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1、山西xx实业有限公司目 录一、招租项目概况21、项目介绍2A、公司简介2B、项目情况2C、设施情况32、SWOT分析3（1）、项目优势（S）3（2）、项目劣势（W）4（3）、项目机会点（O）4（4）、项目威胁点（T）4二、招租项目定位51、项目目标52、市场调研5(1)、小店区成为城市“南移西进”重点规划商业中心之一5(2)、太原部分写字楼租金情况63、功能定位74、概念提炼8三、招租对象8四、招租方式8五、招租策略81、利用传媒招商82、举办或参加各类招商会议和行业活动招租83、借助中介机构的联络渠道招租9六、招租政策91、租期政策92、租金政策93、缴费方式104、租金变化105、优惠政策
2、10七、招租周期11第一阶段 前期资料整理及准备阶段11第二阶段 招租方案研究和制订阶段11第三阶段 招租执行阶段11第四阶段 签约阶段12xx研发楼资产经营方案一、招租方案一、招租项目概况1、项目介绍A、公司简介山西xx实业有限公司成立于2001年8月，是一个高科技、产业化、创新型的现代品牌企业，注册资金5055万元，总资产30亿元。山西xx实业有限公司是承担山西省xx产业化示范的龙头企业，目前已形成以x为主导产业的多元化经营格局，成为山西省规模较大、实力较强的具有高科技、产业化、开创性特点的高新技术企业。B、项目情况项目位于太原市高新技术产业开发区，北邻xx街，西临xx路，东面和南面紧邻规
3、划中的小区道路。工程总建筑面积：22741.53平方米其中： 裙楼面积：2948平方米 主楼建筑面积：16215.96平方米地下一层建筑面积：3255.93平方米楼电梯出屋面建筑面积：321.64平方米建筑密度：29.3% 容积率：2.9 绿化率：32% 此楼为地下一层，地上主体十二层，裙楼四层，是框架-剪力墙结构。本工程属二类高层建筑，地上耐火等级为一级，地下车库为类，耐火等级为一级，抗震设防烈度为8度。该项目建成后，将具有研究、开发、检验、检测、中试、生产、办公、展览、会议、接待等十项功能。C、设施情况本楼有地下一层，地上十二层以及楼顶露台。主要设施及特点：中央空调、新风系统、给水系统（沿
4、高度方向）分为高低区系统、四部电梯、楼宇监控、有线电视系统、设置综合布线系统（满足楼内通讯网络的布线要求，支持语言、数据、图像等信息传输要求，办公区、实验区等处设置双孔超五类等级的信息插座）、安全防范系统等。国际会议厅、阳光生态餐厅及空中小别墅、活动室等。其中地下一层为设备用房（包括空调机房、配电室、消防水泵房等），地下餐厅和地下车库（车库采用双层车库），车位共计54个。平面布局功能齐备，设施完善，具备现代化的办公和科研及各项辅助条件。 2、SWOT分析（1）、项目优势（S）1）位置优势：项目地处高新开发区，毗邻山西大学、山西财经大学等高等院校，人文地理优越；东邻北营火车站、东南为飞机场、南为
5、龙城国际大道，西边为滨河东西路，紧邻晋阳街， 交通条件十分便利；周边包括美特好购物中心、太原十中、山西大医院、民生银行、邮政服务等。开发区政府各职能部室机关、旅游休闲设施等市政配套设施齐全；2) 设计优势：层高高，玻璃采光好，开敞空间大，具备实现弹性分割，做植物绿化的条件；创新的布局，大大提升了项目的附加值；屋顶生态餐厅方案：同时可以作为会议、产品发布、小型演讲及宴会厅等功能，环水地带可以高档的咖啡餐饮等功能。“1+1”式的双高档会议厅行政空间：阳光花园为公共空间集中区域，集合会议、会客与休闲功能的立体组合成为本项目最具特色的硬件设施；商务办公体现“小面积、大空间”的特性项目气势磅礴，俊秀挺拔
6、，在高新区写字楼的地位名列前茅；3) 行政优势：可以享受高新区入驻企业优惠政策；4) 功能优势：本项目集办公、餐饮、休闲、娱乐于一体，地下餐厅可以容纳400人就餐，二层是容纳200人的多功能会议厅，四层为容纳100人的国际会议厅，电教室等。（2）、项目劣势（W）1）绿化用地偏小2）临街面较短3）整体商务氛围差，人气不旺4）周边商业、市政配套还有待进一步完善5）整个项目的停车位不足，地上停车位需要重新布局（3）、项目机会点（O）1）中国煤炭交易中心、山西国际会展中心、太原美术馆、山西大剧院等十大建筑也坐拥在小店。晋阳街一带是未来商业繁华区，目前写字楼比较少，要占领先机；2）随着火车站南移北营，汾
7、东商务区的下一步开发，凸显出这里未来的商机；3）这里的写字楼商户聚集了以高新技术产业为主要业务的很多知名企业及高新产业群体，办公环境优良，而且太原南移西进的整体规划令很多客户看到了入驻高新区的商机；4）处于太原南部交通枢纽地带，交通十分非常便利。（4）、项目威胁点（T）晋阳街潜在项目及在建项目会形成一定竞争，在建项目至少有5家以上。二、招租项目定位1、项目目标除了1层（全部），其它楼层全部实现出租。2、市场调研 (1)、小店区成为城市“南移西进”重点规划商业中心之一其中小店商业中心作为6个区域性商业发展中心之一，主要辐射高新区、经济技术开发区和教育园区。其交通极其便利，是远期规划建设的科教型商
8、业中心。规划期内，以大型超市和仓储店为骨干，鼓励发展仓储超市、大卖场、为高新技术企业服务的特色专业店和专卖店；配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施；发展科技市场，建立健全科技服务体系，推进科教产业的发展。合理配置资源，优化商业布局，按照城市发展规划和区域发展要求，发展新兴产业，形成新型的现代化商贸区。太原商业发展规划示意图(2)、太原部分写字楼租金情况A、2012年3月最新数据（仅对高新区主要写字楼）五峰国际 3元/m2日 水免费 电1.3元/度 停车费 360元/位大会议室（200人） 1000元/日 小会议室（30人） 800元/日瑞杰中心 A座 1.9元/ m2日 B座 1.6
9、元/ m2日科祥大厦 1.5元/m2日 另外，物业费1.5元/m2月 水电费自理 B、2011年上半年部分市内写字楼租金数据3、功能定位地下一层 停车场二层 国际会议厅四-八层 写字楼、多功能会议厅、电教室十二层 露天平台、活动室4、概念提炼提倡“人性化商务” ，本写字楼集办公、餐饮、休闲、娱乐为一体，属于市内独有模式三、招租对象1、山西省、太原市政府及事业单位、各省市政府驻并办事处；2、知名品牌运营商、经销商、代理商等大型国有或外资企业。四、招租方式1、委托专业招商咨询机构进行项目招商；(略)2、自己搭建团队进行招租工作。五、招租策略1、利用传媒招商 1)、制作、刊登企业的宣传介绍广告、文章
10、； 2)、制造新闻报道事件； 3)、与传媒保持定期、良好的工作交流；4)、利用专业媒体刊登新闻事件，助推招商；5)、在专业媒体上刊登形象广告进行招商。2、举办或参加各类招商会议和行业活动招租1)、利用会议招租；2)、通过行业活动招租；3)、把专业媒体吸引到各类招租会议和活动的现场；4)、媒、企、商联动，举行联谊会、品茗会。3、借助中介机构的联络渠道招租 1)、与商会联合招租；2)、通过投资咨询公司、律师事务所、会计师事务所招租； 3)、通过银行招租； 4)、以商引租； 5)、聘请招租顾问； 6)、国际互联网络的应用 A、电子邮件(E-Mail)的使用； B、招租宣传资料的制作也要现代化。 7)
11、、登门拜访。六、招租政策综合高新开发区及部分太原写字楼的租金情况，本项目租赁政策拟定以下方案供集团决策参考：1、租期政策租期为一至三年和三至五年两种方式；期满双方自然解除租赁合同，如需续签租赁合同，必须提前三个月通知租赁方（续签租赁合同，以当时市场租赁价格执行）。2、租金政策1）租赁面积：主楼租赁整层出租2.2元/m2日，非整层出租一律2.4元/m2日裙楼一层每天每平米2.4元/m2日，二层每天每平米2.2元/m2日，三层和四层每天每平米2.0元/m2日。2）楼层系数：主楼从五层起，每增加一层，每天每平米租金加0.1元。3、缴费方式 半年缴和年缴两种方式。4、租金变化 每年递增20-30%（视
12、市场情况定）。 5、优惠政策1）、优惠原则A、根据租赁面积：对租赁面积500平米以上的承租户给9.8折优惠；租赁1000-3000平米的,给予9.5折优惠；租赁3000平米以上,给予9折优惠。B、根据付款方式给予一定优惠：一次性按合同价款总额结付的给9.8折优惠。C、根据优惠政策，承租客户只限享受一次优惠。2）、协助服务对预成立新公司，正在办理公司注册手续的承租客户，因公司地址变化而需变更公司地址的承租客户，招租部将协助其办理相关变更手续。3）、首次入驻户，可以享受免租期1个月，如有变化另行通知。4）、各项服务及收费标准（见下表） 合同期限出租楼层租金标准 （元/日） 优惠期限（月）面积（）支
13、付方式保证金（元/）预期收益（元） 一至三年地下车库360元/月位无 3层多功能会议厅1500元/日每年免费1次 4、5、6、7、8层1、办公2.6元/日2、会议室1000元/日3、电教室500元/日会议室及电教室每年免费各1次13层露台对外承包年租金200万元/年；无合计 七、招租周期总目标：在6月30日前实现xx研发大楼4-8层80%以上的招租商任务第一阶段 前期资料整理及准备阶段（1周） 1、内部资料的收集、整理、分析（1天） 2、周边写字楼市场信息收集、整理、分析（4天） 第二阶段 招租方案研究和制订阶段（1周） 1、内、外部信息分析，进行市场定位（1天） 2、制订招租计划（2天） 3、制订广告预算计划（1天）第三阶段 招租执行阶段（8周） 1、人员配备及培训（1天） 2、制作宣传资料（3天） 3、收集客户资料（2天） 4、电话拜访、登门拜访相结合并进行电视、网络、报纸广告、宣传手册、传单发放、大楼条幅广告等多渠道宣传推广（49天）第四阶段 签约阶段（2周） 1、建立和完善客户档案（1天）2、与有意向客户正式签订招租协议（14天） 2012年4月5日5
