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1、建材市场可行性报告1.1 项目名名称 因项目目目前尚尚未正式式命名，在在合作文文件及日日常各类类交通沟沟通中，暂暂以“某某项项目”代表该该项目。以以下简称称“本项目目”。1.2 项目开开发背景景 涟源某某某项目位位于涟源源市人民民路与芙芙蓉路交交汇处，属属原工矿矿公司用用地。宗宗地面积积约40044平平方米，地地块平整整，地形形较为规规则，临临街面长长。项目目地块为为典型的的城市二二级综合合用地，土土地性质质属商住住综合用用地，经经原土地地使用权权属单位位挂牌出出让后，涟涟源市某某某房产产开发投投资公司司成功竞竞标获得得使用权权。该地地块土地地年限达达70年，在在一般的的商住用用地年限限中使用
2、用年限是是极高的的，作为为招商引引资项目目，该地地块开发发也获得得政府的的大力支支持，将将获得开开发政策策性优惠惠。1.3 可行性性研究报报告编制制目的（1） 在在对项目目开发经经营环境境进行详详细分析析的基础础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块价值进进行合理理的评估估。（2） 对对项目可可行性与与开发经经营提出出初步意意见，并并对项目目的规划划设计，功功能分区区等提出出相应的的建议。（3） 结结合地块块目前的的状况和和特点，探探索项目目开发方方案在经经济效益益、社会会效益、环环境效益益方面的的可行性性。（4） 对对项目开开发进行行投资分分析和风风险分析析。（5） 对对项目决决策
3、及其其实施提提出优化化建议。1.4 可行性性研究报报告编制制依据（1） 国国家建设设部及湖湖南省颁颁布的与与房地产产相关法法律与政政策；（2） 中中华人民民共和国国城市规规划法（3） 中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法（4） 娄娄底、涟涟源房地地产相关关法律政政策与文文件； （5） 涟涟源市的的招商引引资政策策； （6） 本本项目的的详细规规划控制制原则；（7） 现现场勘察察和涟源源市房地地产市场场综合调调研所得得资料；（8）涟源源市当前前的建安安成本、各各项配套套费用及及其他规规费收费费标准；（9） 某某某地产产顾问机机构所积积累的专专业市场场项目操操盘经验验价值二 项目目概况2.1
4、地块位位置本项目地块块位于涟涟源市XXX路与与XX路路交汇处处，距XXX山市市民休闲闲广场约约8000米，对对面为涟涟源市建建材市场场，周边边主要的的建筑物物业形态态为居民民、单位位用房；2000米半径径内目前前以“街铺” 商业经经营为主主，经营营范围涉涉及建材材、食杂杂零售、批批发、餐餐饮、休休闲等其其他行业业。四至范围：东向：芙蓉蓉北路西向：煤炭炭医院南向：人民民西路北向：临街街民宅2.2 地块规规模与开开发目标标本项目宗地地面积共共40444平方方米，按按政府要要求临人人民路处处退让红红线3.63米米，实际际用地面面积约338988平方米米。项目拟建成成地上共共七层、总总建筑面面积在11
5、.8万万平米左左右的商商住楼，其其中裙楼楼商业部部分为三三层，单单层建筑筑面积在在36550-338000平米之之间，裙裙楼以上上为四层层住宅，拟拟规划面面积在770000-78800平平米之间间。另项目拟建建地下一一层，规规划建筑筑面积在在25000平米米左右。2.3 地块周周边环境境与配套套设施项目地块处处于涟源源市“X广场场”，距涟涟源市核核心商业业区域-“XX山”约800-1000米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套套设施：电力、电电讯：接接入本项项目 给排水水：管道道铺设到到位大型汽汽车站：临人民民路公交
6、交车站休闲广广场：光光明山市市民休闲闲广场，距距本项目目约8000米购物场场所：3300米米内XXXX超市市及临街街小型商商店娱乐场场所：3300米米范围内内无大型型娱乐休休闲休闲闲运动场场所。医疗卫卫生：项项目西侧侧为煤炭炭总医院院，往北北5000米为六六亩塘镇镇中心医医院教育文文化、体体育运动动：六亩亩塘镇中中心小学学，本项项目5000米半半径内无无大型体体育运动动场地。金融、邮邮政、电电信：邮邮政储蓄蓄所，人人民路农农业银行行，中国国移动营营业厅、中中国电信信六亩塘塘营业厅厅、中国国联通营营业厅2.4 项目性性质与主主要特点点本项目为商商住综合合项目，定定位为“主题商商业+多层住住宅”的
7、发展展模式。项目主要特特点有：5 项目地块双双面临路路，临街街面较长长，适合合于商业业地产项项目的开开发，但但项目地地理位置置偏离市市中心，还还需对区区域概念念进行强强势引导导。6 土地年限为为70年，使使用年限限较长，可可形成独独特卖点点。7 地块无明显显高低落落差，地地形较为为规则，有有利于项项目开发发。8 项目周边目目前的街街区环境境并不理理想，大大量中低低档次的的临街商商业影响响了项目目地块的的商业价价值，增增加了项项目开发发难度。9 项目为芙蓉蓉广场周周边的第第一个代代表型房房地产开开发项目目，成功功开发后后对芙蓉蓉广场商商圈的形形成有极极大的推推动和促促进作用用，将大大幅度提提升周
8、边边物业价价值。2.5 项目地地块价值值分析涟源市商业业核心区区域为五五马广场场和光明明山。光明山商圈圈是以五五马广场场的老商商业核心心区域为为基础，逐逐渐向广广场、政政府靠拢拢的市场场发展结结果。光光明山商商圈集中中了市政政府、检检查院、法法院、银银行等大大量的政政府机关关单位、金金融机构构，也拥拥有大型型的品牌牌连锁零零售新一一佳超市市、通程程电器，12000平米广场使光明山成为涟源最具商业价值的核心商业区域，且有取代五马广场之势。本项目距光光明山商商圈仅8800米米左右，光光明山商商圈的发发展必然然向西蔓蔓延，从从而带动动周边区区域，提提升其商商业价值值。本项项目势必必首当其其冲，受受到
9、光明明山商圈圈的影响响。因此此，经济济发展趋趋势、市市民投资资消费需需求、光光明山商商圈发展展为本项项目发展展至少提提供了三三大市场场机会，使使项目地地块发展展前景看看好，如如能顺利利实现开开发理念念、物业业形态、产产品定位位的市场场差异化化，将获获得可观观的效益益回报，亦亦能成功功借势“光明山山”商圈的的发展势势头，彻彻底改变变目前本本项目地地块所在在区域落落后的商商业环境境，带动动该区域域的发展展，并与与“五马广广场、光光明山”形成“三点成成线“的涟源源商圈分分布架构构，带动动区域物物业的商商业价值值，使社社会、市市场、市市民及开开发商实实现“四赢”。项目地块价价值的主主要特点点有：4 地
10、形地貌、地地块规模模对项目目开发规规模有所所限制，人人流量不不足，周周边商业业环境有有待改善善。但较较为适应应涟源房房地产市市场“单个项项目总量量应有所所控制”的特征征。5 交通区位价价值目前前尚不明明显，适适合于大大件消费费品的终终端零售售行业，但但需进行行一系列列的区位位概念引引导，并并在平面面建筑规规划设计计时与人人民路、芙芙蓉路交交通条件件良好结结合，并并在建筑筑外观上上创新。6 发展背景为为项目开开发提供供良好的的发展环环境，但但仍需在在政府层层面，开开发过程程及团队队组织层层面进行行良好的的结合，以以争取更更为优越越的项目目发展环环境，组组合更强强势的项项目发展展团队。7 目前涟源
11、市市房地产产市场短短时间内内上市供供应量较较大，但但因涟源源房地产产市场属属起步阶阶段，创创新点及及引导空空间较大大，选择择在本年年度底启启动本项项目，将将使本项项目在220066、20007年赶赶上销售售的黄金金季节。8 本项目土地地成本相相对适中中，整体体投资总总额在进进行良好好控制的的前提下下将偏小小，发展展空间大大，且投投资者能能在本项项目未来来升值空空间中获获利。（6） 项项目应努努力适应应当前涟涟源市商商业格局局的发展展演变，成成为“五马广广场”、“光明山山”商圈的的有力补补充，实实现开发发、销售售、推广广、经营营方式的的差异化化。2.6 已进行行的调查查研究项项目及成成果某某地产
12、顾顾问机构构于20005年年11月受受某某房房产开发发投资公公司委托托进行了了涟源市市房地产产市场调调查和有有针对性性的家居居建材市市场调查查。本次次调研工工作由某某某地产产顾问机机构项目目调研小小组全程程操作完完成。项项目调研研员在前前期进行行了系统统的调研研培训后后再进入入实际调调查执行行工作，发发放调查查问卷共共3400份，回回收有效效问卷3320份，并并就项目目所在区区域发展展前景与与部分涟涟源房地地产从业业人士、规规模较大大的家居居建材经经营户进进行了专专题采访访。最后后调研结结果由专专职统计计分析人人员进行行了科学学的数据据分析统统计，项项目组多多次组织织召开数数据统计计分析会会议
13、，为为本项目目下一步步项目定定位系统统及市场场推广、销销售策略略建立、执执行奠定定了坚实实基础。调查研究项项目及成成果如下下：（1） 目目前涟源源市商品品房供应应量体量量较大，短短期内住住宅物业业发展空空间相对对较小。 在在接受本本次调查查的市民民中，448%的的被访者者不打算算购买住住宅，226%的的客户打打算在22-5年年内购房房，仅226%的的客户打打算在11-2年年内购房房。另根根据统计计，当前前“涟水名名城”一期上上市的住住宅和“水榭花花都”所上市市的住宅宅面积总总和已超超过144万平米米，而“涟水名名城”总建筑筑面积为为26万平平米。因因此，未未来1-2年内内，涟源源市住宅宅物业上
14、上市体量量较大，市市场空间间相对较较小。市市民对居居住环境境已经逐逐步开始始看重，但但价格理理念还有有待进一一步转变变，价格格仍成为为购房者者考虑的的首要因因素。大大部分购购房者在在近期内内仍偏向向于地理理位置理理想，交交通方便便、价格格更具竞竞争力的的住宅。 （2） 商铺投投资消费费理念趋趋于成熟熟，投资资概念引引导和精精确的市市场定位位成商业业项目操操盘的重重中之重重。 经经过“五江购购物中心心”和“金地带带时尚广广场”两个商商业项目目的推广广销售，市市民对商商铺投资资概念的的理解已已逐步成成熟，对对商铺投投资更为为谨慎。在在本次调调查中，40%的被访者表示不会进行商铺投资，仅17.5%的
15、被访者正在考虑购买。其他客户均为视项目情况而定，尚需大力引导。 （3） 家居建建材行业业竞争激激烈，期期待有效效地进行行市场整整合。仅26%的的客户表表示对目目前的经经营状况况满意，行行业竞争争的加剧剧、日趋趋白热化化的价格格竞争导导致家居居建材经经营行业业利润下下降。广广大家居居建材经经营者已已经意识识到家居居建材行行业整合合的必然然性和必必要性。本本次接受受经营户户调查的的被访者者中，大大部分人人均希望望能进行行有效的的市场整整合。说说明长期期以来涟涟源市家家居建材材行业经经营户分分散凌乱乱，独立立经营的的局面已已迫切的的希望被被改变，市市场呼唤唤“一站式式”家居建建材消费费场所的的出现。（4） 撼撼动自发发形成的的市场地地位仍需需要强势势政策进进行引导导。在接受本次次调查的的被访者者中，550%的的经营户户表示愿愿意进场场经营。但但在访谈谈调查中中，涟源源建材市市场未能能发展起起来的阴阴影和地地理位置置仍成为为经营户户提及较较多的意意见，另另根据调调查，当当前家居居建材经经营户的的商铺租租金普遍遍不高，要要达到本本项目所所预期的的价格（租租金）需需要花费费较大的的精力和和物力进进行引导导。以强强势广告告推广政政策覆盖盖全市，以以政府的的行业集集中政策策和各项项税费的的减免政政策，以以
