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1、农村房屋买卖合同效力的认定作者：罗琪 发布时间：2012-12-20 15:10:10问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为；购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而土地管理法、国家政策与合同法及相关司法解释又规定不一，导致在司法实践中判决千差万别。此类案件的处理必将产生导向作用，不论判决是否有
2、效，必将会导致大量的诉讼。简要案情：2001年6月，杨某（原始取得宅基地）与郑某（城镇户口）签订买卖房屋协议书，约定：杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价8万元，郑某一次性付清，双方一手交钱，一手交宅基使用证（地号02030156）。合同签订后，郑某于2001年6月12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。2006年11月7日郑某与其妻张某（农村户口）将户口迁至现住址。2009年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主张买卖房屋协议书无效。争议焦点：农村房屋买卖是否有效？分歧意见：由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的
3、法律可以引用，而土地管理法、国家政策与合同法及相关司法解释又规定不一，现有的法律法规及决定、通知主要有：1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。1999年5月6日国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。2004年12月24日国务院关于深化改革严格土地管理的决定中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的
4、中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形：1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据：一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋；四是地方性法规和规章肯定集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。2、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见，一种意见认为有效，一种意见认为无效。多数倾向有效。其理由：一
5、是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，即并不适用“房地一致”的原则；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。3、城镇居民购买农村房屋原则上无效，例外有效。无效理由主要是依据国家政策，禁止买卖。倾向特殊情形有效是指：一是出卖人出卖房屋前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原出卖人身份为农民转为城镇居民；二是城镇居民购买农村房屋，经过村委会同意且办理了相关审批手续；三是城镇居民购买农村
6、房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份；四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。就本案而言，就合同效力问题存在较大争议。第一种意见：该协议虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但是据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，对农村房屋的买卖，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购买农村的房屋。当时签订协议时，郑某是城镇居民，不符合购买农村房屋的条件，虽然郑某夫妻于2006年将户口迁入当地村庄，但未改变其城镇居民的性质，根据土地管理法第六十二条、第六十三条规定及国务院政策
7、，城镇居民购买农村房屋合同应属无效。故本案双方所签的买卖合同应认定为无效。在确定合同无效的损失时，应当综合考虑当事人的过错，避免因比例严重失调导致当事人利益的显失平衡。如类似案例北京法院审理的画家村宋庄李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷。第二种意见：该协议系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务；签协议时杨某、郑某是城镇居民，但郑某的妻子张某是农村居民，且郑某夫妻于2006年11月7日将户口迁入该村，已具备了购买杨某房屋的条件；村民委员会证明郑某夫妻非该村村民及集体经济组织成员，但该证据不足否定二人现为该村居民的户籍性质。农村的房屋，是农民基本生活的保障，而杨某
8、在出售房屋时即是城镇居民（国家教师），也不是当地村集体组织成员，其生活保障并不因为其出卖该房屋而受到影响，而郑某夫妻自2006年迁入当地村庄后，已成为当地村庄居民，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的唯一居所。另自2010年9月1日起，整个村庄的土地性质也已发生变化，即已整体划归国有，因此，双方的房屋买卖与一般的农村房屋买卖不同，即房屋买卖后双方的身份地位、房屋所在地的社会结构及争议房屋及宅基地的土地性质均随着社会经济的发展发生了质的变化，故双方所
9、签买卖合同并不违反土地管理法等相关规定。根据合同法第五十二规定，违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效;合同法解释一进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，故本案双方所签的买卖合同应认定为有效。如上海、浙江、广东等沿海经济发达城市由于已打破城乡界限，实施城乡一体化，使农村房屋买卖合法化不再有争议。主流观点：就本案而言，因目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖的明确规定。双方所签买卖房屋协议书实际履行后，
10、郑某夫妻将户口迁入现住地，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系，维护交易安全情况下，应当确认杨某与郑某夫妻签订的买卖房屋协议书有效。本案考虑到农村房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，认定双方房屋买卖行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则，对今后此类案件的处理亦起到导向作用。（作者单位：河北省邯郸市中级人民法院） 农村房屋买卖合同的效力认定及处理作者：漯河市源汇区人民法院任盛楠发布时间：2013-11-15 10
11、:34:39农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。法律规定的不明确，加之国务院及相关部门出台的一些禁止性规定，无形中增加了法院在处理此类案件中法律适用的难度和困惑。物权法对宅基地使用权流转采取搁置的处理方式，留给我们未尽的结论。立法层面的革新与完善是审慎而渐进的过程，作为司法者，唯有在现有法律框架下，合理探求立法本意、恰当解释法律，方能妥善解决纠纷，实现司法公正。一、司法困境合同效力认定与处理不统一鉴于农村房屋买卖纠纷的普遍性，而相关法律、法规不够明确，有些地区高院以规范性文件的形式对此作出规定，但各地做法也不统一。1、认定无效。农村房屋买卖合同以认定无效为原则，认
12、定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。采纳这种意见的如北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答（2004年与2006年、2007年、2009年），山东省高院制定的全省民事审判工作座谈会纪要（鲁高法2005201号）。这种处理意见将我国现行土地法规、宅基地使用政策作为认定农村房屋买卖合同无效的根据，以宅基地使用权流转限制否定房屋买卖合同效力，并将登记作为合同有效要件，在合同法、物权变动区分原则下面临合法性理由不足的质疑。2008年北京通州宋庄“画家村”案将农村宅基地房屋转让问题推上了舆论的风口浪尖。农民讨房案法院认定
13、房屋买卖合同无效，后画家索赔案原告胜诉获赔。曾经代理通州宋庄“画家村”农民讨房案的律师等人向最高人民法院发出了关于尽快出台正确处理宅基地房屋买卖纠纷案件司法解释的建议函。2、认定有效。最高法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。采纳这种意见的是浙江省高院制定的关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要（浙高法82号文件），其中规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”这种处理意见认为，对合同效力认定应适用合同法的规定，没有办理
14、过户登记不影响房屋买卖合同的效力。但此条规定以合同履行反推合同效力，法律逻辑不甚严密。3、区分对待，变通处理。上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见（沪高法民一20044号）规定：“第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，
15、如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”这种处理方式能较好地解决法律效果和社会效果的矛盾，但消极地回避合同效力问题在实践中有时缺乏可操作性。可以看出，农村房屋买卖合同纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定房屋买卖合同有效没有异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定存在着司法不统一的现象。任何一部法律都有其特定的法律目的。高院的指导性意见在不违反法律明确规定的前提下，通常会考虑地区审判实践特点及裁判将产生的社会效果。就效力而言，对辖区内该类型案件的审判具有指导意义。探究立法本意及规范性文件的目的，整体分析具体案件是否符合文本语境，是法律适用中一以贯之的精神。二、法意分析认定无效缺乏法律依据对合同效力认定应适用合同法的相关规定，物权法第十五条规定了物权变动区分原则，即有关物权变动的合同效力与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。以宅基地使用权受到限制、未办理登记作为否定房屋买卖合同效力的理由，混淆了合同效力与物权变动。（一）物权变动区分原则下，农村房屋买卖合同效力脱离于物权变动之外1、农村房屋不属于禁止或限制流通物。依据我国民法通则
