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1、 2022年房地产经纪人考试相关知识重点（16）只要是市场，就会有变化、有波动，房地产市场也不例外。（1）房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性变化。房地产市场周期大体有如下几个阶段：1.上升期。这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到这一阶段后期，房屋空置率下降到正常水平。2.顶峰期。在这一时期，需求连续增加，但增加的势头渐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开头消失削减的势头。这一时期可描述
2、为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨；新居换手快，交易量大；大批开发工程开工；房屋空置率也经受了在上升期的根底上连续下降到该阶段后期开头上升的过程。3.衰退期。这一时期的主要特征有：新居销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率上升。4.低谷期。需求连续削减，新的供应不再产生或很少生。这一时期的主要特征有：市场极为萧条，交易量很小；开发工程开工率低；消费需求依市场惯性削减，租金下降。（2）房地产“泡沫”“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象。在现代市场经济下，股票和房地产却简单消失“泡
3、沫”，而且其影响和造成的危害更大，甚至可以说“泡沫”是房地产的易发症。在房地产中，最简单消失“泡沫”的，第一是土地，其次是楼花（期房），第三是新建成的商品房。存量旧房一般难以消失“泡沫”。房地产“泡沫”的形成缘由有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的根底。群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开头通常不会空穴来风，有其肯定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。有很多学者认为，“泡沫”的形成是由于人类的心理在作怪。可将房地产需求归纳为4类：（1）自用需求。（2）投资需求。（3）投机需求
4、。（4）跟风需求。投资需求、投机需求、跟风需求最终都要回归使用上来，否则就会成为虚假需求。推断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简洁的衡量指标有房价与房租之比（又称“毛租金乘数”、“租售比价”）、人住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场打算及经济正常进展的状况下，房价与年房租（或月房租）有一个合理的倍数，一般为10倍左右。假如房价与年房租之比大大高于这个倍数，则说明房价有泡沫。由于房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，由于之所以消失房地产泡沫，是由于很多人买房而不入住，等待时机再卖掉。因此，不管房屋卖出以后是房主自己住还是出租，只要有人住，泡沫的危急就不大；相反，虽然房屋卖掉了，但假如没有人住，泡沫的危急就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发觉是供应过剩。因此，泡沫外表上看起来是供不应求，实际上是供大于求。题目：房地产泡沫有很多危害，主要表现在（）。A会腐蚀人们的创业敬业精神，使人们担心心于正业，幻想不劳而获的暴富B房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩水”，导致金融危机C房地产“泡沫”形成高房价，使广阔工薪阶层望房兴叹D房地产“泡沫”破灭后，使持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失沉重，甚至变为“负资产者”E房价不合理上涨，对地区经济进展有利答案：（ABCD）
