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1、第1章 引言1.1 问题的提出 我国房地产业从八十年代初开始起步，经过多年的风风雨雨和磨砺，已经发展成为一个独立的行业并逐渐成为国民经济的支柱产业。但是房地产开发是一个开放的行业，一般存在着投资大、周期长的特点。在房地产项目建设的过程中，面临较多的不确定性，存在较多的难以预料的不确定性因素和较大的风险。这些因素影响到工程项目的每一个阶段。因此，在房地产项目进度中实施风险管理就显得尤为重要。由于房地产经营面临着各种风险，这就要求经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。所以就得要求房地产企业除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真
2、研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律，对风险的各个环节都能采取有效的措施，并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。1.2 研究的目的 房地产业在国民经济中是一个极其重要的产业，随着房地产业的发展，一些房地产企业在经营也中存在一些问题，而随着内部管理的强化和外部风险的加剧，作为资本和经营规模高度集中的房地产开发企业来说，管理和风险战略理论越来越受到重视。 因此，针对房地产企业建立有效的风险管理制度成为目前亟需解决的问题。结合多年的实际工作经验，并参考大量文献资料，分析了房地产开发企业风险管理问题，本文针对海华房地产开发公司的风险管理现
3、状，对此进行了分析，并提出了相应的改进建议。通过本文的研究不仅为海华房地产开发公司的风险管理提供参考性建议，也可为其它房地产开发公司的风险管理提供理论支撑。1.3 研究的方法1.3.1 文献研究法文献研究法是根据一定的研究目的或课题，通过调查文献来获得资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。文献研究法被广泛用于各种学科研究中。其作用有：（1）能了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究课题。（2）能形成关于研究对象的一般印象，有助于观察和访问。（3）能得到现实资料的比较资料。（4）有助于了解事物的全貌。1.3.2 资料收集法通过在图书馆，网上资料收集整理与分析，得到有用的相关资料，
4、这种方法非常灵活，可以从任何途径得到想要的资料与资源，但要注意资料实效性与真实性，所以获得的资料需要经过严格筛选与分析，才可以作为真正有用的信息得以保存与利用。本文就是通过对海华房地产开发公司资料的广泛收集，进行大量的整理工作，得到许多有用的相关信息，为论文理论分析打下了基础。1.3.3 观察法观察法是指研究者根据一定的研究目的、研究提纲或观察表，用自己的感官和辅助工具去直接观察被研究对象，从而获得资料的一种方法。科学的观察具有目的性和计划性、系统性和可重复性。观察法让作者在写作的过程中有一定的研究目的和有计划去设定题目、搜索材料，使论文更具目的性、计划性和系统性。第2章 风险管理理论概述2.
5、1 风险管理的含义风险管理是指经营者对所经营的内容在客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的行业。房地产行业的特殊性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。由于市场竞争日益激烈，面临的风险种类繁多，而且越来越大，这就要求经营者应增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。2.2 风险管理
6、的目标 风险管理的总目标是科学处置风险、控制损失，以最小的成本付出获得最大限度的安全保障。 2.2.1 损失发生前的风险管理目标 在损失发生前，风险管理应实现节约成本（用经济有效手段处置风险）、消除精神痛苦（教育人们减少对风险的忧虑和恐惧）、履行社会义务（配合消防做好防灾准备）等目标。2.2.2 损失发生后的风险管理目标在损失发生后，风险管理应达到维持生存（尽最大努力使受灾都能够在财力、物力及心理上保持生存的条件）、迅速恢复生产与生活（通过经济补偿和生产设施，使生产和生活秩序得以复原）、经济上实现稳定的收入水平并持续增长（通过经济补偿或注入新的资金，努力以最短时间恢复有收入水平或使生产持续增长
7、）、尽社会责任（当经济恢复后及时偿还债务、拖欠货款、补发工资）等目标。2.3 风险管理的方法 2.3.1 风险回避 风险回避指设法回避损失发生的可能性。这是最简单、最常用、最彻底的风险处理方法。通常在风险损失程度高而又无有效转移途径，或因风险所致损失大于甘冒风险可能获益的情况下采用。避险虽然简单易行、全面彻底，但有其局限性。表现在：（1）回避风险可能造成利益受损。回避是一种消极防御，通常在避险的同时，也放弃了获利的机会。如开发新产品有风险，放弃产品开发的同时也放弃了成功获利的机会。（2）回避某一类风险可能面临另一类风险。在现实生活中，回避某一类风险可能面临另一类风险。（3）回避风险有时是可能的
8、但是不可行。事实上大多数财产和人身风险是不可避免的。2.3.2 损失控制 损失控制是指全面消除风险因素，降低损失程度的方法，包括风险预防和灾后施救两方面。前者是主要的，如兴修水利，建造防护林，加强气象、地震预报和消防设施，消除违章建筑，改进危险操作方法等。损失控制是积极、合理、有效的方法，它克服了回避风险的一些消极性。应用这种方法的关键在于对风险因素的识别和估测，因为只有发现风险隐患，才能防患于未然。但这又受人们知识水平、技术条件和经济因素的制约。2.3.3 风险自留 风险自留是指单位或个人自己承担风险。人们之所以这样做，出于以下三种情况：第一种情况是对风险的严重性估计不足，有侥幸心理。第二种
9、情况是经过慎重考虑而自留风险。因为这些风险可能造成的损失在经济上是微不足道的。第三种情况是自留风险在经济上比买保险更合算。自留风险的可行程度、损失预测的准确性和补偿损失的适当安排。当一个企业使用一种科学、合理的方法承担风险时，这个企业就叫自保企业。自保的优点是节省开资，缺点是避险技术和分散风险的能力不如专业保险公司。2.3.4 风险转移 风险转移是指将风险转嫁给他人承担。在实际中，转移风险有以下多种方式：（1）转让，即将有风险的财产卖出。（2）转包，主要是指建筑安装工程或企业在生产经营中，将项目或企业转包他人，借以转移经营风险。（3）租赁，是将不动产或设备等出租给他人，收取租金，以转嫁与之相关
10、的财产风险。（4）担保，是债权人通过购买保险单，将风险转移给保险人。第3章 海华房地产开发公司简介3.1 海华房地产开发公司的历史沿革沈阳海华房地产开发有限公司是一家房地产开发建设企业，公司成立于1998年，注册资本2000万元，公司经过十余年的成功经营，特别是2004-2009年更是加快了发展速度，公司规模和开发实力已逐步壮大。公司凭着对沈阳市房地产市场的准确分析和研判、科学的决策、良好的资金运作能力以及勤奋踏实的工作态度和对风险的预测，取得了良好的经济效益和社会效益。海华公司在低调稳健的发展之路上，一直以产品价值为核心，以用心和创新的企业精神，致力于城市新品住宅的孜孜探索。公司不仅注重项目开发建设的经济效益，更加注重企业的社会效益，承担企业责任。对已建成交付的住宅小区，无论从物业管理还是售后服务都全力支持和投入。公司坚持“以人为本、品质至上”的开发理念，自成立以来，先后开发建设了“雅都苑”、“锦水人
