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1、第17页 共53页销售案场执行管理手册博达远观前城上东郡项目项目名称： 编制日期：2012.03.13编制人员：汤勇目录组织构架6第一篇：案场形象篇7一、案场标准配置要求7二、案场环境要求9三、人员形象、素质要求10四、服务规范11第二篇案场工作管理篇12第一部分业务管理12一、销售流程要求12二、案场销售流程12三、标准业务流程14四、各销售环节注意事项25五、销售执行中相关规定27六、销售表单33第二部分人事管理34一、案场人员配备标准34二、岗位职责34三、工作日志52四、奖惩条例56五、案场人员请假制度57第三部分物资管理59一、物资的内容59二、物资的使用对象59三、物资的申请和撤离
2、59四、案场物资的管理59五、案场固定资产、低值耐用品的申购及发放流程62第四部分档案管理63一、档案类别63二、档案保管人员63三、档案管理的要求64四、档案管理的检查64五、客户资料档案的建立与管理65第五部分会议制度66一、关于案场晨、晚会记录要求的几点说明66二、案场晨、晚会记录表67第六部分规范考核标准68一、晋升高级、资深置业顾问评定标准附后68二、案场置业顾问月业绩考核标准附后68三、案场销售人员退回公司项目部规定附后68四、案场申请销售人员调配规定附后68第七部分培训工作75一、培训目的75二、培训时间75三、培训要求75四、培训考核要求76五、培训对象76第八部分其他79案场
3、申请销售人员工号及权限79第三篇案场考评督导篇80第一部分案场督导80一、考评及督导依据和宗旨80二、考评及督导范围80三、考评及督导对象和考评人80四、督导内容81五、评分标准81六、督导办法82七、督导结果82第二部分销售人员考评83一、考评依据和宗旨83二、考评范围83三、考评内容83四、评分标准84五、考评办法84结束语86组织构架项目部销售经理案场经理案场主管初级置业顾问中级置业顾问高级置业顾问第一篇：案场形象篇一、案场标准配置要求类型序号品名数量要求备注案场必配物品1电脑2台基础电脑及1台服务器内外联网（ADSL）日常文件全部存于案场主管电脑，D盘为专用文件夹2电话若干型号、颜色统
4、一/3传真机1部/置于经理办公室内4复印机1台/置于经理办公室内5饮水机1台/6公告板1块公布下发通知文件、排班表、业绩榜等对内公布，悬挂于经理办公室内7音响系统1套根据不同销售阶段播放背景音乐装修售楼处时一并完成（开发商）8更衣柜若干式样、颜色统一用于销售人员更衣使用9文件柜若干式样、颜色统一各类文件按规定归档10洽谈桌椅若干式样、颜色统一，桌上物品摆放统一/11售楼处平面指示图1块挂置进门处的墙面上装修售楼处时一并做好12指示牌若干咨询区、洽谈区、签约区、收银处等置放于相应区域13销售道具若干所有支持销售的模型、看板、海报、楼书等放置合理14POS机1部/开发商15保险箱1个/开发商16办
5、公用品若干根据案场配备人员数量，文件夹、文件架、印泥、水笔、计算机、打孔机等17Sales Kit若干根据案场配备人员数量，销售讲义、指南针、手电筒、卷尺等18模型若干开发商案场标准配置要求1、 品牌开发商、大盘等特色项目，案场配置应全面齐全；2、 提供方：由案场在开盘前，根据代理合同的约定与公司确认提供人；如由我司提供案场物品和设备的，由案场经理提出书面申请，由销售总监经理签字确认后报公司，由公司负责调配、运输，案场经理负责核对、签收；3、 电脑的销售系统安装及功能区分：1 接待电脑：现场销售内容（产品介绍、小区图、销售人员销售平台界面）；2 后台电脑：管理功能（销控、调价、优惠申请、退定退
6、房电脑操作等）；营业报表、数据分析等各类报表查询及数据导出、处理、分析；4、 各案场案场主管做好案场配置硬件物品的记录、存档。二、案场环境要求序号项目要求说明1地面清洁，无纸屑，无污渍售楼处所有区域的地面、地毯2桌椅清洁，无污渍，排列有序，使用完桌椅及时归位所有区域的桌面及座椅3物件摆放物品（包括销售道具）摆放统一，使用完及时归位所有可放置的物件（楼书、预售合同、复印机、纸张、存档文件、安全帽、饮水机、饮水桶、烟缸、纸杯、衣服等）4公告栏陈列合理，排列有序，不张贴与工作无关的内容公司及部门下发的公文、通讯录、排班表、销售业绩榜等5照明器材无灰法，清洁明亮，若有损坏及时报修低值易耗品案场可备份，
7、损坏后应及时更换或报修6背景音乐选择恰当，音量适宜禁止播放劲爆歌曲7私人物品严禁摆放于接待区、销控区、洽谈区等公众场合/ 三、人员形象、素质要求1、着装要求：公司为每位员工配置1套工作制服，男士为西服1件，西褲条，衬衫2件，领带1条；女性为西服1件，西裤1条，短裙1条，衬衫2件。为规范员工着装，特制定以下标准，案场可按实际情况选择其中任一标准穿着，同一案场的所有人员着装标准必须统一。1 所有案场人员必须统一佩戴公司司徽及工号牌（工号、中文姓名及职务）；2 案场允许穿着开发商指定的服装，但须书面报备综合管理部；3 个别案场有特殊原因，冬季温度达不到要求的，可在制服内穿着羊毛衫，款式和颜色必须统一
8、，且须书面报备公司；4 制服保持干净整洁，熨烫平整，不得转借和改变式样，如有污损，应及时清洗或修补；如在穿洗不当或保管不妥，造成制服非正常性破损或遗失，须照价赔偿；5 公司如有统一活动，须穿着公司统一服装；6 公司培训期、试用期人员如无工作服的，应根据案场情况穿着适当的职业正装，佩戴公司统一的培训期、试用期标志。2、仪容仪表要求：1 销售人员接待客户必须穿着黑色行政皮鞋、深色袜子，不露脚趾和脚跟，女性员工须穿着肉色丝袜，鞋跟不超过5公分，上班时间不得穿着拖鞋或时装拖鞋。2 案场男性工作人员的衬衫与上衣口袋不装任何物品，男士头发要修剪整齐，并保持干净，长度适中，不染发，面部清洁、不留胡须，指甲要
9、修短并保持整洁；3 案场女性工作人员发型梳理整齐，长发必须束起，头发不得染过于鲜艳的颜色，面部须化淡妆，不戴夸张的耳饰（以耳钉为宜），不涂夸张的指甲油，且只能戴一枚戒指。四、服务规范项目动作语言进门销售人员于售楼处门口站位，同时面带微笑迎接客户“您好，欢迎参观！”出门销售人员陪同客户至售楼处门口，面带微笑送别客户“慢走，谢谢光临，欢迎再次光临！”微笑发自内心，贯穿于整个销售过程中/礼貌用语身体保持直立，与客户保持一臂一距，并点头示意，不得说有损公司形象的话问候语：您好、欢迎参观等告别语：再见、谢谢您的光临应答语：不客气、没关系等道歉语：非常抱歉、对不起等禁止：方言（除非客户要求）、不礼貌的话和
10、污辱性的语言站立平视前方、收腹挺胸、两肩自然下垂，空手时，虎口交叉置于身后，双脚并拢/坐姿轻轻落座和起身，避免椅子发出声响，落座时只坐椅子的1/3至2/3处，不得倚靠椅背；双手平放腿上，两腿自然放平；与客户交谈时，朝向客户，上身微倾，专心倾听，不可东张西望、心不在焉/传递物品走到客户面前，于其保持一臂距离，站定后双手递交，物品正面朝向客人（如递交名片时要有适合的倾斜度）；传递物品时要与客户有目光接触，并保持微笑xx先生/小姐，请拿好！走姿昂首挺胸，目光平视，步履轻盈/接听电话电话铃响三声内马上接起，热情问候，严禁说“喂”“您好！ XX案场名，请讲”会议形式形式多样，与会人员精神饱满可采用站立式
11、会议，也可采用工间操结合工作会议等多种形式第二篇案场工作管理篇第一部分业务管理一、销售流程要求各案场必须严格参照公司的标准业务流程执行，若项目实际操作中遇与标准流程不符事项或由于开发商特别要求的，由各案场经理务必在项目开盘前参照标准流程制定符合本项目实际特性的执行流程和节点图，岗位分工明确，责任到人，并以书面报告形式报项目部经理审批，经总经理室通过后，于开盘前一周抄送一份至行政备案后方可执行。二、案场销售流程1、售前1 系统准备：销售系统安装确认后，案场经理应组织销售人员进行系统操作培训工作，并保存培训计划、培训内容、培训考评记录，保证每个员工熟练掌握销售系统并能正确操作；2 产品准备： 案场
12、经理/销售人员应进行市场调研，形成市调报告；对区域竞争楼盘应定人、定时跟踪和分析，为销售策略的制定提供市场依据； 案场经理/销售人员根据市调报告、项目情况共同制作、组织培训销售讲义及答客问，所有销售内容须由开发商进行书面确认。经开发商确认的销售讲义及答客问须在开盘前10天内向公司备案； 案场经理制定培训计划、培训内容并组织销售人员进行培训，合格者可正式上岗，不合格者不得上岗并予以警告，由案场经理继续培训及考核，直至考核合格后方可正式上岗，同时由案场将培训和考核记录存档；3 案场布置：配合开发商、企划人员完成现场包装、销售道具、各类销售引导标识等工作，满足销售要求；4 资料准备：案场销售工作日志
13、、相关资料、合同样本、签约须知、档案袋等相关物品；5 资料提交：项目在开盘前一周内须向公司提交以下文件和资料：u 经开发商和销售总监签字确认的价目表，在销售平台中导入价目表，案场经理负责核对；u 由于开发商的要求需改变标准流程的，由案场经理负责制定销售执行流程节点图，经开发商负责人和项目经理签字后向公司备案，作为今后督导、考核的标准；u 经全体案场人员和销售总监签字的佣金分配方案；u 由销售总监签字确认的销售执行权限明细表。2、售中（后附）1客户接待流程；2大定节点流程（可直接进入签约节点流程）；3退定（换房）流程；4签约节点流程；5退房（换房）流程3、售后（后附）1办证流程；2交房流程（自备）；3售后服务；4项目总结三、标准业务流程1、前台接听电话要求：必须在电话铃响三声内拿起电话接听，并致词“您好！（案场名），请讲”2、接待站位要求：1每次1人（仅供案场参考，案场可根据实际工作情况自行安排站位人数）；2按规范要求，正确手持Sales Kit，面带微笑；3站位时间：15分钟/次。3、客户接待蓄水期：案场经理根据实际情况拟定销售人员接待客户的先后顺序。销售期：1正常接待和销售人员
