投资增长5.9%，增速较上年同期 回落1.9 个百分点；社会消费品零售总额累计增速是 9.1%，增速较上年同期回落 1.2 个百分点。这些主要经济指标总体稳中略有放缓。其次，就业总体稳定。11 月，全国城镇调查失业率为 4.8%，比上年同期下
3、降 0.1 个百分点。大城市城镇调 查失业率也比较稳定。城镇新增就业继续保持增长。再次，价格涨幅略有提升。1-11月，居民消费价格指数CPI同比上涨2.1%,比上年同期提高0.6个百分点； 工业生产者出厂价格上涨3.8%，比上年同期回落了2.6个百分点。工业品价格的 回落，一方面可能会对工业企业的利润增长和财政收入的增长形成一定的压力， 但另外一方面，有利于缓解整个下游行业，包括中小企业、民营企业的成本压力， 可以说有利有弊。三、经济环境对行业的影响国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆明确表示， 2018 年国内经济增 长 6.5%的目标能够实现，对应约 8 万亿元人民币左右的增量，相当于世
4、界上排 名第15位国家的GDP总额。总体来看，经济运行保持合理区间利好房地产行业。 2019 年是中国经济新常态新阶段的关键一年。一是经济增速换挡还没有结束，中国经济阶段性底部还没有呈现；二是结构调整远没有结束，结构性调整刚刚触 及到本质性问题；三是新旧动能转化没有结束，政府扶持型新动能向市场型新动 能转换刚刚开始，新动能难以在短期中撑起中国宏观经济的基石，宏观投资收益 难以在短期得到根本性逆转；四是在各种内外压力的挤压下，关键性与基础性改 革的各种条件已经具备，新一轮改革开放以及第二轮供给侧结构性改革的窗口期 已经全面出现。因此，房地产经济在整个经济发展中仍将起到积极的作用。第二节 政策环境
5、分析一、重点政策汇总2018 年房地产行业政策基调仍然以紧为主，年初以来政策依旧围绕“房住 不炒”的定位展开。2018 年年初，银监会提及继续遏制房地产泡沫化，政府工 作报告要求继续坚持“房住不炒”定位，住建部表示坚持调控目标不动摇，力度 不放松。2018 年 5 月，住建部对房地产调控两次表态，一方面就楼市问题约谈 了多个城市负责人，另一方面下发通知，再次强调毫不动摇地坚持“房住不炒” 定位，6 月份决定协同七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。2018 年 7 月，住建部召开吹风会，提出商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应 有针对性地及时调整棚改安置政策，政治局召开会议提出“坚
6、决遏制房价上涨”。 2018 年 10 月，国务院常务会议再次提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。 2018年 12 月，中央经济工作会议提出要构建房地产市场健康发展长效机制，坚 持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主 体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。表1 2018 年以来房地产行业政策汇总发布时间发布部门政策名称主要内容产业影响2018.01.25银监会2018年全国银行业监督管理工作会议努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。政策面偏紧中国银 行业监 督管理 委员会关于进一步深 化
7、整治银行业市 场乱象的通知进一步深化整治银行业市场乱象：直接 或变相为房地产企业支付土地购置费用 提供各类表内外融资，或以自身信用提 供支持或通道；向“四证”不全、资本 金未足额到位的商业性房地产开发项目 提供融资；发放首付不合规的个人住房 贷款。2018.01.13坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 国务院政府工作报告位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地整治银行业市场乱象：包括违反房地产行业政策等银行业行为。政策面偏紧，坚持“房住不炒”定位产市场平稳健康发展。2018.03.19 住建部十三届全国人大一次会议坚持调控目标不动摇，力度不放松，保 持政策的连续性和
8、稳定性，特别是要进 一步夯实地方政府的主体责任。政策面偏紧中国证2018.04.25 监会、住建部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知监管层已经建立受理、审核和备案的绿 色通道，给予住房租赁资产证券化项目 快速审核、快速通过以及发行优先支持。优先支持大中 城市、雄安新 区等国家政策 重点支持区域 和例用集体建 设用地建设租 赁住房试点城 市的住房租赁 项目开展资产 证券化。2018.05.09 住建部坚持调控目标不动摇、力度不放松。毫 不动摇地坚持“房子是用来住的、不是 用来炒的”定位，坚持调控政策的连续 性稳定性，支持刚性居住需求，坚决遏 制投机炒房，因地制宜，精准施策，确 保房地产市场
9、平稳健康发展。政策面偏紧，坚持“房住不炒”定位2018.05.11住建部、财政部、央行和公安部关于开展治理 违规提取住房公 积金工作的通 知明确提出要规范改进住房公积金提取政 策，优先支持提取住房公积金支付房租, 提取额度要根据当地租金水平合理确定 并及时调整；重点支持提取住房公积金 在缴存地或户籍地购买首套普通住房和 第二套改善型住房，防止提取住房公积 金用于炒房投机。防止提取住房 公积金用于炒 房投机。2018.05.19 住建部关于进一步做 好房地产市场调 控工作有关问题 的通知坚持调控目标不动摇、力度不放松，加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实加强资金管控,大力整
10、顿规范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。政策面偏紧。 力争用3-5年 时间，公租房、 租赁住房、公 有产权住房用 地在新增住房 用地供应中的 比例达到 50%。住建部就楼市问题约谈多个城市负责2018.05.22 住建部人，在被约谈的12城中，已有7城出台 诂生石胪咏 新政，包括合肥、佛山、哈尔滨、长春、政策面偏紧 贵阳、成都、太原。2018.06.01中国银保监会住房城 乡建设 2018.06.28 部会同中宣部、 公安部、关于保险资金 参与长租市场有 关事项的通知关于在部分城 市先行开展打击 侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱符合条件的保险公司可通过
11、直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权计划、股权计划、资产支持证券、保险私募基金参与长租市场建设2018年7月初至12月底，在北京、上海 等30个城市先行开展治理房地产市场乱 象专项行动，打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开 发企业和虚假房地产广告等四个方面。险资获准进入 长租市场以 债权、股权及 保险私募基金 等为主。政策面偏紧司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委象专项行动的通知2018.07.12 住建部住建部举办的吹风会中共中2018.07.31 央政治局中共中央政治局会议2018.08.08中国银保监会关于扩大老年 人住房反向抵押 养老保险开展范 围的
12、通知商品住房库存不足，房价上涨压力较大 的地方，应有针对性地及时调整棚改安 置政策。因地制宜推进棚改货币化安置, 商品住房库存量较大的地方，可以继续 推进棚改货币化安置。进一步合理界定 和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、 不层层下指标、不盲目举债铺摊子。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期,整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。即日起将老年人住房反向抵押养老保险 扩大到全国范围开展。保险机构要做好 金融市场、房地产市场等综合研判，加 强老年人住房反向抵押养老保险业务的 风险防范与管控；积极创新产品，丰富 保障内容，拓展保障
13、形式，有效满足社 会养老需求，增加老年人养老选择。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政政策面偏紧政策面偏紧“以房养老保 险”从试点扩 至全国范围。2018.10.08国务院国务院常务会议策。科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。政策面偏紧2018.10.11 国务院完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）要大力发展住房租赁市场，发挥国有租 赁企业对市场的引领、规范、激活和调
14、控作用，支持专业化、机构化住房租赁 企业发展；加快建设政府主导的住房租 赁管理服务平台。要鼓励有条件的城市 结合实际探索发展共有产权住房，多渠 道解决群众住房问题；建立健全房地产 信息发布机制，加强舆论引导，稳定市 场预期。2018-2020 年 要大力发展住 房租赁市场。推行政府购买 公租房运营管理 服务试点方案的 通知提出为进一步完善公租房运营管理机制，更好地吸引企业和其他机构参与公租房运营管理，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。浙江等8省区 试点政府购买 公租房运营管 理服务。2018.10.28住建部中共住房城乡 建设部党组关于 巡视整改进展情 况的通报要加快建立和完善房地产市场平稳健康 发展长效机制。推进形成租购并举的住 房制度。保持调控政策连续性稳定性， 落实地方主体责任。坚持因城施策，促 进供求平衡，合理引导预期，整治市场 秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产 市场平稳运行。保持调控政策 连续性稳定 性，遏制投机 炒房。2018.12.12国家发 改委国家发展改革 委关于支
