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1、天津金地国际广场项目产品建议书金地（集团）天津房地产开发有限公司 营销部2009年10月目录一、区域市场分析41、项目周边片区城市定位大幅提升42、天津市中心城区商品房供应严重不足42.1土地市场42.2房地产市场52.3 市区别墅市场52.4 市区高端公寓市场62.5小结6二、客户分析61、天津高端客户分布特征62、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高73、本项目的客户定位8三、住宅部分项目定位101、本项目规划条件概述102、地块价值分析113、市场定位114、产品定位124.1 项目规划原则124.2 别墅部分总体规划形式134.3 别墅户型面积区间134.4 别墅部分户型设计要求144.
2、5 停车方式及车位配比154.6 采暖及制冷154.7高层户型建议154.8 会所164.9幼儿园、小学174.10其他配置174.11立面风格建议184.12景观概念以及风格方向22四、商业部分项目定位251、商业主题定位252、规划理念263、业态分布264、停车及车位27五、公寓部分项目定位271、写字楼市场简析271.1 天津写字楼市场特征描述271.2 写字楼市场供需分析281.3 写字楼市场细分281.4 片区写字楼项目分析301.5 小结302、小户型公寓市场分析312.1 小户型公寓市场细分312.2 典型项目分析322.3 小户型公寓贷款政策与相关费用分析362.4 小结37
3、3、发展建议37六、示范区展示建议38附件：片区内写字楼项目销售情况概览39一、区域市场分析1、项目周边片区城市定位大幅提升传统的天津中心小白楼CBD地区地域狭小，空间有限，城市功能过度集中，人口、交通和环境压力不断加大，发展局限性较大。因此，沿城市发展主轴向东西两侧扩展CBD的范围十分必要。市政府对中心城区空间发展战略提出“一主两副、沿河拓展、功能提升”发展策略。将以小白楼CBD为主中心，向东西两端延伸设置城市新中心，向北为西站城市新中心，向南则为天钢柳林城市新中心。天钢柳林片区的战略地位由原先海河上游开发改造六大节点之一智慧城板块提升为天津天钢柳林城市新中心，城市定位大幅提升。中外建项目正
4、位于天钢柳林片区中心位置。根据最新规划定位，天钢柳林城市新中心将建成面向国际，集商务办公、会议展览、商业娱乐、创智产业及高端居住（国际社区）于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市新中心，也必将成为天津对外开放及国际化程度最高的区域。天钢柳林城市新中心整体建设规划范围约15平方公里，规划“一带七区”，总开发建筑面积约1260万平方米，其中住宅（含还迁房）建筑面积605.5万平方米；公寓211万平方米；办公占214.5万平方米；公建（含会展、柳林公园）176.5万平方米；商业52.5万平方米。 目前，该区建设指挥部已成立，已完成5路3桥1堤岸及轻轨等基础设施的建造，会展中心即将开建。天钢柳林城
5、市新中心道路功能明确，交通组织有序，对接快速交通系统。区域轨道交通密集、发达。过境轨道交通线路有M1,M9,M7,M10,Z1（市域快速铁路线）等。本项目距离M9M7Z1的换乘站仅300米，出行便捷，亦可通过轨道交通换乘到达全市各角落。区域定位的大幅度提升，该区域发展前景广阔，对本项目的定位提出了更高的要求，也为本案调整规划，提升项目档次提供了充足的发展空间。城市功能定位提升，也使得天钢柳林区域将成为继水上奥体、梅江、老城厢后的又一高端居住区的聚集地。此外，河东区沿海河开发力度不断加大，南站CBD中的嘉里项目，中信项目，中粮六纬路等项目的开发建设必将提升河东区整体城市形象与地位。2、天津市中心
6、城区商品房供应严重不足2.1土地市场市区土地总体供需关系异常紧张，可用于开发的土地供应量远远不能满足商品住宅需求量，土地供应结构的问题直接导致市区商品住宅市场供应量的短缺。住宅土地宗数土地面积（含公建）住宅建筑面积住宅销售面积2005年1572.3151.74392006年1041.583.73242007年524.245.33272008年512.025.41272009上半年316.319.8140此外，从市区近期批租土地的规划指标分析，容积率均在2.3以上，也就是说低密度产品将在未来不长的时间内在市区绝迹。2.2房地产市场商品房成交情况2004年2005年2006年2007年2008年2
7、009年1-8月市内六区供应量（万平方米）438449.5285339.5191.782.5全市供应量（万平方米）869991.69321065.61026.7448.2市内六区占全市比例50.40%45.33%30.58%31.86%18.67%18.41%市内六区成交量（万平方米）616.8439324.6327.3127.8204.2全市成交量（万平方米）1109.29905834.9990.4502.5823.7市内六区占全市成交比例55.60%48.51%38.88%33.05%25.43%24.79%市内六区成交均价（元）38715166639682241008310413市内六区
8、均价环比涨幅32.26%33.45%23.81%28.58%22.60%3.27%全市成交均价（元）310440284803612869387119全市均价环比涨幅32.30%29.77%19.24%27.59%13.22%2.61%市内六区较全市均价涨幅差值-0.04%3.69%4.57%0.99%9.39%0.66%市区商品住宅供应量逐年萎缩，成交面积也相应不断下降。2004年，市区商品住宅供应量面积约占全市总面积的一半，2009年已下降至18%，市区成交面积占全市的比重也由2004年的55.6%下降至2009年的25%。市区商品住宅严重的供需矛盾造成成交价格逐年快速上涨，上涨幅度每年均高
9、于全市价格上涨幅度。产品供不应求，尤其低密度产品的稀缺性日益显现，为项目差异化定位创造条件。2.3 市区别墅市场项目名称项目别墅规模项目已推出已推未售量后期供应量待售总量钻石山5.53.30.52.22.7西康路36号3.853.851.0501.05霞光道5号4.124.12000檀府6.566.561.101.1Town中堂4.314.31000荷兰墅3.53.50.600.6小计27.8425.643.252.25.45从上表可以看出，市区别墅项目已非常稀有，截至今年上班年末，各项目存量所剩无几，各项目存量以联排别墅为主，约5.45万平方米。而今年上半年市内六区消化别墅产品117套，约3
10、.6万平方米。也就是说，按目前的速度，市区别墅存量将在未来半年到一年的时间内全部消化完毕。未来市区别墅的稀缺性毋庸置疑。2.4 市区高端公寓市场随着天津经济的快速发展，房地产总体开发水平也取得了长足的发展，一批开发水平高，溢价能力强，高单价，高总价的项目在市场立足，并被高端客户高度认可。天津高端市场正在被激发，高端客户对于真正高品质住宅的需求正在逐步释放。中心城区高端产品消化迅猛，为项目提高定位提供了市场支撑。n 仁恒海河广场2009年8月1日开盘，推出250房套开盘即告售罄，均价16000元/平方米，目前均价已调整至20000元；n 金融街津塔项目，2009年3月开盘，截至目前实现销售额15
11、.2亿，目前均价21000元/平方米；2.5小结近年来，天津经济快速发展，增幅居全国前列，收入金字塔中上部客户的基数迅速放大，高端商品住宅需求旺盛。同时，一批高品质，高单价，高总价的项目入市，并取得良好销售成绩，高端客户需求被进一步激发，天津高端住宅市场在质量和容量上均进入快速发展期。二、客户分析1、天津高端客户分布特征天津高端住宅市场大致可以划分为水上奥体、梅江、老城厢等几个板块，不同版块依托区域自身良好的自然资源、人文资源、政策导向等优势逐步发展成为天津市高端住宅区域。水上奥体版块是天津传统的高端住宅区域，区域内有水上公园、堆山公园、奥林匹克体育中心公园等一批市区稀缺的自然资源及人文资源，
12、吸引了天津市南部地区教育、科研、医院等行业高端人士以及韩、日、欧美等外籍人士的入住。特别是2004年以来，借助奥运场馆建设、水上公园改造等契机，该区域已迅速成熟并成为天津市高端市场的标杆。梅江区域同样凭借其良好的水域资源，在政府规划的多项目同时开发的条件下，迅速获得天津市中南部私营企业主、周边企业中高端管理者及外地进津高端人士的青睐，成为市区又一高端住宅区域。老城厢区域在老城区拆迁改造后，一批高端住宅项目破茧而出，凭借其优越的区位优势，良好的商业和商务氛围，吸引了大量的政府公务人员、高端商务人士、高级白领以及一批对老城厢有深厚情结的客户的入住，成为市中心新兴的高端住宅区。此外，随着天津滨海新区
13、开发开放力度不断加大，滨海地区聚集了大量的天津新贵阶层，成为金融、现代制造、信息产业、航空航天等新兴产业的高端人群比较聚集的地区。中外建项目凭借天钢柳林副中心的政府规划导向、滨海新区快速开发的带动、海河沿线的快速开发、良好的轨道、快速路交通体系、城市土地资源的日益稀缺，必将进一步激发天津市区与滨海新区各类高端人士聚集，成为又一高端居住聚集区。2、天津外来人口外来数量多年纪轻素质高日前市统计局公布的2008年我市人口发展状况报告显示：2008年，本市常住人口成为进入新世纪以来增长最快的一年，主要原因是外来人口大量涌入本市。2008年，本市新增加外来人口主要呈现以下特点：一是增量大幅上扬。2008
14、年本市常住人口是进入新世纪以来增长最快的一年。数据显示，2008年全市外来常住人口达224万人，比上年增加了53万人，占全年常住人口增量的比重高达86.89%。本市的外来人口增量首次超过京沪，比北京多7.6万人，比上海多34.77万人。二是本市常住人口年龄老化进程趋缓，本市外来人口中，15岁64岁人口为192.3万人，占全部外来人口的比重达到85.85%。使常住人口的年龄结构趋向年轻化，减缓了本市人口的老龄化进程。三是外来高素质人员增加，高新技术和高端化、高层次的产业逐步形成，对高素质人才的吸纳作用也在逐步体现。2008年本市外来人口中，大学及以上受教育程度人口比重已达到10.2%，与上年相比提高了1.79个百分点。天津经济的快速发展，人才引进政策的逐步落实，越来越多的大项目、大企业在津投产，都是高端人才选择天津的重要因素。越来越多的高端人士在津落户与天津经济活力与日增强形成良性互动，互相促进。而越来越多的高学历、高收入、高素质的人士落户天津必将对天津高端商品住宅市场产生巨大拉动。3、本项目的客户定位项目位于河东区，天钢柳林城市副中心，片区城市地位的提升、市场形势以
